北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈女士向本院提出诉讼请求：1．判令北京市昌平区一号归原告一方所有，并责令被告协助在一个月内完成过户手续；2．依法分割位于北京市海淀区二号房屋售房款，并要求被告赔偿低价出售该房屋损失30万元中的15万元；3．要求被告给付其代为偿还的贷款本息108657．08元；4、本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：原、被告2008年登记结婚。2016年被告擅自将共同房产抵押贷款123万据为己有。2017年11月，在原告完全不知情的前提下，被告将婚内共同财产：位于北京市海淀区二号住房恶意出售，并自行占有售房款。经法院审理认定双方因感情破裂于2018年判决离婚。由于多种原因，婚内共同财产没有分割，综上，依法提起诉讼，望判如所请。
被告辩称
张先生辩称：1．关于原告诉争的北京市昌平区一号房屋（以下简称一号房屋），该房屋系2011年2月24日从卖房人许某处购买，合同价是54万元，实际购买价210万元，首付110万元，剩余100万元系以我的名义向银行贷款支付，并提供抵押担保。对于一号房屋首付款110万元的资金来源，有向我朋友借款、向原告亲属、我的亲属借款及出售W号房屋的部分款项。
后来偿还上述借款的资金来源是出售了我父母在我们婚前出资以我的名义购买的位于朝阳区三号房屋（以下简称三号房屋）。基于一号房屋的付款情况，我认为一号房屋登记在我名下，属于我个人财产，该房屋应该归我所有。
2．关于原告主张的北京市海淀区二号房屋（以下简称二号房屋），该房屋是2015年7月15日以169万元的价格从刘某处购买，当时从第三方平台担保支付85万元（担保期限三个月），剩余84万元系工行贷款支付。2015年8月，我将我父母出资购买，但登记在原告名下的一套天津房屋出售115万元，并将售房款在2015年9月7日汇入原告建行账户用于偿还第三方平台款。
2017年10月16日，我将二号房屋以283万元的价格出售，该售房款中的首付款和定金合计84万元用于偿还工行贷款，剩余的200万元归还我父母当时购买此房的投资款和朋友借款。二号房屋登记在我一人名下，该房屋应属于个人财产，我有权处分。3．本案两套房屋均是我父母出资购买，原告和我根本没有购买房屋的收入能力。
法院查明
陈女士与张先生原系夫妻关系，双方于2008年9月9日登记结婚，婚后于2011年7月5日生育一子张某天。2017年2月，陈女士曾提起离婚诉讼，2017年5月北京市海淀区人民法院作出判决驳回陈女士诉请。2017年9月，张先生作为原告提起离婚诉讼，后裁定按张先生撤诉处理。2018年2月，陈女士向本院提起离婚诉讼，我院判决书判决陈女士与张先生离婚，，该判决已于2019年2月12日发生法律效力。
2007年10月11日，张先生（买受人）与案外人北京G公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定张先生以884448元的价格购买出卖人出售的位于朝阳区三号（暂定编号）房屋。张先生于2007年10月11日前交付首付款704448元，余款180000元由张先生向指定银行申请商业银行贷款。2008年9月8日，张先生（甲方）与陈女士（乙方）签订《婚前财产约定》，载明双方准备结婚，现经协商，自愿达成婚前财产约定如下：一、现位于北京市朝阳区某号住房一套（系张先生于二〇〇七年按揭购买的（按揭期限为十年），首付款人民币704448元是张先生支付的。
二人登记结婚后，银行的按揭余款即由双方共同支付。为明确产权，经双方协商自愿约定：上述房产在二人登记结婚后属双方共同所有（含婚前首付），各享有50%产权。如因乙方（陈女士）原因导致离婚，则乙方放弃拥有的43．91平方米产权，该房产全归甲方（张先生）所有。
二、本约定自甲、乙双方登记结婚之日生效，但在该房抵押期间本约定不能对抗该房现有抵押权。当日，陈女士与张先生就上述《婚前财产约定》到公证处办理了《公证书》2010年8月21日，张先生取得了该房屋的所有权证，登记的房屋所有权人是张先生，共有情况是单独所有，房屋坐落为朝阳区。
2011年1月11日，张先生与案外人许某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张先生以54万元的价格（实际首付107万元）购买许某出售的位于昌平区一号房屋，并约定张先生申办抵押贷款，拟贷款金额为100万元。2011年2月24日，张先生通过某银行支付许某20万元。同日，分别通过陈女士某银行账号支付许某50万元、通过陈女士某银行账号支付许某10万元。上述购房款有向陈女士的伯父陈父借款50万元，向张先生的亲戚借款30万元。
2011年2月28日，张先生（出卖人）与案外人杨某（买受人）签订《存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》，约定张先生将三号房屋以总价207万元的价格出售给杨某；2011年3月初张先生收到售房款197万元后，分别于2011年3月6日向陈女士银行账号转账60万元，其中30万元用以偿还购房借款30万元；2011年3月7日，陈女士账号向张先生某银行账号转账30万元。2011年3月8日，张先生向陈女士转账85万元，陈女士偿还了案外人陈父的购房借款50万元；2011年3月20日，通过陈女士某银行账号支付许某购房款27万元。陈女士陈述剩余8万元用于房屋的装修。
2011年2月24日，张先生取得了上述一号房屋的所有权证，登记的所有权人和共有情况是张先生单独所有。2011年3月1日，张先生与某银行签订《个人房屋抵押借款合同》，约定张先生为购买上述一号房屋申请贷款100万元。自2018年3月起，陈女士负责每月偿还上述银行按揭贷款。截止2019年2月12日，上述某银行尚有贷款本金814383．23元未偿还。
在离婚案件审理中，经陈女士申请，法院依法委托对诉争一号房屋价值进行评估，陈女士、张先生在本案诉讼中均认可一号房屋现值价值为4398493元。陈女士主张一号房屋的所有权，陈述亦有能力支付张先生房屋折价补偿款。
2013年2月6日，陈女士（买受人）与案外人天津V公司（出卖人）签订《天津市商品房买卖合同》，约定陈女士购买出卖人出售的位于天津市D号房屋（以下简称D号房屋），建筑面积83．46平方米；房屋总价款为104．0781万元，付款方式为一次性付款。银行付款凭证显示，签订合同当日，通过陈女士银行卡交付购房款320781元；2013年3月2日以陈女士银行账号交付购房款31万元。
2013年3月10日，该房屋交付住宅维修基金10407元。2013年3月14日上述房屋交付契税31223．43元。2013年6月23日，通过陈女士银行卡交付购房款41万元，出卖人开具了相应的购房发票，并注明购房款项已结清。诉讼中，陈女士认可购买上述天津房屋其并未出资，购房款均是张先生支付的，但不知道张先生跟谁借款购买的。
2015年7月31日，陈女士（出卖人）与案外人张某（买受人）签订《天津市房产买卖协议》，约定陈女士将上述D号房屋以115万元的价格出售给张某。陈女士收到售房款后，于2015年9月7日将收到的115万元售房款转入张先生的银行账号。
2015年6月15日，张先生（借款人）与北京某中介公司（平台方）、北京T公司（担保方）签订《借款及担保协议》，约定张先生以一号房屋为抵押向投资人借款85万元用于购房，借款期限为90天，陈女士作为张先生按时足额偿还上述借款的担保人，且担保人承担连带保证责任。张先生交付居间代理费、保障服务费、代收评估费等4．8万余元。
2015年7月13日，张先生与刘某、北京T公司、北京某中介公司签订《融信托管协议》，约定张先生将购房款88万元（含3万元服务费）存入资金托管账户。当日，张先生通过银行卡打入88万元到理房通账户内。2015年7月15日，张先生（买受人）与案外人刘某（出卖人）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定张先生以169万元的价格购买出卖人出售的位于北京市海淀区二号房屋，
签订合同当日，张先生交纳该房屋契税5．07万、营业税13．774万元。同日，买卖双方到房屋登记部门申办转移登记手续，张先生取得该房屋的所有权证。2015年7月21日，张先生与某银行签订个人借款最高额抵押合同，并办理了最高额抵押权设立登记。2015年9月7日，张先生收到陈女士转入其银行账号内出售天津房屋款项115万元后，分两笔偿还了购买二号房屋的平台借款85万元。
我院已生效的判决书查明“2017年张先生与案外人孙某签订《北京市存量房屋买卖合同》，自行将双方（陈女士、张先生）在婚姻关系存续期间购买的北京市海淀区二号房屋以283万元的价格出售给孙某”。2017年10月23日，张先生向某银行申请提前一次性还款，并一次性归还贷款本息合计816810．89元。
2017年10月31日，张先生与某银行签订《抵押合同解除/终止协议》，约定双方向不动产登记机构申请办理最高额抵押权注销登记。2017年11月2日，张先生与孙某到不动产登记机构申请设立不动产转移登记。2018年5月31日，孙某向法院出具了《购房过程说明》，载明了上述二号房屋买卖过程、购房款的总价（283万元）及分批次付款的数额、时间、先付部分款项用于解除抵押等情况。
另查，2014年12月17日，张先生（借款人）与某银行（贷款人）签订《个人贷款借款合同》，约定张先生借款30万元，某银行放款30万元。陈女士质证时陈述对张先生的该笔银行贷款不知情，不认可款项用于家庭共同生活。
2016年7月19日，张先生（授信申请人）与某银行（授信人）签订《个人授信及担保协议》，约定经张先生向某银行申请，该银行同意向其提供总额为123万元的授信额度，抵押物为涉案一号房屋。2016年9月14日，张先生（借款人）与某银行签订《个人贷款借款合同》，约定张先生以涉案的一号房屋为抵押，向某银行贷款123万元，。签订合同当日，某银行向张先生发放贷款（小微抵押贷款）123万元。经法院调取张先生当时贷款时的《零售贷款申请表》，在“借款申请人配偶签字栏”处有陈女士的亲笔签名。
陈女士陈述签名是自己所签，但当时是空白表格，仅知道张先生用房屋抵押贷款，至于张先生贷款数额和用途其均不知情，不认可该借款系夫妻共同债务。因张先生自2018年3月起不再偿还该贷款，陈女士作为抵押房屋的共有权人，应贷款银行要求自2018年3月起开始偿还某银行的小微抵押贷款。自2018年3月至2019年2月12日，陈女士共计偿还该小微抵押贷款本息108657．08元。截止2019年2月12日上述小微抵押贷款尚有贷款本金1151689．8元未偿还。
裁判结果
一、位于昌平区一号房屋归陈女士所有，该房屋截止2019年2月12日尚未偿还完毕的某银行按揭贷款本金814383．23元由陈女士偿还；陈女士于本判决生效后六十日内给付张先生该房屋折价补偿款1792054．89元。
二、昌平区一号房屋截止2019年2月12日尚未偿还的某银行小微抵押贷款本金1151689．8元，由张先生负责偿还。
三、张先生于本判决生效后六十日内支付陈女士出售海
淀区二号房屋的折价补偿款1156594元。
四、张先生于本判决生效后三十日内给付陈女士代为偿还的贷款本息108657．08元。
五、驳回陈女士的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
关于涉案三号房屋，虽系被告婚前购买，且支付的首付款占大部分的购房款，但根据原、被告婚前就该三号房屋签订并经公证的《婚前财产约定》，该房屋在婚后共同偿还剩余按揭贷款，协议约定该房屋婚后按份共有，各占50%的份额，该协议系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故该三号房屋在双方婚后属于按份共有，各占50%份额，该房屋的售房款亦属于原、被告各享有一半份额。
对于诉争的一号房屋，根据查明的事实，从该房屋首付款107万元支付情况和款项来源看，该首付款一部分直接是出售三号房屋的售房款，另一部分虽当时系借款，但事后系用出售三号房屋的部分售房款偿还，一号房屋的银行按揭贷款100万元，且双方购房时亦没有事先约定仍按份共有，原、被告在婚姻关系存续期间共同偿还银行按揭贷款，故一号房屋应属于原、被告的夫妻共同财产。
现原、被告已于2019年2月12日被法院判决离婚，两人共有房屋的基础已丧失，原告要求依法分割该房屋，具有事实和法律依据，应予以支持。原告主张该房屋的所有权，且亦有能力支付被告相应的折价补偿款，故法院认定该房屋归原告所有，原告按照双方一致认可该房屋现值4398493元，在扣除截止离婚判决生效之日尚未偿还完毕的银行贷款本金814383．23元后，支付被告剩余部分二分之一的补偿款1792054．89元。关于原告要求被告协助在一个月内完成一号过户手续，因该房屋尚有银行按揭贷款和小微抵押贷款未偿还完毕，且涉及案外债权人利益，故该房屋转移登记手续需待抵押手续注销后方具备条件。
关于被告于2016年9月以个人名义向某银行申办的小微抵押贷款123万元的性质，争议焦点在于该贷款属于被告个人债务还是原、被告共同债务。虽该贷款发生于2016年9月婚姻共同生活期间，贷款时原告也曾经去面签，但根据调取被告贷款账号的交易流水，显示被告所贷款项并未用于家庭共同生活，故该银行贷款应由被告自行承担和偿还。截止到2019年2月12日双方离婚时尚有贷款本金1151689．8元未偿还，法院认定由被告负责偿还。故原告要求被告支付其自2018年3月至2019年2月11日期间代为偿还的该贷款本息108657．08元，具有事实和法律依据，法院予以支持。
关于二号房屋，该房屋系在原被告婚姻存续期间以169万元的价格购买，购房款一部分系向平台短期借款（85万元）。该部分借款亦已于2015年偿还完毕，另一部分向银行按揭贷款（84万元），部分银行按揭贷款系用夫妻共同财产偿还，剩余贷款本息均系用出售该房屋的售房款一次性提前还款，故该房屋属于夫妻共同财产，而售房款283万元属于财产形态的转化，亦属于夫妻共同财产，售房款也属于夫妻共同财产的转化，亦应予以分割。
但在分割售房款时，还应扣减提前偿还的银行按揭贷款816810．89元。同时该二号房屋系在张先生起诉陈女士要求离婚的案件审理过程中擅自出售，法院依法认定对被告予以少分售房款。因售房款由被告收取和持有，故其应在扣除提前偿还贷款后支付原告相应的折价款。故法院酌情认定被告支付原告二号房屋售房款1156594元。关于原告要求被告赔偿其低价出售该房屋损失15万元，但原告并未提供充足证据证明被告属于明显低于市场价值出售该房屋，故其此项请求，依据不足，法院不予支持。
关于涉案天津房屋，虽购房合同是陈女士签订的，且支付相应的购房款也是通过陈女士银行账户支付的，但陈女士在庭审中自认该房屋的全部购房款均非其出资，而是张先生向他人借款支付。张先生主张购房款全部是其父亲张父出资，是为办理陈女士的户口而以陈女士名义购买，系案外人张父的购买的房屋，但一方面陈女士对张先生的该陈述不认可；
另一方面通过该房屋的买卖情况看，该房屋出售后的售房款，陈女士收到款项后打入张先生银行账户，而非案外人账号，且张先生认可用其中的85万元偿还购买涉案二号房屋的平台借款，张先生的主张不符合常理，也不符合“借名买房”的一般特征，故法院对其主张不予采信。同时，陈女士主张天津房屋系借款购买，而张先生提交了案外人张父向陈女士转账的部分银行凭证，主张张父是实际购房人，原、被告陈述不一致，且可能涉及案外人的权益，本案不宜一并处理，对此可以另行解决。
