北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某文、陈某杰向一审法院起诉请求：要求判令：1．依法确认2007年陈某鹏与陈某皓签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
2．对方承担本案诉讼费用。
陈某文、陈某杰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判陈某文、陈某杰在一审中的诉讼请求。
事实和理由：康女士去世后并未进行继承分割，其生前留有钱款，陈某鹏工资不高不可能自行攒下购房款，陈某鹏参加房改时所用购房款应为夫妻共同存款，一审法院仅用时间长短来判断夫妻共同财产状况，违背常理，也不符合法律规定；陈某鹏参加房改购房时使用了康女士的工龄，房屋属于夫妻共同财产，陈某鹏无权单独处分；陈某鹏与陈某皓在明知涉案房屋有康女士继承人份额的情况下，未经陈某文、陈某杰同意擅自以明显低于市场价的价格买卖，侵害了陈某文、陈某杰合法权益，应当认定为无效。
被告辩称
陈某鑫辩称，同意陈某文、陈某杰的上诉请求和理由。
陈某皓辩称，不同意陈某文、陈某杰的上诉请求和理由。
法院查明
康女士与陈某鹏系夫妻，二人生育陈某文、陈某杰、陈某鑫、陈某皓四名子女。康女士于1990年10月17日因死亡注销户口。
1998年1月22日，陈某鹏与北京A公司签订《公有住宅楼房（成本价）协议书》，约定陈某鹏购买涉案房屋，经计算，实际售房价21822元。从《单位出售公有住房房价计算表》（房改表三）可以看出，陈某鹏购买该房屋使用了陈某鹏40年工龄、康女士32年工龄优惠。
同日，陈某鹏支付18949元购房款。陈某文、陈某杰提出，陈某皓交纳的购房款系用其与康女士的夫妻共同存款交的，理由是康女士去世前有收入，且其去世后没有进行遗产分割，但是康女士去世时，留有哪些遗产并不清楚，也没有证据。陈某皓提出，购房时康女士已经去世8年，陈某鹏自己有工作，交纳的购房款是用其个人财产支付。
2007年7月2日，陈某鹏（出卖人）与陈某皓（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），约定陈某鹏将涉案房屋出售给陈某皓，房价款1万元。同年7月9日，陈某皓缴纳房屋税款6346．7元。同年7月11日，陈某皓取得该房屋所有权证。
法院认为，陈某文、陈某杰主张陈某鹏在购买涉案房屋时，使用了康女士的工龄优惠，且使用其与康女士的夫妻共同财产支付了房价款，故涉案房屋属于康女士与陈某鹏的夫妻共同财产，就此，首先，按照相关规定，按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承，故虽然陈某鹏在购买涉案房屋时因使用了康女士的工龄而获得政策性福利，但康女士的继承人仅能就该福利所对应的财产价值的个人部分作为康女士的遗产主张分割，此财产价值是财产属性，本质上与房屋权属没有关系，不应改变涉案房屋的权属性质，该房屋依然为陈某鹏的个人财产；
其次，陈某文、陈某杰提出陈某鹏购房时支付的房款系用其与康女士的夫妻共同财产支付，但陈某鹏支付购房款时，康女士已经去世8年，现陈某文、陈某杰并未提交相关证据，证明陈某鹏系用其与康女士的夫妻共同财产支付的房价款，故法院对陈某文、陈某杰的主张依法不予支持。现陈某鹏自愿将其个人所有的房屋出售给陈某皓，陈某文、陈某杰认为其无权处分、且恶意串通等，主张陈某皓与陈某鹏签订的房屋买卖合同无效，没有事实与法律依据，法院依法不予支持。
裁判结果
驳回陈某文、陈某杰的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。陈某鹏与北京A公司签订《公有住宅楼房（成本价）协议书》时，其配偶康女士已去世多年，不具备签订合同的民事权利能力和民事行为能力，陈某鹏作为合同一方当事人行使权利、履行义务，并取得涉案房屋的单独所有权。因此，陈某鹏自愿将涉案房屋出售给陈某皓的行为，系对自己财产的处分行为，未侵犯第三人的合法权益，不构成恶意串通。
陈某文、陈某杰虽主张陈某鹏的购房款为康女士遗留钱款，但未提交证据予以证明，法院不予采信。按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。涉案房屋购买时虽折算了康女士工龄，但并非陈某鹏、康女士共同所有，陈某文、陈某杰主张陈某鹏无权处分，法院不予采纳。
