北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某刚向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告违约金700000元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：2020年3月18日，原被告经中介签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，买卖合同约定原告以350万元的价款，购买被告位于北京市海淀区一号房屋。《补充协议》第三条关于交易房屋入学名额的约定：甲方确认，交易房屋在本合同签约之时对应的入学名额为某小学学校，且交易房屋入学名额未被使用。之后原告依约支付了全部购房款项，原被告双方办理完成房屋所有权转移手续，然而，当原告在2021年3月份查询学位时发现该房屋的入学名额已被被告所占用，原告的子女无法进入该房屋所对应的某小学。
原告购买房屋的目的就是为了自己的子女入学某小学，现因被告的违约行为导致原告无法实现购房目的。发现此情况后，原告多次找被告沟通此事，但双方一直未能达成一致意见。原告迫于无奈，为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告全部诉请。
被告辩称
秦某景辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由：第一被告没有占用诉争房屋入学名额的情况，被告子女入学S学校，是私立学校，原告诉讼请求没有事实及法律依据；第二，据了解，原告之子已成功入学某小学，被告没有任何违约事实，根据原被告双方2020年3月18日签署的补充协议第5条违约责任第2款第7项约定，甲方根本违约情形是甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的。
目前原告之子已经成功就读某小学，原告购买学区房的合同目的已经实现，被告不应承担任何违约责任。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，恳请法院驳回原告全部诉讼请求。
法院查明
买受人陈某刚（乙方）为子女入学某小学为购房目的于2020年3月18日与出卖人秦某景（甲方）签署《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）及《补充协议》，约定陈某刚购买秦某景位于北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋），成交价格3500000元。补充协议第三条关于交易房屋入学名额的约定：1.甲方确认，交易房屋在本合同签署之时对应的入学名额为某小学学校，且交易房屋入学名额未被使用。
第五条违约责任：2（7）甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。上述合同双方已经履行完毕。
北京市海淀区教育委员会于2021年4月23日出台《海淀区教育委员会关于2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》规定，2019年1月1日后在海淀区新登记并取得房屋不动产权证的住房用于申请入学的，通过电脑派位的方式多校划片入学。陈某刚之子于2021年入学某小学。
对双方有争议的事实，本院认定如下：
陈某刚主张2021年3月查询学位时发现一号房屋的学区名额已被秦某景子女占用，导致陈某刚的子女无法入学某小学，因此导致其购房目的无法实现，据此主张秦某景构成违约并要求承担违约责任。为证明上述主张，陈某刚向本院提交以下证据：1《北京市海淀区教育委员会关于2021年义务教育入学工作的实施意见》，证明陈某刚子女最终入学某小学系因政策原因，若非新政策，便无法入学某小学；
2.2021年4月11日吴某娟（陈某刚之妻）与刘某君（中介顾问）电话录音，证明秦某景早就知道学籍被占用，但一直欺骗陈某刚；3.2021年4月2日陈某刚与海淀区小招办工作人员电话录音，证明小招办工作人员口头告知陈某刚涉案房屋学籍已被占用。秦某景对上述录音的真实性不予认可，主张小招办所回复的地址被记录并非等同于学位被占用，且陈某刚的子女已经入学某小学。
针对双方争议，本院向海淀区小招办就相关政策进行了解，2019年1月1日以后在海淀区新登记购房申请入学，采用电脑派位和多校划片的方式入学。学区内的学校采用电脑派位。房屋地址被义务教育平台记录，分为对口学校和非对口学校记录，即某小学和非某小学。如果为非对口学校，不影响新购房业主参加某小学电脑派位和多校划片。
裁判结果
驳回陈某刚的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈某刚与秦某景签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。
本案争议的焦点为涉案房屋的某小学的入学名额是否被使用，导致陈某刚之子女不能入学某小学，秦某景因此构成违约。陈某刚购买涉案房屋的合同目的系为了其子女入学某小学就读。在陈某刚子女的入学季，根据北京市海淀区教育委员会出台《海淀区教育委员会关于2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》，海淀区教委关于入学政策变更为，对于2019年后新购房业主子女不再是按照地域划片入学的原则，而是通过采用电脑派位和多校划片的政策，即陈某刚为2019年后新购房业主，其子女通过采用电脑派位和多校划片入学。
在其不适用地域划片入学的政策的情况下，陈某刚以该房屋被教育平台记录为由，推断其子女因此失去入学某小学的机会，要求秦某景承担违约责任，缺乏事实依据，故其诉讼请求，法院不予支持。
