北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林某兰向本院提出诉讼请求：1.判令我与杨某君之间的借名买房协议有效，北京市丰台区一号归林某兰所有，要求杨某君协助办理房屋过户手续。
事实与理由：我与杨某君为母女关系，我于2018年8月15日购买北京市丰台区一号房产。因我当时无购房资质，征得杨某君同意，我占用杨某君的资质购买此房，所有购房资金及缴纳税费以及月供述贷均由我出资。我与杨某君就借名买房一事于2018年8月15日签订《协议声明》一份，其中约定北京市丰台区201房产由我占有、使用、收益、处分。综上所述，我系北京市丰台区一号房产的真实权利人。现我购房资质已空出，故请求申请变更房产所有权人，望法院依法判如所请。
被告辩称
杨某君辩称，我同意林某兰的诉讼请求，林某兰在起诉书中所说的事实与理由我均认可。
第三人孙某峰述称，我认为林某兰与杨某君所签的《协议声明》无效，林某兰与我没有借名买房的合意，我与杨某君已经离婚，杨某君和林某兰是想将房产转移走，侵害我的合法权益。林某兰与杨某君所签《协议声明》违反常理，这份证明是在杨某君提起离婚诉讼时向法院出示的，此前我没有见过。这份协议一定是后补的。林某兰也无借名买房的事实，她不居住使用房子，房子的实际控制人为杨某君，林某兰没有全部出资，本案实际是林某兰与杨某君以借名买房之名，行转移夫妻财产之实。这套房屋本在离婚纠纷中就应该分割，杨某君这样做只是为了恶意拖延诉讼。
我与杨某君婚后，杨某君向自己的母亲及亲朋转账合计260万余元，这个数额和当时的该房首付款相差无几。其中，单方面多次将名下存款大额取现、转账，总额达178余万元，在购房当年，仅取现就有80余万元，说明杨某君转移夫妻共同财产的意图明确。我认为涉诉房屋系我与杨某君婚姻关系存续期间购买，林某兰与杨某君签订的合同基于合同相对性对我不产生效力。房屋是我与杨某君的共同财产，贷款合同也是我与杨某君共同签订，即使林某兰向杨某君汇款，也是对子女的生活补助，林某兰并不居住使用这套房子，房子的实际控制人是杨某君。
房子首付绝大多数是我们夫妻出资的，还差了一点是林某兰补的，我认为是赠与我们的。房贷是以女方的名义贷款，但是实则是夫妻共同还贷。林某兰在2018年时有购房资格，没有借名买房的必要。总之，请求驳回林某兰的全部诉讼请求。
法院查明
2018年8月15日，杨某君作为买受人，案外人刘某航作为出卖人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定购买位于北京市丰台区一号房屋。购房总价款4 050 000元，其中首付款2 180 000元，贷款1 370 000元，自2018年12月28日始，林某兰每月向杨某君账户转款，金额为8000元、7900元、7800元、7700元不等，均备注有“还一号房款”。
同日，刘某航作为甲方，杨某君作为乙方，北京某中介公司作为丙方，三方签订《居间服务合同》，约定由北京某中介公司提供中介服务，乙方需支付居间服务费87 480元，林某兰支付了服务佣金87 480元，北京某中介公司出具了《业务收据》，其中收款人处签字为“罗某刚”，交款人处签字为“林某兰”。
当日，林某兰支付购房定金100 000元。2018年8月22日，林某兰支付剩余购房定金400 000元，2018年10月15日支付了首付款2 180 000元。林某兰后续支付了购房所需要缴纳的个人所得税34 400元、契税103 205元、补缴土地金926元。
庭审中，林某兰提交《协议声明》，内容为：“甲乙双方友好协商，双方系母女关系，甲方林某兰于2018年8月15日购买丰台区一号房产，因甲方无购房资质，征得乙方同意，占用乙方的购房资质购买此房，所有购房资金及缴纳税款以及月供还贷均由甲方出资，对于购买后房屋处置，乙方认可甲方具备房屋出租出售等处置权，所产生的收益均归甲方林某兰，乙方没有异议，会出面配合甲方对于房屋的处置，如甲方不打算对房屋进行处置，则甲方具备永久居住使用权利，乙方无异议，特此申明！”。杨某君对该分证据表示认可，孙某峰不认可该份证据，称对该份协议并不知情，认为协议系林某兰与杨某君在杨某君对其提起离婚诉讼后倒签。
林某兰提交污水处理费票据、自来水发票、供暖费缴费凭证、林某兰某银行明细，拟证明涉诉房屋各项支出均由林某兰支付，林某兰将房屋出租，租金亦由林某兰收取，拟证明林某兰系房屋的实际控制人和使用人。杨某君对林某兰的证据表示认可，孙某峰不认可林某兰的证明目的。
林某兰提交房屋所有权证书，拟证明证书原件一直由林某兰掌握，林某兰系房屋的实际控制人和使用人，杨某君对林某兰的证据表示认可，孙某峰不认可证明目的，认为证件由杨某君保管，实际控制人为杨某君。
林某兰提交结婚证、不动产登记查询单、存量房屋买卖合同，拟证明2018年8月购房时，因林某兰名下有位于北京市西城区二号房屋，林某兰爱人齐某超名下有位于北京市丰台区一号房屋，故林某兰在2018年8月购房时不具备购房资质，需要借助杨某君的名义购房。齐某超名下丰台区一号房屋已经于2019年6月26日出售，现林某兰及爱人齐某超名下只有一套住房，符合限购政策，具备变更登记的客观条件。杨某君对此表示认可，孙某峰不认可证明目的。
庭审中，林某兰申请罗某刚出庭作证，罗某刚称2018年7月，林某兰和杨某君找其在看房，但林某兰有两套房屋，没有购房资格，需要用杨某君的名义购买，在2018年8月15日，以杨某君的名义购买了涉诉房屋，林某兰和杨某君达成了协议，协议在我们店里起草，我也在场，她们自己签字，按了手印。林某兰、杨某君认可证人证言，孙某峰不认可证人证言。
庭审中，杨某君提交借款合同、公积金还款明细、某银行还款明细、还贷款卡明细，拟证明林某兰借用杨某君的名义购买了一号的房子，并用杨某君的名义办理了银行贷款，从公积金贷款800 000元，从某银行贷款570 000元。两笔贷款都是2018年12月4日放款，从2019年1月4日开始还款，最开始每月还款7900多元，后面逐渐减少，现在是每月7600多元，以上贷款均系林某兰每月直接转到杨某君还贷款的银行卡上，对此贷款事宜以及还款事宜孙某峰从头到尾都知道，并且签字认可。
林某兰对该份证据表示认可，孙某峰认可上述证据的真实性，不认可证明目的，认为不是借名买房，买房是为了孝敬老人，方便照顾。不知道贷款是林某兰进行偿还的，杨某君称是支取公积金用于偿还。
杨某君提交派出所询问笔录、离婚案件庭审笔录、拟证明其与林某兰之间多笔转账及取现，法院已经审理过，本案不应再处理。林某兰认可该组证据，孙某峰认可该组证据的真实性、关联性，不认可证明目的。
孙某峰提交中介职员计算的房产教育信息照片、买房时部队开具的证明、初审前签字的聊天记录，拟证明涉诉房屋是其与杨某君商量一致后购买，购房合同是其同意才签订的，签字及领取房本其全程参与。林某兰、杨某君认可上述证据的真实性，不认可证明目的。
孙某峰提交房屋租赁合同、房屋所有权证照片，拟证明房屋的实际控制人为杨某君与孙某峰。林某兰及杨某君对该份证据的真实性表示认可，不认可证明目的。
孙某峰提交2021年5月10日谈话笔录、离婚诉讼中杨某君提交的转账说明，拟证明杨某君和林某兰在租住的房子居住，林某兰并未实际控制房屋。林某兰、杨某君认为林某兰实际控制房屋，是否实际居住房屋与本案无关。
孙某峰提交买房前后转账及取现统计表、民事判决书、公积金贷款审核确认书、还款确认书、贷款借款合同、2019年微信聊天记录、还贷后转账及取现统计表、杨某君提取住房公积金流向统计表、开庭笔录、询问笔录、杨某君与林某兰转账明细汇总，拟证明购买涉诉房屋的首付款大部分由杨某君和孙某峰出资，林某兰只出了小部分，该部分应认定为对孙某峰与杨某君的赠与。
孙某峰与杨某君约定，孙某峰负责日常开销，杨某君负责攒钱买房，双方共同积蓄及女方公积金足以支付大部分首付款。自婚后至买房前后，杨某君向林某兰转账、取现2 050 000元。买房前，孙某峰与杨某君商定，杨某君收入及公积金用于偿还房贷。从2019年初还贷后，杨某君向其他账户转账 350 000余元，向其母亲转账78 300元，取现42万余元，涉诉房屋实际由杨某君用夫妻共同财产偿还房贷。林某兰、杨某君认为房款由林某兰出资，还贷款由林某兰偿还，未使用夫妻共同财产偿还。
经查，杨某君曾以离婚纠纷将孙某峰诉至北京市门头沟区人民法院，后该院作出判决书，分割了杨某君在存款。孙某峰在该案中主张杨某君在中国某银行账户有大额取款，共取现437 750元。孙某峰主张自结婚以来至查询之日止，杨某君共向他人转款1456 472元，其中共向其母亲林某兰转款661 800元，2019年1月1日之后向他人转款225 600元（包含2019年9月30日向林某兰转款78 300元）。杨某君对上述款项均一一作出了回应。该院经审理后认为，对于一方提出的另一方2018年至2019年期间大额转账、取现情况另一方能够作出相应解释，从双方相互质疑及回应的过程，亦未发现一方有恶意转移、隐藏财产的情况。
后孙某峰不服一审判决提起上诉，上诉理由包括认为一审判决对“未发现女方有明显的恶意转移、隐藏财产情况”事实认定不清，后北京市第一中级人民法院作出判决书，认为杨某君就其转账、支出情况能做出合理解释的情况下，考虑双方的实际工作、生活情况，认定杨某君并无转移、隐匿夫妻共同财产的行为。
本案中，孙某峰再次坚持主张杨某君向自己的母亲及亲朋转账合计260万余元。
裁判结果
林某兰与杨某君签订的《协议声明》有效，杨某君于本判决生效之日起七日内配合林某兰办理上述房屋的所有权变更登记手续；
房产律师靳双权点评
本案中，涉诉房屋登记在杨某君名下，为杨某君与孙某峰婚姻关系存续期间购买，林某兰主张其为涉诉房屋的实际权利人，应提供充分证据予以证明。首先，从出资情况看，林某兰提交了首付款及贷款的转账凭证等证据以证明其出资，孙某峰主张上述出资实际为杨某君以夫妻共同财产支付，认为杨某君在婚姻关系存续期间存在恶意转移、隐藏财产情况，结合双方离婚纠纷案件查明的事实以及生效判决作出的认定，杨某君不存在恶意转移、隐藏财产的情况，法院对孙某峰的该项辩解不予采信，认定涉诉房屋由林某兰出资。
其次，林某兰提供《协议声明》及房屋中介人员罗某刚的证明，可以证明其出资系基于其取得所有权的意思表示，其与杨某君之间存在借名买房的合同关系。结合林某兰夫妻购房当时名下已有两套房屋，不具备购房资格，具有借名买房的客观需要。故林某兰要求确认其与杨某君的《协议声明》有效，杨某君协助其办理涉诉房屋的权属变更登记手续，于法有据，法院予以支持。
