北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告贾某文、贾某斌向本院提出诉讼请求：1．请求确认二原告共同享有位于北京市通州区一号房屋（以下简称一号房屋）的40%共有份额；
2．请求判令贾某鹏向贾某文、贾某斌返还一号房屋的40%共有份额对应的折价款182．2万元。
事实和理由：贾某鹏与贾某文、贾某斌的法定代理人赵某原为夫妻关系，于2008年10月结婚，贾某文、贾某斌为贾某鹏和赵某的婚生子女，均尚未成年。贾某鹏与赵某于婚姻存续期间共同出资购买了一号房屋，并约定：贾某鹏共有份额为40%，赵某共有份额为60%。2017年7月1日，贾某鹏出具《承诺书》，将其对于一号房屋所享有的40%产权全部赠送于贾某文、贾某斌，并明确如若离婚，贾某鹏将放弃所有财产。
2018年4月2日，贾某鹏与赵某经北京市通州区人民法院调解离婚，贾某文、贾某斌由贾某鹏抚养。2019年8月2日，贾某文、贾某斌抚养权人变更为赵某。2019年4月24日，贾某鹏与赵某就一号房屋的共有权分割达成《民事调解书》，贾某鹏就一号房屋的共有份额可获得182．2万元的折价款。贾某文、贾某斌认为，贾某鹏于2017年7月1日所作出的赠与行为真实、合法、有效，贾某文、贾某斌已合法享有一号房屋40%的共有份额，但因贾某文、贾某斌未成年故尚未办理产权登记，且由其监护人代为保管、持有。
在赵某与贾某鹏离婚后，因贾某鹏享有贾某文、贾某斌的抚养权，故在该阶段该等共有份额由贾某鹏代为保管、持有，而非贾某鹏享有该等共有份额。在贾某鹏放弃抚养权后，其已无合法理由为贾某文、贾某斌代为保管、持有该等共有份额，更无权基于该等共有份额获得折价款。
综上，在贾某文、贾某斌享有一号房屋共有份额，并在一号房屋已被司法拍卖的情况下，贾某鹏应当将其基于一号房屋共有份额而享有的折价款计人民币182．2万元返还贾某文、贾某斌。基于此，为维护贾某文、贾某斌的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持贾某文、贾某斌的全部诉讼请求。
被告辩称
被告贾某鹏辩称：不同意贾某文、贾某斌的诉讼请求，理由是因为《承诺书》是在离婚过程中贾某鹏给赵某写的，双方在法院经调解协议离婚，房产一人一半，所以《承诺书》已经事实上被撤销了。如果单纯看承诺书的内容，是一份赠与协议，民法典658条规定赠与人在赠与财产转移之前可以撤销赠与，贾某鹏和赵某在离婚案件中以调解书的形式重新分割了一号房屋，实际上赠与协议已经撤销了，没有相关法律效力。
关于182．2万房屋对价是赵某与贾某鹏在法院达成的协议，182．2万房款已经被申请保全，我方认为本案是赵某为了阻止案款发放提起的诉讼。不能因为本案将之前的三份判决书都推翻。
法院查明
赵某与贾某鹏原系夫妻关系，二人婚后于2010年8月4日生育一女贾某文，于2016年10月19日生育一子贾某斌。二人于婚姻关系存续期间购买一号房屋，并于2011年5月23日取得房屋所有权证书，约定赵某与贾某鹏按份共有一号房屋，赵某的共有份额为60%，贾某鹏的共有份额为40%。2017年7月1日，贾某鹏出具承诺书，内容为：“本人贾某鹏自愿放弃北京市通州一号房屋，本人该房产的40%产权归属孩子贾某文和贾某斌所有。如果离婚，贾某鹏放弃所有财产和俩个孩子的抚养权。”
2018年赵某将贾某鹏诉至本院要求离婚。我院出具调解书，内容为：“一、准予原告赵某和被告贾某鹏离婚；二、婚生子女贾某文、贾某斌由被告抚养，原告不承担抚养费；三、坐落于北京市通州区一号房屋原被告各占50%的份额；坐落于河北省二号房屋原被告各占50%份额；四、坐落于北京市通州区一号房屋贷款由被告贾某鹏承担；坐落于河北二号房屋贷款由被告贾某鹏承担每月2000元，原告赵某承担每月剩余贷款；五”
2019年3月14日，贾某鹏诉向我院起诉赵某共有物分割纠纷一案，我院出具民事调解书，内容为：“一、原告贾某鹏与被告赵某按份共有的北京市通州区一号房屋由被告赵某自行出售，原告贾某鹏配合被告赵某办理上述房屋的出售手续，被告赵某于2019年12月31日前给付原告贾某鹏房屋折价款182．2万元；二、原告贾某鹏与被告赵某按份共有的坐落于河北省二号房屋归被告赵某单独所有，被告赵某于2019年12月31日前给付原告贾某鹏房屋折价款62．8万元；三、原告贾某鹏自调解书生效之日起至2019年12月止，于每月5日前给付被告赵某房屋贷款5000元。”
2019年6月，赵某、贾某鹏曾在中介公司的居间下与案外人余某亚签订《房屋买卖合同》，后因赵某、贾某鹏对售房款的收款账户问题发生争议，导致余某亚担心交易风险，赵某与余某亚解约。2019年6月17日，赵某向本院申请强制执行，2020年6月20日立案，申请执行内容为要求贾某鹏配合其办理一号房屋出售手续。2019年8月23日，贾某鹏的委托诉讼代理人至本院说明情况：“贾某鹏一直配合赵某办理房屋出售手续，但是赵某无理要求必须将房款汇入其个人账户，而贾某鹏认为应该将钱汇入法院账户或者共管账户，否则不能保证赵某是否转移案款，不支付贾某鹏房屋折价款……”
2019年8月26日，赵某向本院撤回执行申请。2019年8月26日，本院作出裁定终结该案件的执行。因赵某未按调解书约定的时间向贾某鹏给付房屋折价款，贾某鹏向本院申请强制执行，本院于2020裁定拍卖一号房屋。2020年10月26日，案外人陈某涛在司法拍卖公开竞价中以最高价胜出，一号房屋以3352856元的拍卖价格成交。2020年12月24日，一号房屋登记至陈某涛名下。除向北京市住房贷款担保中心发放剩余房屋贷款外，剩余案款现存于法院账户未发放。
2019年5月10日，赵某向我院起诉贾某鹏变更抚养关系纠纷，我院出具民事调解书，内容为：“原告赵某与被告贾某鹏的婚生女贾某文、婚生子贾某斌由原告赵某自行抚养。”
2021年赵某向我院起诉贾某鹏合同纠纷一案，我院经审理出具判决书，内容为：“一、被告贾某鹏向原告赵某赔偿损失518572元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告赵某的其他诉讼请求。”该案现在上诉过程中。
在本案审理过程中，贾某文、贾某斌提交了病例、诊断证明、检查报告单等材料，并称贾某斌自出生就患有疾病，贾某鹏明知此种情况，因此《承诺书》是赠与协议，是单务的诺成的，是为了保证未成年人子女的生活和医疗条件所作出的，该赠与具有抚养义务、道德义务，公益性质，并不属于可被任意撤销的赠与协议。
贾某鹏对贾某文、贾某斌所述均不予以认可，称《承诺书》单纯看内容是一份赠与协议，财产转移之前可以撤销赠与，双方在法院经调解协议离婚，房产一人一半，所以赠与事实上已经被撤销了。
裁判结果
驳回原告贾某文、贾某斌的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续。
本案中，因司法拍卖，一号房屋已实际登记在了陈某涛名下，故贾某文、贾某斌要求确认二人共同享有一号房屋40%产权份额的诉讼请求，客观上不能实现，故法院依法不予支持。在婚姻关系存续期间贾某鹏所出具的《承诺书》将一号房屋的40%的产权归贾某文、贾某斌实为贾某鹏对贾某文、贾某斌的赠与，双方当事人在本案审理过程中发表的意见亦均围绕着《承诺书》中的该表述为赠与的性质所发表，贾某文、贾某斌当时虽未成年，但并无规定房产不能登记在未成年人名下。因此，在2017年7月1日贾某鹏出具《承诺书》后，如贾某鹏想履行《承诺书》将一号房屋的40%产权份额登记至贾某文、贾某斌名下并无障碍。
但2018年4月2日，贾某鹏与赵某离婚案件中，赵某与贾某鹏在我院达成调解协议，对一号房屋重新进行了分割，双方各占50%的产权份额。双方事实上对一号房屋进行了重新分配。2019年4月24日，赵某与贾某鹏在共有物分割一案中达成的调解协议，亦是对调解书达成的调解协议的进一步延续。法院亦无法认定《承诺书》中的赠与系具有公益、道德义务性质的赠与，故对贾某文、贾某斌要求贾某鹏返还一号房屋的40%共有份额的对价款182．2万元的诉讼请求，法院依法不予支持。
