北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某斌三人向一审法院起诉请求：1.请求法院确认北京市通州区一号房产为周某斌三人共同使用；2.本案的诉讼费用由赵某杰二人承担。
赵某杰二人二审请求：1.请求依法撤销一审判决，依法改判驳回周某斌三人全部诉讼请求；2.判令周某斌三人承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：一审判决在程序及实体问题审查中均存在严重错误。一、本案程序存在严重错误。1.关于对赵某证人证言的认定。本案的关键性证人赵某系赵某杰的亲兄弟，为周某君及周某刚的亲舅舅，该人基于涉案房屋的出资问题前后出过完全相反的两份证明，先是在S村委会证明涉案房屋由赵某杰出资，又在2019年8月25日开庭前两天再次出具证明否认在村委会所出具的证明，证明涉案房屋由其姐赵某兰出资。但该证人在开庭之时并未出庭接受法官调查询问，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。证人前后作出完全相反的两份证言，却无正当理由不能当庭说明情况，其证言不应具备法律效力，更不应作为判决认定依据。一审判决认定事实部分大量引用该证人2019年8月25日出具的证言，违反法律规定。
2.关于赵某出庭接受询问的必要性。本案一审庭审中，周某斌三人一直坚持涉案房屋是由赵某兰在S村的宅地基拆迁款购买，但根据周某斌三人在S村委会调取的有关赵某贤及其子女名下有关宅基地拆迁的全部资料，赵某兰在S村根本就不存在宅基地，而在此情况下，周某斌三人在庭审中强调当年赵某兰在S村拆迁的宅基地房屋是由赵某代持、并认领了拆迁款，并为此提交了赵某签字的有关周某斌三人所认可的“赵某兰宅基地”拆迁协议。结合赵某所做的前后矛盾的证言及周某斌三人提交的有关赵某签署的拆迁协议，赵某在本案中有很重大的利益关系。但一审法院未依法传唤赵某到庭询问就直接认定了赵某出具的对周某斌三人有利的证言证据，对赵某杰二人极为不公。
二、一审判决以赵某兰“实际出资”的理由判令涉案房屋由周某斌三人共同居住，实际是变相认可了小产权房买卖的合法性，严重违反了法律规定。1.关于涉案房屋的性质，其所有权应属于S村集体所有，只有村集体组织成员对此类性质房屋才有居住使用权，非集体组织成员根本无法享有居住权，赵某杰二人对涉案房屋的居住使用权已经S村委会明确备案确认。2.非村集体组织成员对村集体所有权的房屋即便有出资购买行为，也因违反《中华人民共和国土地管理法》的规定导致购房行为无效，进而无法享有村产房屋的居住使用权。一审判决很明显以“借名买房”的思路来审理本案。赵某兰是否对涉案房屋有过出资行为尚存在疑点，仅凭借未出庭证人赵某的证言无法直接做出赵某兰有出资行为的事实认定。
即便赵某兰对涉案房屋有出资行为，一审法院判决出资人因出资行为就享有涉案房屋的居住使用权严重违反了法律强制性规定。赵某兰不具备购买村集体所有权房屋的权利及资格。而所谓“借名买房”明显有违法律强制性规定，因此其买房行为无效。
3.假设赵某兰因出资行为对涉案房屋享有了占有、使用、收益的权益成立，其去世后涉案房屋的相关权益作为“遗产”由其法定继承人享有，那也不是由周某斌三人享有。4.一审判决涉案房屋由周某斌三人居住使用，但同时又强调法院对涉案房屋的处理不能对抗有权机关对房屋是否合法的认定及相关处理，不作为权利人要求登记机关进行物权登记的依据，存在适用法律错误。
被告辩称
周某斌三人辩称，同意一审判决，请求驳回赵某杰二人的上诉请求。首先，本案一审程序公正合法、没有违法之处。赵某强为本案第三人，并不是证人，并且第三人已经出庭接受法官的质询、质证。其次，赵某兰实际出资购买房屋是由赵某兰居住，其是该集体组织成员，享有该集体的宅基地，后该宅基地拆迁，涉及宅基地拆迁后的房屋，赵某兰享有购买和居住的权利，且在购买房屋之前，周某君、周某刚的户口也在该集体经济组织内，是之后才迁出去的，并未违反法律法规的强制性规定。
再次，关于继承权利的问题，一审中周某斌三人所提交的证据已经明确了本案各方和第三人对该房屋分割使用处置的协议合法有效，依法应当受法律保护。
法院查明
赵某贤（2013年死亡）与吴某莉（2011年死亡）系夫妻关系，二人共育有三个子女，即长子赵某强、次子赵某杰、长女赵某兰。赵某贤与吴某莉均未留有遗嘱。周某斌与赵某兰（2013年5月7日死亡）系夫妻关系，二人育有二女，即周某君、周某刚。高某杰与赵某杰系夫妻关系。赵某与高某霖系夫妻关系。
北京市通州区一号房屋（以下简称涉案房屋）系赵某兰以赵某贤名义出资购买。1993年10月28日，北京市通州区S村民委员会（以下简称村委会）为赵某贤出具收据，写明今收到赵某贤交来涉案房屋房款32512元。2006年2月25日，村委会为赵某贤颁发《房产居住使用证》，载明涉案房屋房主为赵某贤，房屋共有人为赵某贤、张淑玲、赵某杰、高某杰。
赵某贤夫妇去世后，赵某杰向村委会称涉案房屋房本写的是其父亲赵某贤，但是实际购买人是其本人，因此申请将涉案房屋产权变更至其名下，2014年7月13日，村委会向赵某杰颁发《房产居住使用证》，载明涉案房屋房主为赵某杰，房屋共有人为高某杰。
庭审中，周某斌三人称当时如果将房屋登记在赵某贤夫妇名下，他们可以享受村里待遇，而且房价可以优惠10%，并且物业费、供暖费等都会免除，并且是他们先住，然后周某斌三人再住，登记在赵某杰夫妇名下，是因为当时他们和赵某贤夫妇户口在一起，是村里的政策。赵某、高某霖称因为当时赵某贤夫妇与赵某杰夫妇的户口都在一个本上，村委会就依照户口本将涉案房屋登记在赵某贤夫妇与赵某杰夫妇名下。2017年及2018年，赵某杰让周某君去交纳涉案房屋的供暖费和物业费，赵某杰称因为房租费是周某君拿着，所以让她去交纳。
2019年8月25日，赵某在其出具的事实情况说明中写明“2014年7月13日赵某杰产权变更，签字时没有看协议内容，就签了字，现在发生产权纠纷，我才细看协议内容，发现内容所写与事实不符，事实情况是，协议中第三行至第五行所写‘虽然此套房的房本写的是我父亲赵某贤，实际购买人是我赵某杰’，此处写的不是事实情况，实际情况是S村一号是我姐赵某兰一家出资购买，购买时间是1993年10月28日，房本写的是我父亲赵某贤，发放房本是2006年2月25日，房本上还有我母亲张淑玲、赵某杰和高某杰，是因为他们户口在一个户口本上，房本一直由我姐赵某兰一家保管”。在一审法院2019年6月26日的谈话笔录中，赵某杰与高某杰均称不知道涉案房屋是谁购买，亦不知道是谁出资。在一审法院2019年8月27日的开庭笔录中，赵某杰与高某杰称是赵某贤和赵某杰带的现金去村委会交纳的涉案房屋房款。
法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。根据查明的事实，涉案房屋房产居住使用证虽然登记房主为赵某杰，但实际出资人系赵某兰，因此应由赵某兰享有相应的占有、使用、收益等权益。因赵某兰已经去世，故上述权益应由其法定继承人即周某斌三人享有。故对于周某斌三人要求确认涉案房屋由其共同居住使用的诉讼请求，法院予以支持。但同时指出，法院对上述房屋的处理不能对抗有权机关对房屋是否合法的认定及相关处理，不作为权利人要求登记机关进行物权登记的依据。
二审在审理中查明：2015年3月22日赵某杰、高某杰与周某君以及证明人周某斌、赵某共同签署了关于涉案房屋的情况说明。该情况说明中载明：“二、购房情况1.S村建楼房时，赵某贤长子赵某、次子赵某杰分别买了两处楼房。当时以上全家人商议，由赵某贤女儿赵某兰出资，用其父亲赵某贤的名义在买一处楼房。全家人同意后，由赵某兰出资以赵某贤名义买下了一号一居室，村里登记在其父亲赵某贤的名下，2013年赵某贤去世后，村委会按正常惯例将一号房产转到其次子赵某杰名下。”
裁判结果
位于北京市通州区一号房屋由周某斌、周某君、周某刚共同居住使用。
房产律师靳双权点评
根据2015年3月22日赵某杰、高某杰与周某君以及证明人周某斌、赵某共同签署的关于涉案房屋的情况说明的内容，明确约定赵某兰借用赵某贤名义购买涉案房屋，并对于房屋权属及出资情况作出清晰的确认。情况说明的本质是双方当事人之间对于房屋所有权归属及实际出资人的约定，因此赵某兰对于涉案房屋享有相应的占有、使用、收益等权益。鉴于赵某兰已经去世，故上述权益应由其法定继承人即周某斌三人享有。法院确认位于北京市通州区一号房屋由周某斌、周某君、周某刚共同居住使用并无不当。
需要说明的是一审法院仅是确认涉案房屋由周某斌、周某君、周某刚共同居住使用，并未对于涉案房屋的权属作出认定，同时法院考虑到涉案房屋的具体情况，在判决中写明法院对上述房屋的处理不能对抗有权机关对房屋是否合法的认定及相关处理、不作为权利人要求登记机关进行物权登记的依据正确，法院判决结果并未确认小产权房屋买卖的合法性。
