北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告陈某文、陈某杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令位于北京市密云区S号房屋（以下简称S号房屋）归陈某文、陈某杰共同共有；2、本案诉讼费用由被告承担。
事实及理由：周某君与我系夫妻关系，陈某杰系我二人之女。张某系周某君与张某刚之子，其与我系继父子关系。2020年11月22日，周某君因病去世。周某君生前于2020年7月18日立下《遗嘱书》，对其名下的房产进行了遗嘱处分。对于周某君名下遗留房产的归属问题，张某虽然没有任何理由，但仍提出异议。因此，我们诉至法院，请求法院支持我们的诉讼请求。
被告辩称
被告张某辩称，2020年5月我母亲周某君做过开颅手术，立遗嘱的时间与其手术时间仅仅相隔两个月，我认为她当时属于无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。周某君 2020年7月18日立下的遗嘱，不符合打印遗嘱的形式要件，我认为属于无效遗嘱，S号房屋应当按照法定继承进行分配。《民法典》第1136条规定了打印遗嘱。打印遗嘱应当有两个以上的见证人在场见证，并且遗嘱人和见证人应当在每一页签字，但是现在遗嘱第一页只有周某君本人的签字，没有见证人的签字，不符合法律规定的形式要件。
被告周某峰辩称，如果有我母亲高某继承周某君的遗产份额，我要求继承其中属于我的份额。
被告周某豪辩称，如果有我奶奶高某继承周某君的遗产份额，我要求代位继承其中属于我父亲周某坤的份额。
被告周某鑫辩称，我和周某峰的意见一致，如果有我母亲高某继承周某君的遗产份额，我要求继承其中属于我的份额。
法院查明
周某君系本案的被继承人。1994年4月25日，周某君与案外人张某刚登记结婚，婚后二人于1996年3月18日生育一子张某。2004年5月14日，周某君与北京烨庆房地产开发有限公司签订《北京市商品房买卖合同》购买北京市密云区一号房屋（以下简称一号房屋）。2009年3月26日，周某君与张某刚在北京市密云区民政局协议离婚。同日，周某君与张某刚签订《离婚协议书》，约定张某由周某君抚养，一号房屋以及W号平房归周某君所有。
2009年7月9日，周某君与陈某文登记结婚，双方均系再婚。婚后二人于2014年2月14日生育一女陈某杰。
2009年12月17日（网签日期），周某君与案外人宋某签订《存量房屋买卖合同》，将一号房屋出售给宋某。2009年12月17日，周某君向宋某出具收款收据，证明周某君收到出售一号房屋的首付款80000元（其中宋某以现钞方式向周某君转账70 000元）。2009年12月17日，宋某又向周某君转账218 000元。2009年12月17日，宋某与某银行签署《同意抵押承诺书》，同意以一号房屋作为抵押为宋某的购房借款提供担保。2009年估价报告，一号房屋的市场总价为480 200元。2010年2月11日，宋某与某银行签订《个人购房担保借款合同》，约定宋某向某银行借款150 000元购买一号房屋，由某银行将全部借款直接划入周某君银行卡中。同日，周某君银行卡收到某银行发放的二手房贷款150 000元。
2009年12月28日（网签日期），周某君与案外人张某（张某1代）签订《存量房屋买卖合同》购买S号房屋，约定房屋价款为44 5000元。2009年12月28日，周某君通过其银行卡向张某1转账200000元。2010年3月1日，周某君向张某转账115000元。2010年3月1日，张某1银行账卡存入现金100 000元。2010年3月1日，周某君取得S号房屋的所有权证房屋共有情况为单独所有。
2020年7月18日，周某君立下《遗嘱书》。遗嘱内容为：“立遗赠人：周某君（身份证号码：×××），现住址：北京市密云区S号。我本人在头脑清醒、对我本人名下的财产作出如下决定:一,我和我丈夫陈某文共同所有的位于北京市密云区××镇W号农宅于2018年12月18日被北京Y公司开发拆迁（周某君与北京Y公司签有拆迁安置补偿协议）后所得楼房两套（其中：90平方米一套；130平方米一套，楼房面积以最后楼房分配到位后确定的面积为准），该两套楼房中我享有所有权的所有房产份额在我百年之后均归我女儿陈某杰所有，在我女儿陈某杰未成年前，我丈夫陈某文行使监护权。
二，我和我丈夫陈某文婚后共同购置的在我名下的位于北京市密云区S号楼房一套中我所享有的所有权份额在我百年之后全部归我女儿陈某杰和我丈夫陈某文共同共有；在陈某文在世时，陈某文有在此楼房内永久居住权：在家庭急用钱时，陈某文对此楼房有绝对的处置权（如出卖权），如楼房出售给他人，陈某文应将花费后剩余的售房款全部保存好，遗留给我的女儿陈某杰。……立遗嘱人：周某君。见证人：杨某、周某环。代笔人：刘某泰。立遗嘱时间：2020年7月18日。
2020年11月22日，周某君去世。2021年4月，陈某文、陈某杰与张某就周某君的遗产继承问题发生纠纷。
另查，周某贤系周某君之父，高某系周某君之母。周某贤与高某系夫妻，二人共育有五名子女，即周某峰、周某英、周某坤、周某鑫、周某君。周某贤于2003年病逝，户籍于2005年4月23日注销，高某于2021年1月去世。周某英已经去世多年，其生前未婚，亦未育有子女。周某坤于2009年3月21日死亡，其生前与其妻钱某育有一子周某豪。
案件审理过程中，张某向本院提出申请，追加周某峰、周某豪、周某鑫为本案的被告，本院予以准许。
庭审中，双方当事人均表示不申请对涉案房屋的价值进行鉴定。陈某文、陈某杰与张某、周某峰、周某豪、周某鑫经协商后达成一致意见，认可S号房屋的现值为165万元。
裁判结果
一、坐落于密云县S号房屋归原告陈某杰、陈某文所有；
二、被告张某、被告周某峰、被告周某豪、被告周某鑫自本判决生效之日起三十日内协助原告陈某杰、陈某文办理房屋所有权转移变更登记手续；
三、原告陈某杰、陈某文于本判决生效之日起七日内给付被告张某房屋折价款三十九万六千七百；
四、原告陈某杰、陈某文于本判决生效之日起七日内给付给付被告周某峰房屋折价款八万八千一百；
五、原告陈某杰、陈某文于本判决生效之日起七日内给付给付被告周某豪房屋折价款八万八千一百；
六、原告陈某杰、陈某文于本判决生效之日起七日内给付给付被告周某鑫房屋折价款八万八千一百；
七、驳回原告陈某杰、陈某文的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点有三：一是周某君所立的遗嘱是否合法有效；二是S号房屋是否属于周某君与陈某文的夫妻共同财产；三是S号房屋应当如何分配。
关于周某君遗嘱的效力问题。继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。……《中华人民共和国民法典》第一千一百三十六条规定，打印遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人和见证人应当在遗嘱每一页签名，注明年、月、日。打印遗嘱是指先用电脑将遗嘱内容书写完整，然后用打印机将遗嘱内容打印出来的遗嘱。本案中，虽然周某君所立的遗嘱中写明代笔人为刘某泰，刘某泰亦陈述是其在电脑上书写遗嘱内容，但本案遗嘱系通过打印方式形成，因此该份遗嘱属于打印遗嘱，不属于代书遗嘱，故对于陈某杰、陈某文辩称周某君的遗嘱属于代书遗嘱的辩解意见，法院不予采信。
周某君所立遗嘱系在民法典施行前以打印方式订立的遗嘱，遗产尚未予以处理，现双方对该遗嘱的效力发生争议，应当按照民法典关于打印遗嘱的规定对该遗嘱的效力进行审查。第一，周某君所立打印遗嘱由杨某、周某环两位见证人在场见证，但杨某和周某环未在打印遗嘱的第一页签字及注明年、月、日，未在第二页注明年、月、日，周某君亦未在打印遗嘱的第一页、第二页注明年、月、日，故该遗嘱不符合打印遗嘱的形式要件。
第二，根据陈某文、陈某杰提供视频证据，周某君未对遗嘱的内容进行宣读，视频也没有对遗嘱的内容进行展示，故该份遗嘱真实性亦无法被证明。综上，无法确认周某君所立遗嘱的效力，该份遗嘱应为无效遗嘱。因周某君所立遗嘱无效，故周某君的遗产应当按照法定继承处理。庭审中，双方均同意仅针对S号房屋的财产现值进行分割，法院对此不持异议。
关于S号房屋的属性问题。夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。但夫妻一方婚前所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。本案中，被继承人周某君在其与张某刚婚姻关系存续期间购买一号房屋，且二人在离婚协议中约定该房屋归周某君所有，故一号房屋应属于周某君的个人财产。尽管一号房屋系在周某君与陈某文结婚后出售，但一号房屋的售房款应当属于周某君婚前个人财产的转化，仍应当视为周某君婚前的个人财产，而非周某君与陈某文的夫妻共同财产。
结合宋某与周某君二人之间的转账记录及收款收据，可以确定2009年12月17日及2010年2月11日宋某以现金或者银行转账方式向周某君共计支付448 000元。估价报告显示，一号房屋的市场总价为480 200元，因此，可以确定一号房屋当时的售价至少应为448 000元。尽管S号房屋系在周某君与陈某文结婚后购买，但通过周某君与张某1之间的转账记录，可以确定2009年12月28日及2010年3月1日周某君通过银行转账方式向张某1共计支付315 000元。通过核对交易对手信息及银行转账卡号，可以发现上述两笔转账均系来源于一号房屋的出售款。
S号房屋的总价款为445 000元，周某君至少向张某1支付了315 000元，据此可以认定S号房屋的购房款中至少有70%的钱款是来源于周某君的婚前个人财产。陈某文辩称S号房屋系夫妻共同财产，但未就其主张提交证据，故法院对其辩解意见不予采信。综合考虑本案目前在案证据，可以确定周某君的婚前个人财产对S号房屋的出资占了绝大部分，法院确定周某君个人婚前财产对S号房屋的出资比例约为71%，陈某文与周某君夫妻共同的出资比例为29%。
陈某文与周某君夫妻共同出资的比例部分属于陈某文与周某君的夫妻共同财产，周某君去世后，共同出资的比例部分首先应当分出二分之一作为陈某文的财产，另外二分之一作为周某君的遗产，即在夫妻共同财产析产后周某君与陈某文各享有S号房屋14.5%的份额。综上，S号房屋中周某君享有的遗产份额（包括周某君的个人财产所占份额及夫妻共同财产析产后的份额）应为85.5%。鉴于庭审中双方已经就S号房屋的现值达成一致意见，故S号房屋中周某君享有的遗产份额对应的价值为1 410 750元。
关于S号房屋的分配问题。高某、陈某文、陈某杰及张某均为周某君第一顺序的继承人，享有对其遗产的法定继承权，故高某、陈某文、陈某杰、张某各应继承周某君遗产份额的四分之一。高某应继承周某君的遗产部分是高某的个人遗产，因高某去世后未留有遗嘱，故其遗产应当按照法定继承处理。现周某峰、周某英、周某坤、周某鑫、周某君均系高某第一顺序的法定继承人，因周某英已经先于高某去世，且其生前未育有子女，故其享有份额不发生继承，故周某峰、周某坤、周某鑫、周某君各应继承高某遗产份额的四分之一。根据代位继承的规定，因周某君先于高某去世，周某君享有高某遗产份额的四分之一由周某君之子张某、陈某杰二人代位继承，即张某和陈某杰各继承周某君享有高某遗产份额的二分之一；因周某坤先于高某去世，周某坤享有高某遗产份额的四分之一由周某坤之子周某豪代位继承。综合考虑本案的具体情况，以及S号房屋的合理效用，法院酌定S号房屋归陈某文、陈某杰所有，由陈某文、陈某杰给付张某、周某峰、周某豪、周某鑫相应折价款。
