北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
苏某涛向本院提出诉讼请求：1.依法撤销何某峰将其所有的位于北京市昌平区X号房产赠与何某刚的赠与行为，责令何某刚将该房产的不动产权过户登记到何某峰名下；2.何某峰承担本案诉讼费。
事实和理由：我因民间借贷纠纷将何某峰诉至法院，法院于2016年判令何某峰偿还我借款100万元并支付相应利息。何某峰不服该判决，向中级人民法院提起上诉。2017中级人民法院判令何某峰在判决书生效后十日内偿还我借款100万元并支付相应利息。我于2017年3月30日收到该判决；何某峰于2017年3月31日收到该判决。
后，我依法申请执行，但武安市法院于2017年9月11日依法查封何某峰名下财产时发现，何某峰在2017年4月12日将其所有的位于北京市昌平区X房产（以下称涉诉房屋）无偿赠与了其子何某刚，何某刚办理了新的产权证，何某峰无偿赠予财产的行为，已致使我的债权无法执行。
被告辩称
何某峰辩称，我与何某刚之间的过户房屋行为并非是为了恶意逃避债务，而是家中财产的析产分割行为，故不同意苏某涛的诉讼请求。具体理由如下：我家原居住于海淀区S村。2006年，S村拆迁。我家宅基地上共有常住人口四人，包括我和母亲秦某霞、妻子吴某婕、儿子何某刚。拆迁后，我们一家四口购买了一间安置房居住生活，该安置房应当属于一家四口共有。此后，秦某霞和吴某婕先后去世。
其中，秦某霞的遗愿是将上述房屋中属于她的份额留给何某刚。对此，秦某霞的众子女均认可。吴某婕的相应份额应由我和何某刚共同继承。因此，上述房屋的份额中何某刚占大比例，我占小比例。吴某婕去世，父子二人准备分家单过，并决定将原有房屋出售，另行购买房屋分开生活。房屋出售了460万元，其中，我分得200万元，除用以生活和归还部分债务外，还有债权和投资计划，也是今后可能履行判决的经济条件；分给何某刚260万元，用于购买涉案房屋。
因何某刚夫妻想申请廉租房，且我担心何某刚夫妻关系不稳定，故我与何某刚商定以我的名义购买涉案房屋，待何某刚申请廉租房后再将该房屋赠给何某刚个人。综上，我与何某刚的过户行为属于分家析产，且我正在积极想办法行使债权，追索和尽力挽回投资损失，并不等于苏某涛的债权无法实现。另外，苏某涛对我的债权范围与房屋价值不符，有很大差距，其行使撤销权不论在实质上和形式上均于法无据。
何某刚述称，认可何某峰的答辩意见；另，我是善意取得涉诉房屋的；在购房后，对该房屋装修并居住至今；该房屋是我和我的家庭的唯一住房。综上，该房屋归我所有，与何某峰无关。
法院查明
苏某涛与何某峰之间曾存在民间借贷纠纷。为此，苏某涛将何某峰诉至人民法院。该法院经审理后，判决何某峰于该判决生效后十日内偿还苏某涛借款100万元并支付利息。何某峰不服该判决，上诉至中级人民法院。中级人民法院经审理后，判决：撤销一审判决；何某峰于该判决生效后十日内偿还苏某涛借款100万元并支付利息（并驳回何某峰的其他诉讼请求。2017年3月31日，何某峰签收判决书。
何某峰于2007年1月7日自北京W公司（以下简称W公司）购买位于海淀区宝F号房屋（以下简称F号房屋），购买价为522707元；于2010年9月26日取得该房屋所有权证房屋性质为经济适用房，建筑面积为104.73平方米；于2016年2月26日，以总价460万元将此房屋出售给案外人居秀丽。
何某峰于2016年3月10日以260万元购买涉诉房屋，后取得该房屋所有权证；于2017年4月12日将涉诉房屋赠与何某刚，何某刚于同日取得该房屋不动产权证。
2017年9月法院查封了涉诉房屋。为此，何某刚作为案外人向人民法院提出书面异议，法院以何某刚对涉诉房屋享有所有权为由，裁定中止对何某刚名下涉诉房屋的执行。
本案中，苏某涛认为何某峰无偿赠与财产，损害其债权，故要求撤销何某峰与何某刚之间就涉诉房产的赠与行为。对此，何某峰和何某刚均不认可，解释称因房屋拆迁购买F号房屋，该房屋属于何某峰与其母秦某霞、其妻吴某婕、其子何某刚的家庭共有财产，后出售该房屋获得房款460万元，因何某刚继承秦某霞和吴某婕的遗产份额，故何某峰分得200万元，何某刚分得260万元；何某刚使用其分得的260万元购买了涉诉房屋，暂登记在何某峰名下，后以赠与方式返还给何某刚。为此，何某峰提交如下证据材料予以证明：
证据1.申请人为何某峰的《社员建房施工许可证》，上载：“住址”为S村；““家庭成员”有户主何某峰、之妻秦某霞、之子何某刚；乡政府意见”为“同意规划意见”。
证据2.何某峰（被拆迁人，合同乙方）与北京G公司（拆迁人，合同甲方，以下简称G公司）签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》（以下简称《拆迁协议》）。约定：“乙方现有在册人口3人，实际居住人口4人，分别是户主何某峰、之母秦某霞、之子何某刚、之妻吴某婕”、“被拆迁房屋补偿款共计2991759元”、“甲方支付乙方拆迁补助费共计845567.20元，“甲方应对在本协议签订之日起乙方完成搬迁后十五个工作日内，将拆迁补偿款、补助费共计3837326.20元，向被拆迁人开具领款凭证。被拆迁人按照有关规定持领款凭证到银行支取补偿款”；
证据3.北京G公司于2007年1月31日向W公司出具的《关于S村居民提前入住的函》。主要内容为：“今有S村住户何某峰己购F号住房。由于拆迁款不能及时到，经多方协商，现同意先办理其中一套房房屋入住手续……待拆迁款到位之后，由我公司协助W公司将已办理入住该套房屋房款直接划到贵公司指定帐户”。
证据4.何某彩等于2018年9月10日出具的《证明》一份，内容为：“本人与何某峰为姐弟关系。我母亲生前在老宅基地拆迁安置补偿时享有回迁安置房面积共计105平米．我母亲的回迁安置面积回购与何某峰在一套安置房内。该部分财产权利，我母亲生前安排给其最小的孙子何某刚继承。我们全体子女七人一致遵从母亲的意愿上述权益由何某刚继承。”
对于上述证据材料，何某刚均予以认可；苏某涛认可证据1至证据3的真实性，但不认可其证明目的；认为无法核实证据4中签字主体的身份，且即使签字主体身份真实，该证据材料也不具有法律效力，因为秦某霞不是被拆迁房屋的所有权人，相应地，拆迁利益中无其遗产份额。本院认可上述证据1至证据3的真实性，将结合查明事实认定其证明目的以及证据4的真实性、证明目的等。
何某刚提交了申请人为林某涵的《北京市保障性住房申请家庭情况核定表》（以下简称《核定表》），证明因曾以其妻林某涵名义申请保障性住房，故购买涉诉房屋时使用何某峰的名义，并解释称此举并非刻意隐瞒家庭住房、收入等情况，只是不了解政策，不知道其财产状况超过申请保障性住房标准，事实上，其因名下有汽车而未能获批保障性住房。
对于该证据材料，苏某涛认可其真实性，不认可其证明目的，认为该证据恰证明何某刚名下无房产、不是被拆迁房屋所有权人、不享有拆迁利益；何某峰认可。本院认可其真实性，将结合查明事实认定其证明目的。
本案审理过程中，应何某峰的申请，本院自北京市海淀区人民政府房屋征收办公室调查S村拆迁安置补偿方案，该方案上既未显示制定、公布主体等信息，亦未加盖任何单位公章，对此，苏某涛表示无法确定其真实性；何某峰、何某刚均予以认可，认为其标准与《北京市城市房屋拆迁管理办法》及其实施意见标准一致，均为按照每户建筑面积30平方米给予补偿。
另，本案中，苏某涛自述于2017年9月才得知何某峰与何某刚就涉诉房屋赠与、过户的事实。何某峰自认未将上述赠与、过户一事告知苏某涛；建造被拆迁房屋时，何某刚尚年幼，未出资、出力；针对被拆迁房屋或拆迁利益，均未进行分家析产或析产继承；现不具有偿债能力，所享有的债权正在另案审理中。
裁判结果
一、撤销何某峰于2017年4月12日将北京市昌平区房产赠与何某刚的行为；
二、何某刚于本判决生效后十五日内将北京市昌平区房产过户至何某峰名下。
房产律师靳双权点评
因债务人无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。具体至本案，苏某涛于2017年9月得知何某峰将涉诉房产赠与何某刚一事，则其以上述赠与行为损害其债权为由于2018年8月2日提起本次诉讼，并未超过上述法律规定的债权人撤销权除斥期间。
本案中，双方争议焦点可归纳为：其一，上述转让行为是否属于无偿转让财产？其二，上述转让行为是否对债权人造成损害？其三，苏某涛行使债权人撤销权的权利范围。对此，法院分别论证如下：
其一，上述行为是否属于无偿转让财产？如何某峰与何某刚的答辩意见成立，即该房屋系何某刚以其享有的拆迁利益支付房款、借用何某峰的名义购买，且该借名买房的行为合法有效，则尽管涉诉房屋的转让系以赠与的方式完成，亦不应认定为何某峰无偿转让财产。因此，何某峰和何某刚应当就涉诉房屋系何某刚以其享有的拆迁利益支付房款承担证明责任。
根据查明的事实及当事人自认可知，何某刚并非被拆迁院落的使用权人，亦非被拆迁房屋的建造主体，则其作为“实际居住人口”所可能获得的拆迁利益仅限于“提前搬家奖”和“工程配合奖”等以“户”为单位的拆迁补助费；拆迁补偿款和补助款扣除F号房屋购房款后，尚有余额330余万元，则在何某峰一家就拆迁补偿款、补助款未进行分家析产的情况下，无法核实F号房屋及剩余拆迁补偿款、补助款的权利归属。此后，何某峰一家亦未就F号房屋进行析产继承，故亦无从确定F号房屋中是否含有秦某霞的遗产份额以及如有，是否由何某刚继承。
至于何某峰提交的上述证据4，系在本次诉讼中形成，显然并非分割F号房屋售房款的依据。综上，现有证据不足以证明购买涉诉房屋的款项属于何某刚所有。另，何某刚提交《核定表》用以证明借名买房，与其作出的、申请保障性住房过程中并未刻意隐瞒财产的解释相互矛盾。故何某峰、何某刚应当就此承担不利的法律后果，即法院认定何某峰将原在其名下的涉诉房屋赠与何某刚的行为属于无偿转让财产。
其二，上述转让行为是否对债权人造成损害？涉诉房屋原登记于何某峰名下，则苏某涛作为债权人，有理由基于物权的公示公信效力而认为涉诉房屋为何某峰的可供执行财产。但何某峰至今未能偿还其向苏某涛所负债务，且以赠与方式将涉诉房屋转让至何某刚名下，从而导致针对涉诉房屋的执行行为中止，客观上妨碍了苏某涛债权的实现，故应认定上述行为对债权人苏某涛造成损害。
其三，苏某涛行使债权人撤销权的权利范围。尽管涉诉房屋价值高于苏某涛所享有的债权数额，但由于涉诉房屋系不可分物，且即使撤销赠与、以涉诉房屋为实现苏某涛债权的可供执行财产，并不意味着涉诉房屋的全部价值因此归苏某涛所有，故不应仅以涉诉房屋价值高于苏某涛所享有的债权数额为由，认定本案苏某涛行使债权人撤销权超出了其债权范围。
综上，对于苏某涛要求撤销何某峰与何某刚之间针对涉诉房屋的赠与行为，具有事实及法律依据，法院予以支持。相应地，上述赠与行为自始无效，何某刚应将涉诉房屋恢复登记至何某峰名下。
