北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
韩某君向本院提出诉讼请求：1、要求确认北京市海淀区一号房屋归韩某君所有，要求判令张某文将北京市海淀区一号房屋过户给韩某君；2、诉讼费用由张某文承担。
事实理由：2015年9月5日，张某文亲笔书写保证书，承诺“本人张某文今天保证，如今后有第三者而提出离婚，本人将一号的房，过户于韩某君，并自动放弃韩某君抚养权。”现张某文出轨并与韩某君之母韩某玲离婚，故请求法院依法判决将涉案房屋归韩某君所有。
被告辩称
张某文辩称，保证书是我受胁迫书写。该房屋自购买至今一直由我父母居住，我父母是实际产权人。我与韩某玲感情不和，发现我婚外情，又因我父母患有疾病，韩某玲要挟我要到我父母处争吵讨要说法。我被逼无奈才书写保证书。该保证书系附条件的民事法律行为，需要条件成就才能出现相应的法律后果。
2015年9月5日保证书的内容是夫妻关系存续期间的道德义务，不应当上升至法定义务。虽然房屋登记在我名下，但该房屋存在借名买房的关系，房屋属于我父母所有。我没有处分权，我所做的任何意思表示也是无效的。所以我出具的保证书不具有使房屋产权发生变更的效力。综上所述，应当驳回韩某君的诉讼请求。
法院查明
2001年，以张某文为买受人购买北京市海淀区一号房屋一套（以下简称一号房屋）。2005年，一号房屋登记至张某文名下。韩某玲与张某文于2007年8月登记结婚。2011年7月二人生育一女韩某君。张某文自2016年4月起，两次起诉韩某玲要求离婚。2017年5月26日，本院做出判决书，查明张某文婚前购买一号房屋一套，并采信韩某玲提交之张某文2015年9月5日出具的保证书等证据，确认张某文存在婚内与他人同居的事实，判决内容包括:二人离婚；婚生女韩某君由韩某玲抚养；张某文赔偿韩某玲离婚损害赔偿金10万元等。
其中，张某文出具保证书的内容为：“本人张某文今天保证如今后有第三者而提出离婚，本人将一号的房过户于韩某君并自动放弃韩某君抚养权。2015年9月5日”。庭审中，张某文未提及一号房屋属于借名买房，同时主张孩子若由其抚养将居住使用一号房屋。后张某文不服判决，提起上诉。二审中，张某文未就一审判决关于“张某文婚前购买一号房屋一套”的认定提出异议。2017年10月13日，北京市第一中级人民法院做出判决书，认定一审认定事实正确，判决驳回张某文上诉，维持原判。
张母与张父系张某文父母。韩某玲与张某文解除婚姻关系后，张母、张父以二人借用张某文名义购房为由，起诉张某文至本院，要求确认一号房屋归属张母、张父所有。本院出具调解书，确认一号房屋归张母、张父所有；张母、张父于本调解书生效后7日内给付张某文补偿款15万元，张某文收到上述补偿款后10日内配合张母、张父将上述房屋过户至张母、张父名下，过户产生相应税费由张母、张父承担；后当事人履行调解书，将一号房屋转移登记至张母、张父名下。
韩某玲与张某文解除婚姻关系后，韩某君亦就一号房屋所有权确认起诉张某文至本院，后因就民事调解书提起第三人撤销之诉，韩某君撤回该案起诉。就第三人撤销之诉案件，本院判决撤销调解书。张父、张母不服一审判决，提出上诉。北京市第一中级人民法院判决书，其中，就调解书是否存在错误并侵害了韩某君的民事权益，认为“调解书确认原登记于张某文名下一号房屋归张母、张父所有，即通过双方当事人的合意直接变更了一号房屋的所有权归属。
本案证据已证明，一号房屋自2005年起登记在张某文名下，张某文系一号房屋的所有权人。依据张某文于2015年9月5日出具的保证书，以及张某文与韩某玲离婚诉讼中确认的事实，韩某君对于张某文享有请求权的前提条件已经成就，韩某君有权对于一号房屋提出主张。”最终驳回上诉，维持原判。现一号房屋已经转移登记在张某文名下。
本案庭审中,韩某君依据2015年9月5日张某文所书《保证书》，主张一号房屋所有权。张某文提交房屋买卖契约、房产证、拆迁协议等证据主张其父母以其名义购买涉案房屋，韩某君对证据真实性无异议，对证明目的不予认可。张某文主张《保证书》非其本人真实意思表示，并以原离婚诉讼庭审笔录证明主张，韩某君不予认可。
张某文主张《保证书》所述条件未成就，并提交书面证人证言，证明与其他异性同居所涉租房合同已于2015年8月底解除。韩某君不予认可，并提交照片等证据证明2015年9月5日之后张某文仍与其他异性存在不正当关系。对部分照片的真实性，张某文无异议，对证明目的，张某文不予认可。
裁判结果
位于北京市海淀区一号房屋归韩某君所有，张某文于本判决生效后七日内协助将上述房屋过户登记至韩某君名下。
房产律师靳双权点评
当事人对自己的主张有责任提交证据。张某文关于其非一号房屋所有权人的主张，与房产登记公示情况相悖，其亦未提交新的证据佐证借名买房的抗辩。故张某文作为一号房屋所有权人，有权以《保证书》的形式对其名下房屋进行处分。至于张某文所称《保证书》非其本人真实意思表示，并无充分证据佐证，对其主张，法院不予采信。
现张某文与韩某玲的婚姻关系已因张某文提起离婚诉讼而解除，结合生效判决关于张某文具有与其他异性存在不正当关系之过错以及韩某君依据《保证书》对其享有请求权的前提条件已经成就的认定，法院对张某文关于《保证书》所示房屋产权移转条件尚未成就之抗辩，不予采信。对韩某君关于一号房屋归其所有的诉求，法院予以支持。
