北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某芳、高女士向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告周某莉与高某鹏于2009年签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；2.本案的诉讼费、保全案件受理费、担保保险费均由被告周某莉承担。
事实和理由：高某鹏与陈某芳原系夫妻关系，双方于1983年登记结婚，婚后育有一女高女士。婚后，高某鹏和陈某芳承租了位于宣武区xx号公有住宅。1996年5月16日，高某鹏与陈某芳离婚。离婚时双方约定，女儿高女士归男方，房屋财产一切归孩子和女方，男方不要任何财产。家中现有财产权经双方商议全部属于陈某芳及孩子，其中包括房子两间。
2001年，陈某芳承租的位于xx号两间房屋遇拆迁，陈某芳作为被拆迁人与拆迁公司协商将原定可以安置的一套三居室，拆分成一个两居室、一个一居室进行安置，遂陈某芳与北京M公司签订《安置协议书》和《预交房款合同书》，购买位于2居室房屋一套，；又以被告高某鹏的名义购买了位于1居室一套，其中的一居室仅以高某鹏名义购买，但高某鹏实际不享有房屋所有权，房屋自交付使用至今，一直由原告高女士居住使用。
高某鹏与周某莉曾系北京A公司和北京B公司的股东，二人合伙做生意多年。2009年时，二人的生意遇到经营困难，便假意签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，以高某鹏名下宣武区xx号房屋进行虚假买卖，从银行套取低利率周期长的购房贷款74万元。原告认为，涉案房屋系拆迁xx号公有住宅租赁房屋而来，而xx号房屋系陈某芳与高某鹏婚姻关系存续期间承租，其二人在离婚时也对上述房屋进行了分割，高某鹏在离婚时明确表示该房屋系陈某芳与高女士的财产，其不要任何财产。因此，涉案房屋安置后虽然登记在高某鹏名下，但陈某芳与高女士是实际的所有权人，并且高女士一直居住在涉案房屋中。
高某鹏明知涉案房屋系陈某芳和高女士的房屋，仍将房屋过户给周某莉，是为了获取银行贷款用于经营公司，损害了陈某芳和高女士的利益。
被告辩称
周某莉辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，高某鹏取得涉案房屋是基于承租人身份以及拆迁安置协议，高某鹏是合法的被安置人，原告主张的借名买房关系没有证据证明，而且涉案标的不是拆迁款，而是需要支付一定购房款而取得的安置房，与离婚协议的财产处理没有直接法律关系，因此，原告不具有确认合同无效的基础，对本案没有诉权。
第二，周某莉与高某鹏的房屋买卖合同合法有效，不存在虚假的意思表示。高女士基于高某鹏继承人的身份主张合同无效，前提就是认可高某鹏是房屋的所有权人，则其主张涉案买卖合同系虚假交易，与其主张的借名依据就是矛盾的。而且，买卖合同发生在高某鹏去世之前，那个时候并不产生继承的权利。
第三，即使高某鹏无权处置房产，但在交易时是房屋所有权人，有过错方也是高某鹏，周某莉是善意第三人；即使合同无效，高某鹏也应赔偿周某莉损失。
第四，原告作为合同之外的第三人要求确认合同无效，只能依据合同法关于恶意串通损害第三人利益来请求，至于虚假的行为表示不在第三人请求法院确认的范围之内。
法院查明
陈某芳与高某鹏原系夫妻关系，高女士系二人之女。1996年，陈某芳与高某鹏在婚姻登记部门办理了离婚登记，双方签字的《离婚申请书》中约定：女儿高女士归高某鹏抚养，房屋财产一切归孩子和母亲，男方不要任何财产。2020年4月16日，本院作出判决书，判决宣告高某鹏为限制民事行为能力人。2020年6月9日，本院作出判决书，指定高女士为高某鹏的监护人。2021年5月27日，高某鹏去世。
北京市原宣武区xx号两间房屋，原系陈某芳、高某鹏承租的公房。
2001年11月3日，北京M公司（甲方）与高某鹏（乙方）签订《安置协议书》，约定：乙方同意就地安置，甲方就地安置乙方回迁壹居室一套，乙方实际应付房款106 877.43元。2001年11月13日，高某鹏名下银行卡刷卡支付106 877.43元。
同日，北京M公司（甲方）与陈某芳（乙方）签订《安置协议书》，约定：乙方同意就地安置，甲方就地安置乙方贰居室一套，建乙方应付101 386.89元。
2008年6月3日，北京市西城区南华里xx号房屋（以下简称：诉争房屋）登记在高某鹏名下。
2009年6月23日，高某鹏（出卖人）与周某莉（买受人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定：高某鹏将诉争房屋出售给周某莉，房屋成交价格为450 000元。2009年6月24日，诉争房屋所有权转移登记至周某莉名下。
2009年6月25日，周某莉（借款人）与某银行（贷款人）签订《个人借款合同》，约定：周某莉向某银行贷款740 000元用于购房，贷款期限360个月，周某莉授权某银行将贷款转账至高某鹏的账户。同日，双方还签订了《抵押合同》，约定周某莉以诉争房屋作为抵押财产担保上述借款合同项下债权的实现。
当日，某银行将740 000元转至高某鹏的账户。次日，高某鹏将上述款项中的300 000元转给了周某莉。同年7月20日，周某莉与某银行在房管部门办理了抵押登记手续。2015年7月23日，周某莉将其户口迁入诉争房屋。2020年8月14日，上述贷款结清。
庭审中，陈某芳、高女士主张二人与高某鹏之间存在口头的借名买房合同关系，二人是诉争房屋的实际权利人，并表示借名原因在于两间公房拆迁时原本安置给陈某芳一套三居室，但陈某芳想单独给高女士安置一套房屋，由于高女士未成年，不符合安置条件，陈某芳名下也不能安置两套房屋，就找到高某鹏借名购房，但购房款均是由陈某芳交纳。
周某莉与高某鹏之间关系密切，周某莉对高某鹏的家庭关系明知，二人在明确知晓诉争房屋实际权利人不是高某鹏的情况下，以不合理的低价转让房产，属于恶意串通，损害了陈某芳、高女士的利益，房屋买卖合同也应属无效。陈某芳、高女士就其主张向本院提交了银行持卡人存根一张。
周某莉对陈某芳、高女士的上述主张不予认可，表示诉争房屋系由高某鹏签订的拆迁安置合同而来，也登记在高某鹏名下，应当属于高某鹏的个人财产，高某鹏有权出售，高女士也知晓出售房屋的事宜。对于陈某芳、高女士提交的持卡人存根，周某莉表示该存根显示持卡人为高某鹏，不能证明款项来自于陈某芳，且高某鹏去世后，遗物均由高女士保管。
本院依高女士申请，向北京M公司调取了涉案房屋的拆迁档案及拆迁政策。各方均对M公司出具材料的真实性予以认可。
庭审中，陈某芳、高女士主张周某莉与高某鹏之间不存在真实的房屋买卖合同关系，高某鹏将房屋以不合理的低价转让给周某莉，也未收取任何房款，实际是为了以房屋买卖的形式，骗取银行的低息贷款，用于二人生意的经营周转，系以合法形式掩盖非法目的，二人签订的房屋买卖合同应属无效。
周某莉对陈某芳、高女士的上述主张不予认可，表示网签合同的价格并非双方交易的真实价格，实际交易价格是94万元，除贷款74万元外，还有20万元房款是在办理网签前通过现金方式支付的。周某莉另表示高某鹏向其转账的30万元系用于公司经营，因为公司经营资金都是周某莉出资，高某鹏出售涉案房屋后筹得资金用于公司经营和自己使用。经询，周某莉表示除网签合同外，其与高某鹏就诉争房屋未签订其他买卖合同，在原审中，周某莉表示其与高某鹏曾草签过房屋买卖合同。
对于房屋的占有使用情况，各方均认可诉争房屋自交付之日起一直由高女士居住使用。对于为何在取得所有权后长达十余年的时间内未主张交付房屋，周某莉表示自己长期负担高某鹏的养老院费用，其同意高女士在诉争房屋居住亦符合常理。周某莉就此提交了养老院开具的收据及其与养老院人员的微信聊天记录予以证明。陈某芳、高女士认可该组证据的真实性，但不认可证明目的。
另查，一、周某莉与高某鹏系朋友关系，1998年，二人共同出资成立了北京B公司，现该公司处于吊销状态，双方仍是该公司的股东。1999年，双方共同出资成立了北京A公司，现该公司处于吊销状态，双方仍是该公司的股东。2007年，双方共同出资成立了北京C公司，2012年9月13日，周某莉、高某鹏将股权转让，退出了该公司。
二、原审中，高某鹏主张房屋的实际权利人系高女士，其将房屋转让给周某莉，损害了高女士的利益，而且其与周某莉之间并非真实的房屋买卖合同关系，是为了骗取银行贷款，属于以合法形式掩盖非法目的，合同应属无效。
三、原审中，陈某芳申请对高某鹏在2009年6月23日签订房屋买卖合同时是否具有民事行为能力进行司法鉴定。但该鉴定要求超出该机构技术条件或者鉴定能力为由，不予受理该鉴定。
裁判结果
确认高某鹏与周某莉签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为：一、高某鹏与陈某芳、高女士之间是否存在借名买房合同关系？二、高某鹏与周某莉之间签订涉案合同是否系以虚假的意思表示实施的民事法律行为？根据各方陈述及在案证据，对上述争议点认定如下：
关于争议焦点一，借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的情形。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，首先，高某鹏与陈某芳、高女士并未签订书面借名买房协议，高某鹏在原审中亦未对借名买房关系的存在有过清晰的表述；其次，从购房资金上来看，陈某芳、高女士仅提交了高某鹏支付购房款的某银行持卡人存根，该存根显示持卡人为高某鹏，无法显示款项来源，且高某鹏去世后，该存根由高女士持有亦在常理，故陈某芳、高女士提交的证据无法证明购房款是由其支付；最后，高女士虽在涉案房屋居住，但根据其与高某鹏的父女关系及高某鹏与陈某芳离婚协议的约定，该因素不能作为认定借名买房的因素。
综上所述，法院不能认定高某鹏与陈某芳、高女士之间存在借名买房关系，陈某芳、高女士基于此认为高某鹏将涉案房屋出售给周某莉，侵害了其合法权益，缺乏事实及法律依据，法院依法不予支持。
关于争议焦点二，民事法律行为应当具备意思表示真实的条件。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，首先，在案证据显示高某鹏与周某莉就涉案房屋仅签订过一份网签合同，该合同对于付款时间、过户时间、违约责任等重要事项均未作出约定，周某莉虽在原审中提出双方曾草签房屋买卖合同，但未提供证据予以证明，且与其在本案中关于双方未签订其他房屋买卖合同的陈述相矛盾；
其次，网签合同约定房屋交易价格为45万元，显然背离市场价格，周某莉虽主张实际购房款为94万元，其中74万元通过贷款支付，20万元通过现金支付，但其所称的20万元现金支付并无证据佐证，高某鹏收到银行贷款74万元的次日即将30万元转账给周某莉的事实亦不能当然得出高某鹏已收到购房款74万元的结论；
再次，高某鹏在未收到任何购房款的情况下，即与周某莉办理了网签及过户手续，周某莉在取得所有权后长达十余年的时间内未主张交付房屋，上述行为均不符合正常的房屋买卖过程；最后，根据周某莉所述，高某鹏于收到贷款次日向其支付的30万元性质为公司日常经营资金，周某莉在本案中关于高某鹏出售房屋目的在于筹措资金的陈述，与高某鹏在原审中关于与周某莉签订网签合同目的在于获得银行贷款的陈述，互相吻合。
综合上述情况，有理由相信，周某莉与高某鹏之间并非真实的房屋买卖合同关系，双方签订房屋买卖合同系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，房屋买卖合同应属无效。同时根据双方办理贷款后的转款情况、双方合作开公司的情况，并综合考虑各方陈述及在案证据，法院认为，高某鹏与周某莉的真实目的应当是为了获得银行贷款，其隐藏的民事法律行为也应属于无效。
高女士作为高某鹏的继承人，要求确认合同无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
