北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某君向本院提出如下诉讼请求：1.依法分割被继承人周某鹏名下位于北京市丰台区A,B号房屋（以下简称A,B号房屋）；……。
事实与理由如下：原告陈某君与被继承人周某鹏系夫妻，于2013年结婚登记。被告周某昊系周某鹏与其前妻林某芳的婚生子。第三人林某芳是周某鹏的前妻，于2012年与周某鹏协议离婚。周某鹏于2020年因病去世，生前未立遗嘱。周某鹏的亲生父亲周某贤先于周某鹏去世，周某鹏的亲生母亲（名字不详）在周某鹏刚出生几个月即已经去世。吴某芬据周某鹏生前说是在其母亲去世后一直和周某鹏的父亲周某贤一起生活。
周某鹏与林某芳结婚前，从工作单位购买了一套住房，即A,B号房屋，为周某鹏婚前个人财产。该房屋从周某鹏与陈某君结婚后一直由周某鹏和陈某君共同居住。现各继承人之间就周某鹏遗产继承未能协商一致，故提起本案诉讼。
被告辩称
周某昊辩称：同意继承，陈某君和周某昊是继承人，要求按照法定继承处理，不清楚吴某芬与周某贤有没有结婚证。对于房产处理，认为原告没有权利继承，原告主张A,B号房屋为周某鹏婚前财产不合理，不予认同，这套房屋是周某鹏与林某芳婚后共同居住，2001年单位对公房进行出售，周某鹏和林某芳使用工龄购买，两次交齐房款，2001年4月和2003年12月，涉案房屋不具备大产权也没有国家正式发的产权证，这个房屋是林某芳和周某鹏的共同财产，应该把林某芳的份额先析出。
另周某鹏名下在四川省购买的房屋属于周某鹏的份额亦应作为遗产予以分割。
吴某芬辩称：我和周某鹏父亲周某贤是1969年结婚的，结婚证已经找不到了。我跟周某贤没有孩子，周某鹏是由我抚养长大的，周某贤和前妻就一个孩子周某鹏，我跟周某贤没有离婚，他是哪年去世的我也记不清楚了，要求继承周某鹏的遗产。A,B号房屋是我和周某贤登记结婚之后分给周某贤的，买房的时候我出了1.4万元，现金给的周某鹏，我认为房屋是我和周某鹏的，要求析出我的份额并继承周某鹏的遗产。
林某芳述称：林某芳与周某鹏于1994年结婚，1996年生育一子周某昊，婚后共同居住在A,B号房屋内。2001年，房屋产权单位对单位公房进行出售，周某鹏与林某芳依据单位下发的出售公房房价计算表，折算二人工龄，购买了A,B号房屋。后双方感情破裂，于2012年8月9日，经法院调解离婚，离婚时A,B号房屋因未取得产权证，因此未对房屋进行分割，仅对房屋使用权进行了分配。周某鹏在婚姻存续期间出轨属于过错方，B号大卧室由林某芳居住使用，A号小卧室由周某鹏居住使用，其余部分由双方共同使用，这是当时离婚的状况。因周某鹏与林某芳婚姻存续期间，周某鹏出轨且与多名女性有不正当关系，属于重大过错方，婚姻存续期间对家庭和孩子不管不顾，为了孩子今后的生活学习，林某芳被迫与周某鹏离婚，故A,B号房屋全部产权均应归林某芳所有。
周某鹏与林某芳婚姻存续期间多次给陈某君汇款，属于转移夫妻共同财产，在分割夫妻共同财产时应少分或者不分。
法院查明
周某鹏生于1969年。周某鹏与林某芳原系夫妻，二人于1994年结婚，婚后育有一子周某昊。2012年周某鹏与林某芳经法院调解离婚。陈某君与周某鹏于2013年结婚，婚后未生育子女。周某鹏于2020年因病去世，生前未立遗嘱。周某贤系周某鹏父亲，先于周某鹏去世，周某鹏生母亦先于周某鹏去世。派出所于2021年6月出具证明信，载明周某贤出生日期为1940年，经查1988年户口登记，情况如下：该人之妻吴某芬，1945年出生。
经查，周某鹏财产情况如下：
1.A,B号房屋于1994年10月20日登记在周某鹏名下。经本院与房屋产权单位房管部门核实，该房屋购房时间为1992年，某单位（甲方）与周某鹏（乙方）签订《公有住房买卖合同》载明A,B号房屋实收金额为6030元，乙方首付款在1993年6月15日至6月底间付3000元，余款3030元在1994年3月15日前付清。A,B号房屋产权证办理时间为1994年10月20日，产权证后附《北京市房屋登记表》载明时间为1993年11月20日，产权证办理后由单位统一保管，未下发与个人。现该房屋无人居住，钥匙在林某芳处。
庭审中，各继承人对A,B号房屋所有权归属产生争议。陈某君主张A,B号房屋产权系周某鹏婚前个人财产。吴某芬称A,B号房屋系其与周某贤登记结婚之后分给周某贤的，买房时周某鹏只有13岁，其出资1.4万元，现金支付与周某鹏，A,B号房屋是其与周某鹏共有，但无相关证据向法庭提交。林某芳称A,B号房屋购买时使用了其与周某鹏的工龄，系其二人婚姻关系存续期间共同财产，其提交如下证据主张权利：
1.林某芳起诉周某鹏离婚案件民事调解书，周某鹏与林某芳经法院调解离婚，就子女抚养、家具家电等物品，双方存款及A,B号房屋使用问题达成协议。关于A,B号房屋协议如下：大卧室由林某芳居住使用，小卧室由周某鹏居住使用，厨房、卫生间、过道由双方共用。林某芳主张协议确认大卧室即B号房屋由林某芳居住，小卧室即A号房屋由周某鹏居住，协议大卧室由林某芳使用系离婚时对林某芳的补偿，另周某鹏婚姻期间出轨，林某芳应多分，份额应为60%。
2.离婚案件笔录，载明林某芳陈述：“A,B号房屋婚后买的单位房，钱款交清了，房产证被告名字，没有其他住房了”；周某鹏：“房子是我父亲遗留给我，父亲去世后承租权名字改为我，婚后共同交钱买的，没有承租合同，婚后购买的，钱款交清了，没有房产证，现在房产科，其他住房没有”。在该离婚案件中，周某鹏认可房屋系婚后共同购买。
3.2003年某单位《通知》《2001年度单位出售公有住房房价计算表》及2001年4月1938元收据、2003年12月4日10 313元收据一组。其中《2001年度单位出售公有住房房价计算表》载明：“周某鹏，工作单位质量处，工龄4年，配偶林某芳，建公积金时间1993年，工龄5年，夫妇工龄和9年，……总房价款10 313元”。
4.2004年6月3日周某鹏书写的《保证》，载明做了对不起林某芳的事情，不再与贾某丹来往，断绝同四川的来往等；2010年12月27日周某鹏向陈某君转账5000元凭证，证明周某鹏婚内出轨。
陈某君对林某芳提交的上述证据均不予认可，称A,B号房屋产权证后附登记表载明时间为1993年11月20日，房屋系周某鹏与林某芳结婚前购买，林某芳与周某鹏在离婚案件中对房屋进行了处理，协议由林某芳居住一间房屋，系有房一方对无房一方的经济帮助，是帮助性债权，不应无期限存在，1993年最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第14条规定，婚姻存续期间居住的房屋属于一方所有，另一方以离婚后无房居住为由，要求暂住的，经查实可酌情予以支持，但一般不超过两年，现距调解协议达成已超过两年，且林某芳并未实际居住，故林某芳在房屋上的居住权已于周某鹏去世后失效；保证书真实性不认可，签字明显不是周某鹏笔体。
庭审中，就林某芳提交的证据3中《2001年度单位出售公有住房房价计算表》中载明工龄情况，本院前往某单位房管部门核实，工作人员答复称A,B号房屋购买仅使用周某鹏个人3年工龄，此《2001年度单位出售公有住房房价计算表》中记载的工龄内容与A,B号房屋购买无关。林某芳不予认可，称不应以工作人员口头表述为依据。
庭审中，周某昊称陈某君名下有位于四川省H号房屋（以下简称H号房屋），系陈某君与周某鹏夫妻共同财产，周某鹏享有的份额增值部分应作为遗产予以继承。陈某君主张H号房屋系其婚前购买，婚后还贷部分属于共同财产，同意析出周某鹏享有的部分予以继承，其提交H号房屋《商品房买卖合同》及贷款资料、产权证一组载明，合同系陈某君与开发商签订，签订时间为2009年5月3日，总价204 631元，买受人可以首期支付购房总价款60%；房屋于2011年3月23日取得产权证，登记在陈某君名下；2009年8月14日始，陈某君每月向某银行偿还H号房屋贷款，2013年2月4日至2020年10月15日期间共计偿还贷款本息合计53 903.16元，该H号房屋贷款应支付利息为24 441.3元。
庭审中，陈某君申请对A,B号房屋及H号房屋市场价格进行评估，经评估市场价值为180.11万元，H号房屋价值为47.13万元。
裁判结果
周某鹏名下位于北京市丰台区A,B号房屋50%份额归林某芳所有，50%份额由周某昊继承，周某昊、吴某芬、陈某君于本判决生效之日起七日内配合将该房屋过户至林某芳、周某昊名下（林某芳、周某昊各占50%份额）；
周某昊于本判决生效之日起七日内向吴某芬支付房屋折价款300 183元，向陈某君支付房屋折价款300 183元；
陈某君名下位于四川省H号房屋归陈某君所有，陈某君于本判决生效之日起七日内向周某昊支付该房屋折价款18 483元，向吴某芬支付该房屋折价款18 483元；
房产律师靳双权点评
当事人就其主张应提供证据加以证明，否则应当承担举证不能的不利后果。
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。本案中应先析出被继承人周某鹏的遗产，再进行分配处理。
吴某芬称A,B号房屋系分配与周某贤的房屋，吴某芬出资1.4万元，未向法院举证；周某鹏在与林某芳的离婚案件庭审中陈述房屋原为周某贤承租公房，但未有证据显示房改过程中有周某贤的相应权益，故法院对此不予认定。
关于林某芳对A,B号房屋权利及其与周某鹏离婚时公积金款项的主张，法院认为，查阅2012年林某芳与周某鹏离婚案件庭审笔录，因A,B号房屋产权证未下发，双方未对所有权进行分割，仅协商处理了房屋使用权，二人夫妻关系存续期间的公积金款项亦未涉及。共有物分割属于物权范畴，不适用诉讼时效制度，依据法律规定，确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，可以请求分割。
结合A,B号房屋房款支付情况，产权登记时间及调解笔录中载明周某鹏之陈述，法院认定A,B号房屋系周某鹏与林某芳夫妻共同财产，50%份额归于林某芳，林某芳与周某鹏系调解离婚，使用权分配按房间格局处理，与所有权分割没有对应关系，林某芳所述周某鹏出轨、转移财产等，依据不足，法院不予采纳。剩余50%份额系周某鹏遗产。
陈某君名下H号房屋系其与周某鹏结婚前购买，婚后存在共同偿还贷款情况，结合贷款情况及房屋评估升值情况，法院确认周某鹏在H号房屋中的利益为55 450元。
基于上述各项财产的析产陈述，结合房屋评估价值及各项财产余额，法院对周某鹏遗产作如下分配：1.A,B号房屋50%份额归林某芳所有，50%份额由周某昊继承，周某昊向吴某芬、陈某君各支付折价款300 183元。……H号房屋周某鹏利益55 450元由陈某君、周某昊、吴某芬继承，陈某君向周某昊、吴某芬各支付18 483元。
