北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方订立的《北京市共有产权住房预售合同（试行）》；
2.判令被告支付原告已付购房款1498179元以及相应利息；
3.判令被告向原告支付违约金44945.37元。以上共计1543124.37元；
4.判令被告配合原告办理申请注销北京市共有产权住房预售合同，以及住房公积金管理中心要求的与案涉合同相关的撤贷手续；
5.如法院未支持原告解除合同的诉讼请求，则要求被告支付逾期交付房屋的违约金。
事实与理由：陈某杰与H公司、北京市延庆区住房保障中心（以下简称住保中心）于2019年1月23日签署《北京市共有产权住房预售合同》，陈某杰购买H公司共有产权住房项目总价款1498179元，占有该房屋产权65%，住保中心占有该房屋产权35%。合同第十一条约定的交付时间是2020年12月30日前，第十二条约定逾期交付房屋超过60日的，购房者有权解除合同。
因H公司未如期交付房屋，且涉案房屋存在严重质量问题，2021年3月5日，陈某杰向H公司发出《解除购房合同告知函》。根据合同第十二条关于违约交付责任的约定，H公司应解除合同并退还陈某杰已支付购房款1498179元及其他经济损失，并应向陈某杰支付逾期交房违约金44945.37元。H公司的行为已经严重违反合同约定，侵犯了陈某杰的合法权益，请法院依法判决。
被告辩称
H公司辩称，不同意陈某杰的诉讼请求，首先，因新冠病毒疫情影响导致不能正常施工，从而致使H公司交付房屋时间顺延，但是并未达到合同解除的条件，陈某杰无权要求解除合同。2020年1月24日，北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，延迟交付房屋为新冠病毒疫情影响导致。北京市启动一级响应期间以及进入二级响应之后，因受疫情影响期间，施工人员因防疫管制问题难以入场作业，建材以及施工设备亦难以入场。
其次，涉案房屋建造过程中因冬季施工时供暖问题未解决导致多项室内工程无法正常施工，受影响时间至少为15天。再次，因市政道路施工，导致建筑材料不能正常进场，导致房屋建造施工受阻，受影响时间至少为18天。综合以上三方面原因，第一个原因为不可抗力，第二、三个原因为情事变更，根据共有产权房项目承建单位的不同，本案涉案房屋应将工期顺延115天。上述施工期间顺延之后，涉案房屋并不存在逾期交付导致合同解除的情形，H公司受到的行政处罚系因提前进行竣工备案受到的处罚，并非因房屋存在严重质量问题受到的处罚。
法院查明
本院经审理认定事实如下：2019年1月23日、H公司（甲方）、陈某杰（乙方）与住保中心（丙方）签订合同，就共有产权住房预售事宜约定如下：房屋坐落于北京市延庆区，总价款1498179元。涉案房屋交付时应取得相应手续以及具备相关验收的标准及基础设施。涉案房屋交付时间为2020年12月30日，且应在交付之日前十日内将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点等告知乙方。
如逾期交付房屋在60日以内，则甲方需支付逾期交付房屋的违约金（房屋总价款×逾期天数×日万分之二），逾期交付房屋超出60日，则乙方可主张解除合同，甲方退房款及相关利息并负担因解除合同产生的违约金（房屋总价款×3%）。住房地基基础和主体结构符合国家、本市及行业标准和施工图设计文件的要求。经检测不合格，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，应当书面通知甲方，并自送达之日起15日内退还乙方已付全部房价款。
住房应当使用合格的建筑材料、构配件设备，装置、装修、装饰所用材料产品质量必须符合国家和本市的强制性标准和双方约定的标准，不符合上述标准的，乙方有权要求甲方按照双方约定的标准进行恢复。
合同签订后，陈某杰分别于2018年12月24日、2018年12月31日、2019年5月6日向H公司支付房款100000元、688179元、710000元，共计1498179元。2020年12月30日，H公司未交付房屋。2021年4月15日，陈某杰诉至本院，主张H公司存在逾期交付房屋超过60日以及涉案房屋存在严重质量问题的情形，故要求H公司解除合同后退还全部购房款并赔偿各项损失。
庭审中，陈某杰向本院提交了合同、首付款发票、解除购房合同告知函、行政处罚决定书等证据用以证明H公司逾期交付房屋以及房屋存在严重质量问题的事实。H公司认为陈某杰提交的证据不能证明涉案房屋存在逾期60天交付的情形，亦不能证明涉案房屋具备交付条件之后房屋存在严重质量问题。
H公司提交了疫情期间有关停工、复工的政策文件，涉案房屋工程因疫情施工受阻，因供暖问题、修路问题导致施工受阻的证据，以及涉案共有产权住房项目竣工验收备案等证据材料，用以证明因疫情影响以及其他客观原因导致相关施工进度延迟的情况，陈某杰不认可H公司提交证据的证明目的，认为H公司逾期交付房屋已超出60日，涉案房屋存在严重质量问题已构成解除合同条件。
庭审中陈某杰提出如法院未支持其解除合同则要求H公司支付逾期交房的违约金，H公司表示如法院支持双方继续履行合同，则同意支付延迟交付房屋的补偿，以总购房款为基数，自2020年12月31日起计算至2021年6月19日止，共计171天，每日按万分之二的标准给付。
裁判结果
一、H公司在陈某杰接收位于北京市延庆区房屋后七日内给付陈某杰延迟交付房屋补偿款51237.72元；
二、驳回陈某杰的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案陈某杰与H公司之间签订的购房合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案的主要争议焦点为：H公司是否构成解除合同的根本违约；H公司是否应当赔偿陈某杰相关损失。对此，法院论证如下：
第一，2020年初，新冠病毒疫情爆发之后，全国各行各业均受其影响颇深，且随着不同时间疫情发展的严重程度，我国相关部门就有关行业发布了停工、复工的通知，从而使得多个行业的经营不定期出现中断，具体到本案，H公司在建造共有产权房屋期间，受疫情影响并非单独的某特定期间，施工单位在建房过程中，需要人力、物力、原材料、设施、相关部门的协调等，即便在某阶段的疫情防控措施降低风险之后可以复工复产，复工复产人员返岗需要隔离以及材料采购需要检验检疫等相关工作均会发生滞后。
虽然合同约定的交付房屋时间为2020年12月30日，但是鉴于疫情对各行业造成的影响，延迟交付房屋并非H公司主观所期望或故意为之，结合本案实际情况，H公司延期交付房屋并未导致合同目的无法实现，H公司不构成根本违约。H公司主张疫情影响系不可抗力，因不可抗力导致延迟交付房屋的抗辩，法院予以采信。对陈某杰以H公司逾期交付房屋为由要求解除合同的诉讼请求，法院不予支持。
第二，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。对于陈某杰以涉案房屋存在质量问题主张解除合同的请求，法院认为，合同中就共有产权住房质量问题进行了约定，陈某杰提交的在案证据并不能证明目前涉案房屋主体或基础存在质量问题，其主张合同解除的条件并未成就，陈某杰主张以房屋存在质量问题提出解除合同的请求，证据不足，法院不予支持。
第三，陈某杰要求解除合同的诉讼请求不成立，陈某杰与H公司应继续履行合同，故关于陈某杰主张H公司退还购房款并赔偿相关损失的诉讼请求，法院不予支持。庭审中，H公司表示同意支付延迟交付房屋补偿款，以1498179元为基数，每日按万分之二的标准，共计171天，经核算为51237.72元，因该补偿金额系由H公司自愿支付，对此法院不持异议。
