北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某雯、张某莉、张某丹向本院提出诉讼请求：1．确认二被告于2020年签订的《离婚协议书》中关于北京市昌平区×1楼房、北京市昌平区×2楼房的分割约定无效；2．本案诉讼费由二被告承担。
事实及理由：张某辉、刘某柔系夫妻关系，共育有子女三人，长子张某耀、次子张某莉、女儿张某雯。张某辉于1987年8月病故，刘某柔于1996年1月病故，张某耀于2017年10月29日死亡。张某耀、秦某溪系夫妻关系，育有子女三人，长子张某聪、次子张某平、女儿张某丹。秦某溪于2011年6月30日死亡，张某聪于2010年11月1日死亡。秦某鑫、吴某爽系秦某溪之父母，二人分别于1992年1月11日和1994年6月21日去世。张某平与孙某燕原系夫妻关系，二人于2020年7月29日协议离婚。在离婚协议中，二被告约定北京市昌平区×1的楼房归张某平，北京市昌平区×2楼房归孙某燕。
北京市昌平区×1的楼房的权利人为张某耀，应为张某耀、秦某溪夫妻共同财产，二被告无权私自分割。北京市昌平区×2楼房产权归张某辉，产权性质为军队经济适用房，产权证正在办理中，故二被告无权私自分割。三原告认为，二被告在离婚协议书中对上述房产分割侵害了三原告合法权益，故诉至本院，请求如上。
被告辩称
张某平辩称：同意原告的诉讼请求。
孙某燕辩称：《离婚协议书》是当事人双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形，当事人双方亦具有相应的民事行为能力，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。故《离婚协议书》是有效的，且没有侵犯原告的任何权益。具体理由如下：
一、关于《离婚协议书》涉及的两套房屋的性质。
2009年12月，张某平与孙某燕登记结婚时，张某平的父母多次提及×1房屋（以下简称一号房屋），以及×2房屋（以下简称二号房屋）属于张某平的个人房产，2015年张某丹在购买南房屋时，从张某平父亲处借了7万元，2017年，张某平父亲去世前又让张某平从银行取款5万元，并对张某丹讲明合计12万元全部归其所有，涉诉的两套房屋全部归张某平所有，与张某丹无关，三方均表示认可。
2009年5月9日，张某平父亲张某耀与张某莉签订书面协议，约定父母遗产房屋归张某耀所有，张某莉补给弟弟5万元，补给妹妹1万元，以后再不提遗产的事，口说无凭，立字为据。由此可见，涉诉的两套房屋的产权均与原告无关。
孙某燕结婚后，张某平及其父母、孙某燕及其父母、张某平与孙某燕生育的女儿共同在一起居住生活。期间，张某平与孙某燕共同支付了二号房屋的超面积房款以及超面积装修款11万元，本案各原告从未提出过任何异议。该房属于部队的产权，目前还没有办理个人产权证，由孙某燕及其女儿，以及孙某燕的父母共同居住使用。
一号房屋一直对外出租收取租金，张某平的父母去世后，张某平与孙某燕实际管理该房，对外出租，收取租金，张某丹也从未提出过异议继承或赠与所得的财产，归夫妻共同所有。因此，一号房屋属于张某平与孙某燕的夫妻共同财产，目前，该房还是登记在张某平父亲张某耀名下，没有办理变更登记。
二、原告诉状中称《离婚协议书》约定二号房屋归孙某燕所有，这是错误的，与事实不符。
首先，孙某燕及其女儿、父母离婚前一直居住在该房屋，且孙某燕对该房有出资行为，《离婚协议书》只是约定上述人员享有该房的居住权，张某平也享有该房屋中一间房屋的居住权。
其次，张某平、孙某燕约定该房能够办理产权证时，共同出资协助将该房登记在女儿张某菲名下，这是夫妻双方对子女的一种赠与行为，是有效的。而且，根据北京市高院出台的《关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》第45条的规定，夫妻双方离婚时协议约定将夫妻个人财产或共有财产赠与第三人，在变更登记之前，任何一方是不能请求撤销赠与的。故，其他无关人员更无权要求法院确认约定无效。
综上，《离婚协议书》并没有约定二号房屋归孙某燕所有。孙某燕同张某平结婚11年，双方自愿离婚，是净身出户的，并没有分得任何房产。
三、《离婚协议书》没有侵犯原告的合法权益，原告不是约定房屋的所有权人，其要求确认离婚协议书中的约定无效，无法律依据，不具备主体资格。离婚协议书对男女双方具有法律约束力，它是对内有效，对外无效，具有相对性。而且，离婚协议书中有关一号房屋归张某平的约定不会直接引起物权变动，该房目前还是登记在张某平父亲张某耀名下，根据《民法典》第209条之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。
实际上，没有张某丹的同意，也是无法过户到张某平名下，若其对于该房归张某平个人所有有异议，完全可以提起继承纠纷之诉来维护自己的权益，但是，目前张某丹并不是一号房屋的所有权人，其无权要求法院确认离婚协议中的约定无效。同理，若张某雯、张某莉认为二号房屋是其父亲的遗产，也应当提起继承纠纷之诉来维护自己的权益，目前，二原告也不是二号房屋的所有权人，其无权提起确认合同无效之诉。
综上，离婚协议书对于房屋居住使用的约定，实质上是一种负担行为，是在所有权的基础上为所有权人设定了允许第三人居住使用的行为，并非是对房屋的处分行为，不构成无权处分，离婚协议书是一个有效的合同。对于离婚协议中的约定，所有权人不能主张自己享有追认权，而不追认合同效力，以此请求确定约定无效。
法院查明
张某辉、刘某柔系夫妻关系，张某耀、张某莉、张某雯系二人子女，张某辉于1987年8月去世，刘某柔于1996年1月去世。位于北京市昌平区×1房屋产权性质为军队经济适用住房，归张某辉所有，产权证正在办理中。
张某耀、秦某溪系夫妻关系，张某聪、张某平、张某丹系二人子女。张某耀于2017年10月29日去世，秦某溪于2011年6月去世，张某聪于2010年11月去世。秦某鑫、吴某爽系秦某溪之父母，分别于1992年1月和1994年6月去世。位于北京市昌平区×2房屋登记在张某耀名下。
张某平与孙某燕原系夫妻关系，二人于2020年7月29日协议离婚。《离婚协议书》中二、财产处理约定：婚后共同财产归男方张某平所有的：位于北京市昌平区×1楼房，登记在男方父亲张某耀（2017年10月去世）名下，归男方一人所有。归女方居住使用的房产：位于北京市昌平区×2的楼房，该房屋属于男方爷爷张某辉（1986年病故）所在单位分配的房屋，住房性质为经济适用房，入住时间为2010年12月1日。入住后，男方与女方共同交纳预收超面积房款、超面积装修款合计十一万元，该出资为夫妻共同财产。现因该房没有办理房产证，女方、双方的女儿、女方的父母享有该房的居住权，男方个人对该房中的一间房屋有居住权。
男方、女方各自再婚后，其再婚配偶及子女（包括再婚后生育子女）等其他亲属，均不得在该房内居住。若日后该房能够办理产权证，余款部分男女双方共同出资协助将该房产权登记在女儿张某菲名下，作为张某菲的个人房产（张某菲若出售该房产，应当征得父母的一致同意）。
庭审中，孙某燕主张，二号房屋应归张某耀所有，并向本院提供字据为证，载明：“经咱们三人商量，父母遗产房屋归我居所有，我补偿给弟弟伍万元人民币，补给妹妹壹万元人民币，以后再不提遗产的事，口说无评立字为证。立证人签字张某耀、张某莉，2009.5.9日”。张某莉主张，当时我在一张空白纸上签的字，签字的同时，张某耀给我5万元。张某雯主张，不清楚字据的事情，自己没有收到1万元，但知道张某耀给付张某莉5万元。
裁判结果
确认张某平与孙某燕签订的《离婚协议书》中就坐落于北京市昌平区×1房屋、北京市昌平区×2房屋所有权及使用权的约定无效。
房产律师靳双权点评
当事人应当依法行使其民事权利，不得损害国家、集体或者第三人利益，亦不得损害社会公共利益，否则应当认定为无效。
离婚协议是关于夫妻离婚、子女抚养、财产分割、债权债务分担等综合性的一揽子约定，既有普通的设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，也有婚姻、抚养等有关身份关系的协议。而离婚协议有关财产分割、债权债务分担等约定则与普通的设立、变更、终止民事权利义务关系的协议无异，如果该离婚协议违反了强制性规定，协议仍然无效。
本案中，登记在张某耀名下的北京市昌平区一号楼房，属于张某耀的遗产，应由其继承人继承。张某平、张某丹作为张某耀的合法继承人，有权继承遗留的遗产。位于北京市昌平区×2的楼房，属于张某辉的遗产，应由其继承人继承。作为张某辉的合法继承人，张某莉、张某雯有权继承遗留的遗产。张某雯、张某莉、张某丹是与本案有直接利害关系的公民，由于张某平与孙某燕在离婚协议中以处理财产的方式对涉案房屋所有权、使用权进行约定，违反了强制性规定，侵犯了张某雯、张某莉、张某丹的合法利益，应属无效。
故张某雯、张某莉、张某丹有权提起诉讼维护其合法利益，法院对于张某雯、张某莉、张某丹的诉讼请求，予以支持。对于孙某燕的辩解，缺乏事实及法律依据，不予采信。
