北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某杰向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告给付原告购房预付款（已扣除平房价格及税费的应付部分64800元）935200元；2.判令被告支付合同约定的违约金1005418元（自2016年5月23日起算，暂计算至2021年8月18日）；3.案件受理费由被告承担。
事实与理由：2016年5月22日，原、被告签订《委托购房合同》，双方约定：原告委托被告以购买平房过渡的方式代理购买北京朝阳区一号的三居室，委托期限三个月，从2016年5月22日至2016年8月15日。合同约定，若合同期满被告未能完成委托购房事项，原告有权放弃选房，被告退还全部定金及原告已支付的所有款项，并按平房差价总额每天万分之五的标准赔偿原告。
合同签订后，原告陆续支付定金及购房预付款共计170万元，合同期满，被告未能履行合同义务。2017年3月4日，被告确认委托事项无法达成，经原告多次索要，被告于2017年3月14日先行退还50万元，于2017年6月2日退还20万元。2019年4月20日，被告承诺余款100万及违约利息于2019年9月底全额返还。期限截止后，原告多次索要未果。经查，被告为原告购买的平房成交价21万，缴税费6000元，原告拥有30%产权，故扣除平房款及税费为64800元，原告主张被告返还房款935200元及违约金。
被告辩称
林某刚辩称，不同意原告的诉讼请求。能否偿还及偿还的金额我需要和第三方进行协商，因原告名下还持有林某刚向其提供的平房。涉案平房房屋面临拆迁腾退，原告是平房的产权人。违约金的基数应当按照扣除平房成本后进行计算，平房成本就是100万，其他款项已经退还给原告。
在2019年4月20日与黄某涛签订的补充协议约定将平房从原告名下过户到第三人名下后才退还剩余款项，当时黄某涛还代表了陆某芳、陈某杰。现在还没有达到退还剩余款项的条件。不同意返还预付款，也不同意原告返还预付款的计算方式，房屋成交的实际价格高于房屋的登记备案价格，不同意支付违约金，违约金过高。
法院查明
2016年5月22日，陈某杰（委托方，甲方）与林某刚（受委托方，乙方）签订《委托购房合同》。合同约定：“1、甲方委托乙方代理购买位于北京市朝阳区房屋。2、本合同委托期间为3个月，从5月22日至8月15日，如期满未办理完成，造成甲方没有选定房屋且未能签订合法有效的购房合同，乙方应向甲方退还全部定金，以及甲方支付的所有款项。……5、甲乙双方签订合同当日应交付定金五万元整，以及乙方要求提供的购房所需个人资料。
补充条款：平房过户日后至本合同到期日止，非因甲方原因，甲方没有选定房屋且未能签订合法有效的购房合同，经甲乙协商不能明确选房期限，或在达成的明确选房时间到期日30天后仍不能完成购房的，甲方有权放弃选房及后续工作流程，乙方应向甲方退还全部定金，以及甲方支付的所有款项，并按平房差价总额每天万分之五标准予以甲方赔偿，赔偿自本合同有效期后第一天起算。”双方还约定了其他事项。
依据2016年8月10日林某刚签字确认的《收款记录确认函》，林某刚共收到陈某杰支付的购房预付款1700000元，包含2016年5月22日支付的购房定金50000元，2016年8月2日支付的购房预付款1550000元以及2016年8月10日的支付的购房预付款100000元。
2017年3月4日，林某刚与陈某杰签订补充协议，约定“经双方协商，本合同交纳的房屋预付款先行退还甲方五十万元整，其余款项退还时间双方协商。”
2019年4月20日，案外人黄某涛代表案外人陆某芳、陈某杰与林某刚协商达成一致：“本人林某刚于2016年5月收到黄某涛、陆某芳交购房款合计294万元，于2017年退还了140万元，还余154万元未还。收到陈某杰交购房款170万元，于2017年退还70万元，还余100万未还。上述三人购房合同条款不变，剩余款项及合同约定的利息于三人名下平房可过户时一并全额返还或于2019年9月底前全额返还，以二者时间早者为准。”
另查，2016年7月6日，陈某杰取得坐落于北京市东城区房屋不动产权登记，该房屋建筑面积7.4平方米，由陈某杰、余某江、苏某燕按份共有，陈某杰按份共有30%。依据涉案房屋在北京市东城区不动产登记事务中心备案的存量房屋买卖合同及相关税票，显示该房屋成交价210000元，缴纳税费6000元。
裁判结果
一、林某刚于本判决生效后十日内退还陈某杰购房款935200元并支付违约金（以935200元为基数，自2019年10月1日起，按日万分之一点七五计算至实际支付之日止）；
二、驳回陈某杰的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陈某杰与林某刚签订的《委托购房合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。双方均应当按照约定履行自己的合同义务。按照合同约定，林某刚应当为陈某杰购买指定小区的房屋，陈某杰应当按照约定条件支付购房款。陈某杰已经分期支付了购房款1700000元，林某刚却未能在合同约定的截止期限前购买到约定条件的房屋，构成违约，双方均认可合同到期终止。
林某刚向陈某杰返还700000元后，于2019年4月20日与陈某杰达成一致，明确约定剩余款项及合同约定的违约金于三人名下平房可过户时一并全额返还或于2019年9月底前全额返还，以二者时间早者为准。林某刚明确表示平房无法过户，故应当于2019年9月底前偿还全部剩余款项及违约金。陈某杰自认扣除购房款及税金64800元，法院不持异议。林某刚辩称涉案平房价值1000000元，未提供相应证据予以证明，法院不予采信。陈某杰主张林某刚退还购房预付款935200元有事实和法律依据，法院予以支持。关于陈某杰主张的违约金，林某刚主张违约金标准过高，法院根据合同的履行情况、双方的过错程度等，以公平原则和诚实信用原则酌情予以调整
