北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某芳、贾某玲向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院确认位于北京市朝阳区S室（以下简称涉案房屋）归赵某芳、贾某玲所有；2、要求吴某娟腾退涉案房屋交还给赵某芳、贾某玲。
赵某芳、贾某玲上诉请求：撤销一审判决，改判支持赵某芳、贾某玲的一审诉讼请求。
事实与理由：第一，一审法院认定事实有误。涉案房屋是赵某芳、贾某玲全资购买，虽然登记在赵某宏名下，但赵某宏只有使用权没有所有权。对此，赵某芳、贾某玲与赵某宏在购买房产时均有约定。无论是赵某宏名下的婚前所购房产，还是婚后所购房产。
赵某宏、吴某娟在赵某芳、贾某玲完全不知情的情况下，于2013年11月29日把房产更名为吴某娟。2014年4月12日办理离婚手续，且一直向赵某芳、贾某玲隐瞒过户及离婚的事实。赵某宏在一审中已经承认当时把涉案房产过户给吴某娟，是因为二人想买另一处房，出于政策原因，才暂时过户给非本市户口的吴某娟，是为了争取赵某宏作为本市人口、名下无房情况下的购房优惠。而且，在吴某娟提交的证据中也从未提及二人对于房产价格及补偿的任何约定，有违常理。
吴某娟提供的证据中根本不能证明其在购房时支付过购房款，受让诉争房产时支付了任何合理的对价。事实上，吴某娟也的确从未支付过诉争房屋的对价，本质上也并非善意取得。本案中双方的约定并非一审法院认定的借名买房。赵某芳、贾某玲与赵某宏是父母子女关系，赵某芳、贾某玲既考虑到自己年迈多病卧床多年，也考虑到虽然买房的出资人是自己，但还是愿意让儿子居住使用，儿子如果成婚也需要房居住，将房产登记在赵某宏名下，也为了将来赵某芳、贾某玲万一有意外时，赵某宏继承房产也方便得多，省了过户手续及费用，但又担心购房后自己的权益无法保障，养老也终将会用到该房产。因此才会与赵某宏写有书面约定，双方约定合理合法，应确认有效。
第二，赵某芳、贾某玲不仅提供了两份协议，还提供了支付购房款的证据，证明赵某芳、贾某玲是真正的出资人，吴某娟为了取得诉争房产，却未支付过合理费用，并非善意取得，且吴某娟对于赵某宏卖掉的婚前购置的房产是明知出资人是赵某芳、贾某玲，且赵某宏与赵某芳、贾某玲是有约定的，赵某宏无权处分。为此，吴某娟取得房产，与赵某宏离婚，且并不打算归还房产后，还曾经表示，至少会把购买诉争房产支付购房款而卖掉的赵某宏婚前的房产所得的129万元支付给赵某芳、贾某玲，但并未履行。
吴某娟作为受让人未支付合理价格，并非善意取得，赵某芳、贾某玲有权追加，根据谁出资谁受益的原则，结合本案的事实及证据，赵某芳、贾某玲的诉讼请求应予支持。即使法院认为本案案由有误，当事人起诉的法律关系与实际诉争法律关系不一致，根据2011年修订后的《民事案件案由规定》，法院应在结案时根据查明的实际法律关系变更案由，而不是简单驳回。
退一步说，即使最终不认定诉争房产的产权全部归赵某芳、贾某玲所有，作为实际出资人也应与登记权人共有诉争房产。无论是共同共有还是按份共有，赵某芳、贾某玲对涉案房产均有相应的权利。综上，请求二审法院判如所请。
赵某宏上诉请求：撤销一审判决，改判支持赵某芳、贾某玲的诉讼请求。事实与理由：第一，一审法院认定事实有误。涉案房屋是赵某芳、贾某玲全资购买，虽然登记在赵某宏名下，但赵某宏只有使用权没有所有权。对此，赵某芳、贾某玲与赵某宏在购买房产时均有约定。无论是赵某宏名下的婚前所购房产，还是婚后所购房产。
赵某宏、吴某娟在赵某芳、贾某玲完全不知情的情况下，于2013年11月29日把房产更名为吴某娟。2014年4月12日办理离婚手续，但仍共同居住在诉争房产内，因为当时离婚的目的是买房，想着买房后再复婚，再把房过户回来，也不是真的把诉争房产无偿给了吴某娟，就一直没向赵某芳、贾某玲提及房过户及二人办理离婚手续的事。没想到之后吴某娟变卦，不同意复婚也不同意将诉争房产过户回来，还把赵某宏轰出诉争房屋，赵某宏只能与父母共同居住在租借的房屋内，与吴某娟一直未能达成一致的情况下，才不得以向父母实言相告。
因为赵某宏将房产过户给吴某娟及过户离婚是为了另购房，所以双方从未就房产的补偿问题作出任何约定，事实上，吴某娟也的确从未支付过诉争房屋的对价，本质上也并非善意取得。本案中双方的约定并非一审法院认定的借名买房。赵某芳、贾某玲与赵某宏是父母子女关系，为了将来赵某芳、贾某玲万一有意外时，赵某宏继承房产也方便得多，省了过户手续及费用，但又担心购房后自己的权益无法保障，养老也终将会用到该房产。因此才会与赵某宏写有书面约定，双方约定合理合法，应确认有效。
……其他理由同上综上，请求二审法院判如所请。
吴某娟答辩称，同意一审判决，不同意赵某芳、贾某玲、赵某宏的上诉请求。
法院查明
赵某芳、贾某玲系夫妻关系，赵某宏系赵某芳、贾某玲之子。赵某宏、吴某娟于2007年2月5日登记结婚，于2014年4月12日协议离婚。
2010年2月1日，赵某宏作为买受人与案外人张某作为出卖人通过北京R公司的居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由赵某宏购买涉案房屋，成交价224万元，其中定金4万元，首付款70万元，尾款150万元于过户当日交付。合同签订后，各方按照合同约定履行，并于2010年3月8日将涉案房屋过户至赵某宏名下。
2013年11月29日，赵某宏与吴某娟作为申请人，约定涉案房屋经夫妻双方共同协商，一致同意登记到吴某娟一人名下，产权归其单独所有。同日，涉案房屋过户至吴某娟名下，登记在单独所有。
2014年4月12日，赵某宏、吴某娟签订《离婚协议书》，约定双方自愿离婚，婚后无子女，婚后无共同财产。2015年，赵某宏搬离涉案房屋，目前涉案房屋由吴某娟实际居住使用。
庭审中，赵某芳、贾某玲以对涉案房屋出资为由要求确认涉案房屋归其所有。就涉案房屋出资情况，赵某芳、贾某玲主张其出售了位于北京市朝阳区A号房屋（以下简称A号房屋），该房屋虽然登记在赵某宏名下，但系赵某芳、贾某玲所有，这一部分房款129万元；另外平日存在两个女儿处存款65万元，由两个女儿给付赵某宏；剩余30万元，通过家里现金存至赵某宏账户，但是现金没有取款记录。
吴某娟对此不予认可，主张A号房屋系赵某宏的婚前财产，与赵某芳、贾某玲没有关系；另外其向赵女士（赵某宏之姐）借款65万元，现在均已经归还；余款30余万元是赵某宏、吴某娟婚后夫妻共同财产支付，和赵某芳、贾某玲无关。吴某娟就此主张提交赵女士出具的《收条》一张，该收条载明收到赵某宏、吴某娟还款65万元整，没有任何债务关系。
经询，赵某芳、贾某玲主张涉案房屋所有权归赵某芳、贾某玲，但是赵某宏可以居住，其与赵某宏之间不是赠与关系也不是借名买房关系。就该主张赵某芳、贾某玲提交2010年3月4日，赵某芳、贾某玲与赵某宏签订的《关于房产出资及产权归属的约定》一份，约定赵某芳、贾某玲出资以赵某宏名义购买涉案房屋，虽然登记在赵某宏名下，但是产权归赵某芳、贾某玲所有等内容。经法院释明，赵某芳、贾某玲与赵某宏之约定本质上系借名买房行为，赵某芳、贾某玲不同意双方系借名买房法律关系，不同意变更诉讼请求，坚持要求径行确认物权归其所有。
法院认为：公民、法人或其他单位组织合法的财产及财产权益受法律保护，财产所有人对财产有权合理占有、使用、收益及处分。当事人对于己方的主张负有举证义务，举证不能的，需承担相应的不利后果。本案中，赵某宏通过与张某签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，取得涉案房屋物权。此后在赵某宏、吴某娟婚姻关系存续期间，赵某宏、吴某娟协商一致将涉案房屋过户至吴某娟名下。故赵某宏取得涉案房屋所有权登记基础系其与张某签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，吴某娟取得涉案房屋所有权登记基础系双方婚内约定。在相应的房屋买卖合同及婚内约定未解除或确认无效的情况下，赵某芳、贾某玲迳行起诉要求确认涉案房屋归其所有并要求吴某娟腾退涉案房屋的诉讼请求于法无据，法院不予支持。
二审中，赵某芳、贾某玲提交了另案民事起诉状，证明赵某宏对涉案房屋无处分权，系为获购房优惠在赵某芳、贾某玲完全不知情的情况下将房产过户给吴某娟。赵某宏对上述证据不持异议。吴某娟认为上述证据不属于二审新证据，对其真实性、关联性及证明目的均不认可。
裁判结果
驳回赵某芳、贾某玲的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，赵某宏通过与张某签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，将涉案房屋登记在自己名下，取得涉案房屋物权。此后在赵某宏、吴某娟婚姻关系存续期间，赵某宏、吴某娟协商一致将涉案房屋过户至吴某娟名下。吴某娟基于双方婚内约定亦合法取得涉案房屋所有权。
赵某芳、贾某玲以涉案房屋购房款系其支付，以及与赵某宏的协议约定为由，主张确认二人对涉案房屋享有所有权，但其并未办理变更登记，故对赵某芳、贾某玲关于其系涉案房屋所有权人的主张，法院不予采信，对其要求确认涉案房屋归其所有并要求吴某娟腾退涉案房屋的诉讼请求，法院不予支持。
需要指明的是，所谓“借名买房”是指出资人与登记人达成的房屋登记人与实际拥有人不一致的合同，不论是口头约定还是书面约定，出资人想要回房屋时不应直接起诉确认归其所有，而是应以合同纠纷作为案由，此案因原告不懂相应法律关系而未获得支持，因此类纠纷十分复杂，如遇到，建议委托专业律师处理以维护权益。
