北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某杰向本院提出诉讼请求：1.赵某芬与S公司在2015年签订的涉及北京市大兴区A室的定向安置房买卖合同中买受方的权利由吴某杰行使；2.被告承担本案的诉讼费用。
事实与理由：案外人赵某芬系原、被告之母，2015年，赵某芬名下的位于大兴区一号的宅院被拆迁。经原告与赵某芬协商，双方约定原告借赵某芬之名购买安置房一套。2015年8月，赵某芬与S公司签订安置房买卖合同，约定赵某芬购买大兴区机场安置房项目A室（以下简称A室房屋），房屋总价款为497 379元。后原告于2015年9月21日向赵某芬转账500 000元，用以支付相应房款。
2017年3月11日，原告（甲方，借名人）与赵某芬（乙方，出名人）签订借名买房协议书对借名买房事项予以确认，协议主要约定：“一、甲方于2015年8月出资人民币50万元购买位于北京市大兴区定向安置房项目A室房屋一套，乙方将选房指标111.52平方米无偿赠与甲方；二、甲方出资借用乙方的名义，以乙方的名义对外签订安置房购房合同，房屋购买后登记在乙方名下，乙方承认该房屋由甲方一人出资全款购买，甲方为该房屋的实际所有权人；三、以乙方名义取得的合同、房产证、土地使用证、契税、交款凭据、证件等法律文书均由甲方持有和保管。”
同日，赵某芬立下自书遗嘱，遗嘱主要载明“对登记在我（赵某芬）名下由女儿吴某杰出全款购买位于大兴区A室回迁安置房一套遗留给女儿吴某杰，是遗留给女儿的个人财产，自书立遗嘱人赵某芬。”2018年，在对涉案房屋进行装修并购买相应家具后，原告入住涉案房屋至今，在此期间涉案房屋的水电费、物业费、供暖费等相关费用均由原告缴纳。2019年2月19日，赵某芬去世。2021年，原告以遗嘱继承纠纷为由将被告诉至北京市大兴区人民法院，请求判令涉案房屋归原告所有，经鉴定，遗嘱签名系赵某芬本人所签，但因未能证明遗嘱全文系赵某芬书写，故法院未能支持该项诉求。
被告在该案中要求对涉案房屋按照法定继承处理，但法院对借名买房协议予以采信，认定原告可基于借名买房协议另行主张权利，故法院对被告要求对涉案房屋按照法定继承的诉求不予支持。此后，原告依据借名买房协议，请求被告协助原告办理涉案房屋的登记手续，但被告以各种理由予以推诿。原告认为，被告的行为侵害了原告的合法权益，现原告为维护自身合法权益，依据相关法律法规规定起诉至贵院，望贵院依法查明事实，望判如所请。
被告辩称
吴某君辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告提起的合同纠纷，主要依据是借名购房协议，而合同相对人是原告和赵某芬，根据合同相对性，原告起诉被告是没有法律依据的。第二，原告起诉的事实与客观事实不符，首先不符合常理，原告和赵某芬是母女关系，按照通俗的社会情况来讲，赵某芬与原告不可能签订借名买房协议，主要是基于亲人之间的一种行为，一旦签定协议，说明造假的成分就存在，借名买房协议都是不熟悉的人之间，为了维护权利义务，才签订借名买房协议来确定一定的法律关系。
第三，原告存在伪造证据的嫌疑，在2017年3月11日，原告母亲自书设立遗嘱将该房屋赠与给原告，这说明这时的房屋所有权归赵某芬所有，但同日又出现了借名购房协议，如果该房屋归赵某芬所有，则不能设立遗嘱，如果该房屋归原告所有，也不需要签订借名买房协议，同时，在同一日，出现的遗嘱和借名购房协议中，所使用的笔和字迹不同，从这个来讲，借名购房协议属于原告伪造的。
同时，从原告提交的定向安置房协议、拆迁安置协议及补偿协议、补充协议来讲，赵某芬获得的拆迁安置补偿款已经支付给第三人作为购房款，金额是497 379元，并不是由原告直接向第三人支付购房款，不存在借名买房的事实关系和法律关系，同时，该房屋于2018年交付后，一直处于闲置状态，并不在原告的实际控制中，原告既没有控制也没有使用，从法律上到事实上，都不属于借名买房，因此，请法庭驳回原告请求。
在拆迁安置补偿协议及补充协议中，赵某芬除了支付497 379元购房款外，还余70万元的补偿款，不存在由原告支付购房款的行为。
S公司述称，原告起诉中没有对第三人的明确义务指引，我们能够确认的就是赵某芬与我公司于2015年8月17日签订了定向安置房买卖合同和补偿协议。
法院查明
赵某芬与赵某辉系夫妻关系，吴某杰、吴某君系二人子女。赵某辉于上个世纪80年代去世，赵某芬于2019年2月19日去世。2015年8月17日，赵某芬与北京S公司签订定向安置房买卖合同，约定赵某芬购买大兴区A室，房屋总价款为497 379元，从拆迁补偿款中予以抵扣。
吴某杰提交了一份借名购房协议书，载明“吴某杰（甲方）、赵某芬（乙方），甲方与乙方为母女关系，甲方与乙方协商一致，约定甲方一人出资全款购买，但借用乙方名义购买定向安置房一套，而房屋实际所有权仍归甲方所有，因目前没有取得房屋产权证乙方无法过户给甲方……自愿达成一致协议如下，甲方于2015年8月出资人民币50万元购买位于北京市大兴区定向安置房项目A室，乙方将选房指标111.52平方米无偿赠与甲方，未经甲方书面同意的情况乙方不得单方面撤销选房指标面积赠与，由甲方出资借用乙方的名义，以乙方的名义对外签订定向安置房购房合同。
房屋购买后登记为乙方名下，但乙方无论何时，均承认以下事实，该房屋由甲方一人出资全款购买，甲方始终为该房屋的实际所有权人，甲方承担定向安置房购房合同中的权利义务，行使该房屋的所有权等一切权利……所有购房相关费用支出均由甲方负担，乙方不负担任何费用，以乙方名义取得的合同、房产证、土地使用证、契证、交款凭据、证件等法律文件均由甲方持有和保管，乙方应全力协助甲方办理购房手续……”吴某杰与赵某芬在该协议中签字，落款日期为2017年3月11日。
另查明，吴某杰曾于2015年9月21日向赵某芬转账500 000元。涉案定向安置房买卖合同现由吴某杰持有。
吴某杰曾以继承纠纷为由将吴某君诉至我院，该案中，吴某杰提交了一份自书遗嘱，载明“姓名赵某芬，我立此遗嘱，对登记在我名下由女儿吴某杰出全款购买位于大兴区A室回迁安置房一套遗留给女儿吴某杰，是遗留给女儿的个人财产，自书立遗嘱人赵某芬，立遗嘱地女儿家，日期2017.3.11”。该案中，吴某君不认可该遗嘱的真实性。在遗嘱继承案件中，吴某杰曾提交前述借名购房协议，吴某君不认可借名购房协议中赵某芬的签名为本人所签，后经鉴定，借名购房协议中的“赵某芬”签名均为赵某芬本人所签。因吴某杰无法证明自书遗嘱的全文均由赵某芬书写，生效判决认定自书遗嘱无效，未对涉案房屋进行处理。
经询问，S公司称A室房屋尚未办理不动产权登记证书。吴某杰称其于2019年对A室房屋进行了装修，吴某君称对装修不知情。
裁判结果
赵某芬与北京S公司就北京市大兴区A室签订的定向安置房买卖合同中买受方的权利由吴某杰行使。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。吴某杰提交的借名购房协议经鉴定为赵某芬本人所签，且协议中所载购房款与吴某杰提交的转账凭证能够互相印证，结合购房合同原件由吴某杰持有的事实，在吴某君未提交充分证据予以反驳的情况下，法院对该借名购房协议予以采信。吴某君作为赵某芬的法定继承人，吴某杰以吴某君作为被告提起诉讼并无不当。
