北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某涵、刘某峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告向二原告返还位于北京市东城区一号房屋；2、判令被告按照每月8000元的标准向二原告支付自2019年1月至上述房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费。
事实与理由：二原告系夫妻关系，原告赵某涵与被告系姐弟关系。原告赵某涵于2008年与朱某在北京某中介公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定由原告赵某涵购买北京市东城区一号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款140万。涉案房屋系二原告夫妻共同财产，2008年7月17日取得涉案房屋产权证后，原告赵某涵将涉案房屋对外出租并获取租金。
2010年7月之前，被告在外租房居住，后因其离婚，经济压力较大，便与二原告协商入住涉案房屋以减轻其经济压力。2010年9月，出于姐弟情分，二原告让被告在涉案房屋借住，因被告经济困难，也未表示过让被告支付租金。2012年9月，被告从涉案房屋搬离，二原告又将涉案房屋另行出租。2014年4月，被告与其配偶发生矛盾，又搬回涉案房屋居住，当时只是让被告借住，亦也未表示过让被告支付租金。2018年12月，被告以物权确认纠纷为由诉至法院，要求确认涉案房屋为被告所有，后未交费按自动撤诉处理。
2020年，被告又以合同纠纷为由，将二原告诉至法院，主张涉案房屋系其借原告名义购买，法院驳回被告的诉讼请求，被告上诉后，二审维持原判。2019年7月，被告拒绝让二原告进入涉案房屋，二原告口头告知被告腾房未果。二原告认为，二原告系涉案房屋所有权人，因二原告与被告自2018年年底产生矛盾，故要求被告返还房屋并自2019年1月起主张房屋占有使用费。为了维护二原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
被告辩称
被告赵某杰辩称：被告前妻吴某系公务员，吴某单位发起集资建房的事宜，为享受名下无房的福利，最终决定以原告赵某涵的名义购买涉案房屋。涉案房屋的首付款及按揭贷款、装修款均由被告负担，考虑到与原告赵某涵的姐弟关系，一直未办理过户。原告为赚取租金曾与案外人签订租赁合同，但并未实际履行。购买涉案房屋之后，一直由被告实际居住使用该房屋。
2020年，被告以合同纠纷为由，再次提起诉讼，要求确认被告与原告的借名买房关系成立，要求二原告配合办理涉案房屋过户手续，将涉案房屋转移登记至被告名下，但法院未查清案件事实，驳回了原告的诉讼请求。2019年7月，二原告未向被告表示过腾房的要求。被告名下另有海淀住房一套，但被告现与父亲、儿子（11岁）共同居住在涉案房屋。综上，被告不同意二原告的全部诉讼请求。
法院查明
二原告系夫妻关系。原告赵某涵与被告系姐弟关系。涉案房屋登记在原告赵某涵名下，二原告系夫妻关系。根据被告陈述，涉案房屋现由被告、被告父亲赵某鹏及被告之子实际居住使用。
2020年，赵某杰曾以合同纠纷为由，将赵某涵、刘某峰与C银行诉至本院，要求：1、判令赵某杰与赵某涵的借名买房关系成立；2、判令赵某涵、刘某峰与C银行协助赵某杰办理涉案房屋的抵押权注销登记手续；3、判令赵某涵、刘某峰配合赵某杰办理涉案房屋过户手续，将涉案房屋转移登记至赵某杰名下。本院经审理后认为，涉案房屋交付后，赵某涵先后几次将房屋进行过出租，而赵某杰亦居住使用过房屋。
对于房屋首付款，赵某杰称是其存入的现金，但对此赵某杰并未提供证据予以证明，且根据本院调取的原始凭证，汇款凭证中存款人处的签名均为赵某涵，无法看出房屋首付款由赵某杰支付。赵某杰主张贷款还款系其通过向赵某涵名下还款账户存入现金的方式，按月偿还贷款，但其并未提供与还款相对应的存款凭证等证据材料，而赵某涵对此亦不予认可，故对赵某杰按期偿还涉案房屋银行贷款的主张，本院难以采信。故，综合考虑涉案房屋的付款情况、贷款还款情况及房屋使用情况等因素后，本院认为赵某杰提供的现有证据不足以证明存在借名买房的事实，驳回了赵某杰的全部诉讼请求。
赵某杰不服提起上诉，北京市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。
诉讼中，二原告提交如下证据：1、涉案房屋产权证，证明房屋产权人为原告赵某涵；北京市存量房屋买卖合同及补充协议、二手房付款委托协议，证明涉案房屋系原告赵某涵购买；原告赵某涵存折流水，证明涉案房屋的首付款系原告赵某涵支付；贷款合同，个人住房贷款合同补充协议、房产抵押贷款收押协议，证明原告赵某涵系涉案房屋住房贷款的借款人；原告赵某涵银行流水，证明涉案房屋按揭贷款由原告赵某涵承担。
对于上述证据，被告真实性均认可，但认为不应以产权登记作为产权人认定的标准，被告主张涉案房屋系被告借用赵某涵的名义购买，涉案房屋的首付款及按揭贷款均系其以转存或向赵某涵名下还款账户存入现金的方式进行。2、房屋租赁合同及物业管理服务协议，证明涉案房屋出租状况及物业服务协议签订状况。经质证，被告不认可该组证据的真实性，主张除了被告出国交流期间，涉案房屋一直由被告实际居住使用，虽以原告赵某涵名义办理入住，但后续物业费均系被告交纳。
被告提交如下证据：1、向案外人还款的银行流水、银行按揭担保借款合同及原告赵某涵公司状况材料，证明原告赵某涵公司无经营收入，原告赵某涵无力购买涉案房屋，被告是涉案房屋购房过程中的主导者，被告结清了按揭贷款尾款。经质证，二原告不认可银行流水与本案的关联性，认可银行按揭担保借款合同及原告赵某涵公司状况材料的真实性，但不认可其关联性及证明目的。
2、被告居住涉案房屋期间的各种活动记录及物业费等费用缴费记录，证明被告一直在涉案房屋居住，被告缴纳了涉案房屋的相关费用。经质证，二原告认可上述证据的真实性，但认为被告借住涉案房屋，被告缴费及有活动记录实属正常。3、被告申请证人赵某鹏出庭作证，赵某鹏陈述涉案房屋系其出资为赵某杰购买，不认可涉案房屋系原告赵某涵所有，赵某鹏一直在涉案房屋居住。对于赵某鹏的证人证言，被告认可真实性。二原告认为赵某鹏的陈述缺乏证据，不符合事实，故不认可其真实性。
庭审中，鉴于现涉案房屋由被告、被告之父、被告之子实际居住，本院向二原告释明是否一并追加共同居住人以实现腾空并返还房屋的诉讼目的，二原告表示不追加其他共居人，认为被告有义务将其他共居人一并腾退，本院向其释明执行风险后，二原告仍坚持原诉讼请求。
裁判结果
一、被告赵某杰于本判决生效后十五日内自北京市东城区一号房屋腾退；
二、被告赵某杰于本判决生效后十五日内按照每月7000元的标准向原告赵某涵、刘某峰支付自2021年8月13日起至被告赵某杰实际腾退上述房屋之日止的房屋占有使用费；
三、驳回原告赵某涵、刘某峰其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。涉案房屋登记在原告赵某涵名下，二原告系夫妻关系，为涉案房屋合法产权人。此前，基于二原告与被告的亲属关系，被告实际居住于涉案房屋，现双方产生矛盾，二原告要求被告腾退涉案房屋，理由正当，法院予以支持。被告以双方之间存在借名买房关系而拒绝腾退，但现根据已生效判决，并未认定双方存在借名买房关系，因此被告的上述抗辩意见，法院难以采信。
诉讼中，经法院释明二原告不要求追加共同居住人作为共同被告一并解决返还房屋问题，鉴于涉案房屋内存在其他居住人，因此被告个人腾退房屋并无法达到腾空并返还房屋的诉讼效果。关于二原告向被告主张房屋占有使用费的诉讼请求，二原告系涉案房屋的物权人，有权对房屋占有、使用、收益。考虑到二原告与被告的亲属关系，此前二原告将涉案房屋借给被告居住使用时并未主张房屋占有使用费，而被告曾以合同纠纷为由主张双方存在借名买房关系，二原告与被告在此期间对房屋所有权存在争议，因此二原告自2019年1月要求被告支付占有使用费，法院不予支持。
但2021年8月12日北京市第二中级人民法院已作出生效判决，确认双方并不存在借名买房关系，从而驳回了赵某杰的上诉请求，维持原判，因此自2021年8月13日始被告理应腾退涉案房屋，法院对于此后的占有使用费予以支持，相关使用费标准由法院酌定。
