北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某杰向本院提出诉讼请求：1、请求依法继承分割A号院翻建后的西房2间及跨院3间小房和B号院二层楼房；2、诉讼费由被告承担。
事实与理由：原告在位于某镇某村某区A号有宅基地一处，并自建住房北房4间、东房2间、西房2间和跨院3小间。2018年1月24日签订分家单约定将5间住房（西房2间，跨院3小间）分给长子周某峰所有。
2019年周某峰及苏某翻建了2间西房和跨院3间小房。2020年周某峰和苏某共同建设了某镇某村B号两层楼房（一层4间，二层4间）。2021年周某峰因病去世。原告与被告多次协商两处共有房屋分割事宜未果，故起诉至法院。
被告辩称
苏某辩称：2018年1月19日，原告和原告的儿子周某峰签订过一份分家协议，把A号院内70平方米分给了周某峰。分家时，A号院内有北房4间、东房2间，西房2间已经坍塌，跨院3小间实际是牲口棚。我和周某峰共同出资对A号院进行了重建。北房4间和东房2间没有拆除而是进行了修缮装修，在西房老房地基的基础上新建了西房2间，在东跨院利用3间牲口棚的位置新建了北房2间、东房1间（卫生间）。
周某峰分得了A号院原有的大部分房屋，我们夫妻又出资进行了增建和装修，不同意原告提出对A号院的分割方法。B号院的宅基地是我前夫杨某辉申请的。杨某亮是我和前夫杨某辉所生之子。杨某辉于1999年去世时，就把B号院内的北房4间和东房2间给了杨某亮。2021年5月，杨某亮夫妻二人出资将B号院的老房翻建成了二层楼房。B号院现有房屋不是我们夫妻共同财产，而是杨某亮夫妻的共同财产。综上，不同意原告的诉讼请求。
杨某亮辩称：翻建A号院的时候，我还没有结婚，A号院翻建时我出了10万元。当时这10万元钱也没有说是借的，所以A号院是由继父周某峰、我母亲苏某和我共同出资翻建的。2019年3月29日，我和李某结婚后才和母亲分开住。
B号院二层楼房是我和李某的夫妻共同财产。翻建二层楼房的出资花费我都有银行流水，建房施工人和装修人都是我找的，而且都有电话。原告无权分割B号院房产。周某峰和我母亲再婚时我才13岁尚未成年，所以周某峰和我有抚养教育关系。周某峰的丧事是由我和母亲共同办的周某峰没有亲生子女，周某峰和我母亲结婚时是初婚，我母亲是再婚。我作为周某峰的法定继承人参加本案诉讼。原告提出的诉讼请求侵害了我个人的财产权益和继承财产利益。
李某未出庭应诉，庭下答辩意见为，要求继承周某峰所留遗产，判多少是多少。
法院查明
周某峰系周某杰与林某所生的长子。周某杰与林某于1983年离婚后，周某峰由周某杰抚养长大。
苏某与前夫杨某辉婚育一子杨某亮，杨某辉于1999年2月死亡。2002年8月27日，苏某与周某峰登记结婚，双方未共同生育子女。周某峰于2020年9月5日死亡。
周某杰系北京市房山区某镇某村某区A号（以下简称A号）院的宅基地使用权人。2018年1月，周某杰、周某峰父子在签订分家协议前A号院原有房屋格局为，北房四间，东房两间，西房两间已经坍塌，东侧跨院内有三间棚子。
苏某、杨某亮提供的2018年1月19日《分户协议书》中的内容显示：周某峰已结婚多年，始终未分户。为了更加方便生活，周某杰、周某峰父子协商分户。分户地址为A号院。院内共有砖木结构北房6间（简易两间）、东房两间，建筑面积约100平方米。分给周某峰使用70平方米，周某杰30平方米。
分户后，周某峰可以对A号院进行修缮和翻建，翻建或修缮时连同周某杰使用的30平方米一并进行，且要办理相关的正规手续。分户后的A号院，周某峰可以长期使用，但不能卖售他人。根据周某杰提供的2018年1月24日《分家单》显示：周某杰同意儿子周某峰分户申请。同意将现有的A号院内住房5间，70平方米的房屋分给周某峰所有。
经现场勘验，A号院增建、修缮后的房屋现状为，北房四间，东、西配房各两间，A号院东侧跨院内翻建有北房两间，一间东房（卫生间）。
杨某辉为北京市房山区某镇某村某区B号（以下简称B号）院的宅基地使用权人。苏某和杨某辉婚姻存续期间在B号院建有北房四间、东房两间。2020年间，B号院已被翻建成二层楼房。
审理过程中，本院根据苏某的申请追加杨某亮为本案被告参加诉讼。另，李某最终表示不放弃周某峰遗产的继承权,本院依职权追加李某为本案被告。
庭审中，周某杰要求继承A号院内翻建后的西房两间及东侧跨院三间小房（含厕所一间）和B号院二层楼房。苏某提出周某杰父子分家时，分给周某峰的是危房，分给周某霖（即周某杰次子）的是新房，装修收拾好A号院后留给周某杰东侧跨院的30平方米居住使用，70平方米是正房，当时就是这样安排的。
周某杰和周某峰父子签订分家协议后，其与周某峰共同出资对A号院进行了翻修重建，其中北房、东房没有拆除而是进行了修缮装修，在两间西房老地基的基础上新建了两间西房，在东侧跨院内利用三间牲口棚的位置新建了两间北房及一间东房（卫生间）。B号院内所翻建的二层楼房，是其子杨某亮和儿媳李某婚后共同出资建造，其与周某峰没有出资参与建造。杨某亮根据持有的《房屋建筑施工合同》及结算工程款收条等证据提出，B号院二层楼房系在生父杨某辉所留的房宅基础上其夫妻共同出资翻建，从施工到装修都是其主导，盖房、装修的花费都有银行流水。
另外杨某亮提出，翻建A号院时，母亲说钱不够从其手中拿了10万元，基于此杨某亮主张A号院是由其与母亲苏某、继父周某峰共同出资翻建、修缮。再有杨某亮提出母亲苏某与周某峰再婚时，其尚未成年，与继父周某峰存在抚养教育关系，周某峰的丧事是其与母亲共同操办的，进而要求参与周某峰的遗产继承分割。
裁判结果
一、位于北京市房山区某镇某村某区A号院内北房四间中的自东数第1、2、3间由周某杰分得所有。
二、被继承人周某峰遗产位于北京市房山区某镇某村某区A号院内北房四间中的自西数第1间由继承人周某杰继承所有。
三、位于北京市房山区某镇某村某区A号院内东房两间，西房两间中的自北数第1间及东侧跨院东房1间（卫生间）析出归苏某所有。
四、被继承人周某峰遗产位于北京市房山区某镇某村某区A号院内西房两间中的自南数第1间由继承人苏某继承所有。
五、被继承人周某峰遗产位于北京市房山区某镇某村某区A号院东侧跨院内的两间北房中的东侧1间由被继承人杨某亮继承所有。
六、被继承人周某峰遗产位于北京市房山区某镇某村某区A号院东侧跨院内的两间北房中的西侧1间由被继承人李某继承所有。
房产律师靳双权点评
继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。如果遗产涉及其他人利益的，应先行析产再继承分割。本案涉及析产和继承两个法律问题。
关于周某杰和周某峰父子之间对案涉A号院房屋的析产问题。周某杰根据持有的《分家单》主张，分给周某峰的70平方米的5间住房是A号院内两间已经坍塌的西房和东侧跨院的三间棚子。苏某、杨某亮对周某杰的主张不予认同，并根据持有的《分户协议书》提出，周某峰分得的70平方米房屋是A号院内的正房，即北房和东房；周某杰分得的30平方米房屋是打算将东侧跨院盖好的两间北房留给老人住。法院根据现场勘验结果并结合现有证据分析认为，《分家单》和《分户协议书》的核心意思均为周某峰分得A号院内70平方米房屋，故两份协议内容并不矛盾，对缔约双方均具有约束力。
坍塌的两间西房未纳入分家协议，故周某杰提出周某峰分得已坍塌的两间西房的主张不予采纳。苏某、杨某亮提出的主张中的合理部分予以采纳。法院根据《分户协议书》所记载内容认定，周某杰和周某峰分家分的是A号院北房、东房及东侧跨院棚子。将东侧跨院棚子拆除并利用该位置翻建成两间北房及一间东房（卫生间），该施工行为可以印证，东侧跨院棚子应在周某峰分得的房产份额之内。法院以房屋及棚子总的间数作为一个整体，参照两份分家协议中周某杰和周某峰各自分得的房屋平米数所占份额比例，确定周某杰分得A号院北房自东数第1、2、3间，周某峰分得A号院北房自西数第1间，东房2间及东侧跨院棚子3间。
A号院内北房自西数第1间，东房2间，新建西房2间，东侧跨院新建的北房2间及东房1间（卫生间）为周某峰和苏某的夫妻共同财产。杨某亮主张对上述房产享有份额而未提供相应证据加以证明，故法院对该主张不予采纳。
夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。本案中，A号院内划定的周某峰和苏某的夫妻共同财产中的一半为被继承人周某峰遗产，可在继承人周某杰、李某、苏某、杨某亮之间按照法定继承办理。
根据现有证据显示，案涉B号院内所建二层楼房系杨某亮、李某夫妻共同出资建造，应为杨某亮和李某的夫妻共同财产。周某杰要求将案涉B号院二层楼房作为被继承人周某峰的遗产予以继承分割，依据不足，法院不予采纳。故周某杰要求分割房屋并继承周某峰所留遗产房屋之诉讼请求的合理部分，法院予以支持。
