北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告吴某鹏向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告2020年签订的《商品房认购书》；2.判决被告退还原告购房款849482元及利息；3.判决被告双倍返还原告定金4万元；4.本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：2020年11月22日，原、被告签订《商品房认购书》，约定原告定购密云一号房屋。原告缴纳定金20000元。该认购书约定原告应于2020年11月24日前支付首期房款849482元并签署《商品房买卖合同》。原告于2020年11月26日缴纳了房款849482元。
原告认为，因为被告的原因没有按照认购书约定的时间签订商品房买卖合同，被告违约，原告有权利要求解除并且主张赔偿损失，被告应当退还房款及利息并双倍返还定金。为维护自己的合法权益，故诉至法院。
被告辩称
被告T公司辩称，第一，对于双方2020年11月22日签署认购书、约定的楼房位置、房屋总价及原告缴纳定金数额、已付购房款数额均无异议。对原告找被告签署商品房买卖合同不予认可。认购书系双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效。
第二，签订商品房买卖合同，是一个双方行为，认购书第5条约定乙方即原告必须在约定的期限内到销售中心签署商品房买卖合同，被告曾电话与原告沟通过，而原告未按照该约定到上述销售中心签订合同。
第三，原告并未提供证据证明其催告过我公司签署商品房买卖合同，而涉案房屋仍保留在原告名下，并未另售，涉案房屋的履行也没有阻碍，我公司随时可与原告签订合同。延期签署合同，并不会影响原告的实体权利，也不会影响合同目的的实现。第四，认购书约定11月24日原告缴纳首付款并签署合同，但原告在起诉状中明确表示缴纳房款的时间为11月26日，且原告在2021年5月21日缴纳房款1元，原告的事实行为表示同意与我公司签署商品房买卖合同。
第五，根据认购书约定，涉案房屋的位置具体，编号唯一，面积和价款也确定，我公司也取得商品房预售许可证，原告也已经交纳了购房款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该认购书已经满足法律规定的条件，应当认定为商品房买卖合同。
第六，认购书第9条约定，我公司已经在销售中心公示商品房买卖合同的样板条款，就商品房买卖合同的具体内容已经进行了公示，不存在无法提供商品房买卖合同的情形。第七，原告在没有证据证明曾催告过我公司的情况下，要求解除合同并退房，其行为并不符合法律规定的解除权的条件，因此我公司对原告的全部诉讼请求不予认可。如果法院判决解除认购书，依据上述司法解释第4条约定，因原告原因未能订立商品房买卖合同的，应当适用定金罚则，原告所付定金不予退还。
法院查明
2020年11月22日，吴某鹏（乙方）与T公司（甲方）签订《商品房认购书》，约定乙方向甲方认购北京一号房屋；乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方须于2020年11月24日前支付首期房款849482元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2021年4月22日前付清1614753元；
乙方必须在约定付款方式和期限内支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。吴某鹏于2020年11月26日向T公司缴纳了房款（含定金）849482元，于2020年12月5日向T公司缴纳了房款20000元。
另查，涉案房屋于2021年4月28日可以办理网签手续。
裁判结果
一、原告吴某鹏与被告北京Y公司签订的《商品房认购书》于本判决生效之日解除。
二、被告北京Y公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴某鹏购房款八十六万九千四百八十二元。
三、驳回原告吴某鹏的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
吴某鹏与T公司签订的《商品房认购书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。吴某鹏未在认购书约定的期限缴纳首付款构成违约。预约合同的目的在于保证缔结本约，预约合同签订后，双方负有一定期限内缔结本约的义务。现吴某鹏明确表示不再签署《商品房买卖合同》，即拒绝履行缔结本约的义务，因该义务并非金钱债务，且本案认购书中对于房屋交付条件及日期、办理产权证登记等主要条款均没有约定，根据合同意思自治原则，不适于强制吴某鹏履行缔结本约的义务，吴某鹏可通过诉讼方式请求终止预约合同，但是需要承担相应的违约责任。
虽本案双方签订的认购书中约定如吴某鹏不签署《房屋买卖合同》则所付购房款不予退还，该条款属于T公司提供的格式条款，根据双方认购书中的约定及收据，吴某鹏预付房款金额为869482元，预付房款金额明显高于T公司损失，故该条款属于不合理地加重对方责任的情形，依据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条之规定，应属无效。
由于法院判决解除双方认购书且双方并未签署《房屋买卖合同》，T公司应将收取的房款予以退还。吴某鹏未按照约定的期限缴纳首付款，且在双方预约合同能够继续履行的情况下，无正当理由不同意继续履行，构成违约，应承担相应的违约责任，对其主张利息、双倍返还定金等请求，于法无据，法院不予支持。
