北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某芳、赵某芬向一审法院起诉请求：1、赵某丽支付赵某芳、赵某芬各53.75万元；2、赵某丽承担本案诉讼费。
赵某丽上诉请求：一、改判赵某丽无需支付赵某芳、赵某芬费用或发回重审；二、判令赵某芳、赵某芬承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由：一、原审判决认定事实不清。原审法院认定有关赵某杰的遗产属于事实不清。事实上赵某杰生前承租的三处房产在去世后，已经分别由刘某、赵某芳、赵某芬购买，上述三处房产是根据相关政策购买，即根据赵某杰和刘某的工龄的福利房。赵某杰的遗产份额已被赵某芳、赵某芬分配，涉案房产是刘某根据自己的工龄购买，并且涉案房屋是刘某售卖该福利房所得款项购买的，涉案房屋属于刘某的财产，并非赵某丽的财产。
赵某丽出于家庭和睦孝顺父母，给哥哥姐姐写了一份所谓的声明，且该声明的基础即分配赵某杰的遗产本身不存在，因此上诉人无需因分配遗产的基础向哥哥姐姐支付款项。涉案房产的房产证虽然登记在赵某丽名下，但该房屋的购买款项是刘某支付，该房产属于刘某所有，如果一定认为涉案房屋是赵某丽的，涉案房屋也是基于刘某的赠与行为，应当是赵某芳、赵某芬与刘某之间的事，与赵某丽无关。
刘某作为本案的关键人员，一审中没有追加为本案的当事人之一进行审理查明，即草率作出判决，不符合程序的规定。本案对赵某杰的遗产和刘某的财产没有查清，即判决赵某丽承担因继承遗产而支付赵某芳、赵某芬费用，属认定事实不清。
二、赵某丽在所谓的合同承诺给赵某芳、赵某芬各53.75万元，是因刘某赠与赵某丽一套房子，如果涉案房屋以及赵某芳、赵某芬购买的两套房屋认定是赵某杰的遗产，则应当由赵某芳、赵某芬起诉刘某，三人以及赵某丽对上述三套房产共同进行分配，本案中赵某丽虽有对赵某杰的继承权但并未主张。赵某丽合同中同意赵某芳、赵某芬每人应分得53.75万元，属无权处分行为。
因为涉案房产是刘某的个人财产，除本人外任何人无权处分。所以如果是定义成遗产纠纷，赵某丽处分刘某的财产是无效的，所以不应判决给付赵某芳、赵某芬金钱。但如果认为赵某丽取得了刘某赠与的房屋后，自行答应赠与给赵某芳、赵某芬各53.75万元，那么这就是赠与合同。根据赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与。
现一审中赵某丽明确不想给付此笔金钱，即撤销赠与。因此更不应判决给付赵某芳、赵某芬金钱。
被告辩称
赵某芳、赵某芬辩称，同意一审判决。赵某杰1998年5月3日去世。当时工资就几百元，短短几个月购房款不可能是刘某的存款，应是夫妻共同存款购买的房屋，房屋也用了双方的工龄，因此属于夫妻共同财产。刘某擅自出售房屋，赵某丽用出售房屋的钱购买房屋登记在赵某丽名下。我们跟赵某丽签订的合同合法有效，并不存在赠与的问题。
根据双方合同，即赵某丽写的说明，是有前提的，赵某杰和刘某的房屋被赵某丽出售，赵某芳、赵某芬应该分得房屋款项，也就是继承部分537500元。本案是合同纠纷，刘某不是合同相对人，一审没有追加刘某为当事人正确。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回赵某丽的上诉请求和事实理由。
法院查明
个人购买国家机关公有住房申请表显示：赵某杰系M单位员工，于1950年12月参加工作、1992年6月离退休，于1996年1月建立住房公积金，其本人及配偶共同承租分别位于北京市西城区A号、B号（进住时间为1988年2月）及北京市西城区C号的房屋。刘某系赵某杰配偶，北京Y单位员工，于1956年2月参加工作、1992年2月离退休，未建立住房公积金。
1998年5月18日，赵某芳与刘某共同填写该申请表，欲以成本价购买上述三套现住房，付款方式为一次付清（100%，时间约定1998年6月10日—15日）。该申请表备注注明：根据有关文件规定，赵某杰另加工龄5年，刘某加工龄4年，共9年。赵某杰1958年至1978年工作20年，刘某1960年至1978年工作18年。
2017年11月7日，赵某丽出具文字材料，载明：B号于2016年上半年出售，售价为430万元。该房为赵某杰去世后，刘某购买的。赵某芳、赵某芬认为该房为赵某杰遗产，其二人应各自分得售房款的1/8，赵某丽同意其二人每人应分得53.75万元。现售房款已买房用于赵某丽与刘某居住，重新购买的房屋登记于赵某丽名下。赵某芳、赵某芬同意，待赵某丽挣钱后，分别支付赵某芳、赵某芬各53.75万元。
另查，赵某杰于1998年5月3日死亡。赵某芳、赵某芬当庭提交北京市西城区A号房的购买收据，欲证明其二人与刘某于1998年11月23日同时交纳北京市西城区A号、B号房的购房款。赵某丽对此不予认可，称其不清楚上述购房款于何时交纳。
庭审中，赵某芳、赵某芬、赵某丽共同确认，北京市西城区B号房的所有权证于2000年5月22日填发，房屋所有权人登记为刘某。2016年，刘某出售该房屋后将所得卖房款交予赵某丽购买位于北京市丰台区的房屋。
法院认为，北京市西城区B号房系用赵某杰及刘某工龄折算并补足相应价款后取得，赵某丽在书面材料中承诺因其所售房屋属于赵某杰遗产，待其挣钱后愿意支付赵某芳、赵某芬各53.75万元，系其真实意思表示。基于赵某丽的上述意思表示，赵某芳、赵某芬对该意思表示能够形成合理信赖，双方之间的合同已依法成立并生效，对各方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。但因赵某丽何时能挣到钱无法确定，各方在庭审中亦未能就履行期限达成一致，故该约定应视为约定不明。
法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，赵某芳、赵某芬向本院起诉可视为是向赵某丽的催告，但应给赵某丽合理准备期限，现答辩期已届满，赵某丽仍未履行，已构成违约。故对赵某芳、赵某芬的诉讼请求，本院予以支持。
二审中，赵某丽提交了以下证据：1、1999年刘某购买涉案B号房屋的契约和收据；2、刘某将涉案房屋出售的合同；3、某银行对账单和房屋买卖合同。赵某丽主张刘某将涉案房屋出售，用售房款购买了其他的房屋，登记在赵某丽名下，但实际权利人是刘某。赵某芳、赵某芬对上述证据的真实性认可，并主张现在新购买房屋登记在赵某丽名下，赵某丽占有了父母的份额。
赵某丽申请证人刘某出庭作证，刘某主张涉案房屋系其个人财产，方庄房屋系其出售涉案房屋后出资购买，应当是刘某的财产，登记在赵某丽名下是因为委托赵某丽办理买房，跟赵某丽一起住。
裁判结果
一、赵某丽于判决生效之日起十日内支付赵某芳53.75万元；二、赵某丽于判决生效之日起十日内支付赵某芬53.75万元。
房产律师靳双权点评
涉案房屋系在赵某杰死亡后，用赵某杰及刘某工龄折算并补足相应价款后取得。赵某丽在书面材料中载明“赵某芳、赵某芬认为该房为赵某杰遗产，他们应各自分得售房款1/8，赵某丽同意他们每人应分得53.75万元”，赵某丽同意支付赵某芳、赵某芬各自53.75万元，表明赵某丽对赵某芳、赵某芬的意思表示并无异议，且赵某芳、赵某芬知道该内容并接受后，双方之间意思表示一致，已成立合同关系。
赵某丽主张其行为系无权处分刘某个人财产，应属无效。无权处分并非民事法律行为无效的事由，对赵某丽该项主张，法院不予支持。赵某丽另主张撤销其对赵某芳、赵某芬的赠与，但双方合同系基于家庭成员之间对财产分配而作出，且赵某丽表示其愿意给付钱款也是为了家庭和睦孝顺父母，故该行为并无赠与与接受赠与的合意，故对赵某丽主张赠与，无事实依据，法院亦不予支持。因此，赵某丽与赵某芳、赵某芬之间的合同合法有效。
双方约定待赵某丽挣到钱后，赵某丽给付赵某芳、赵某芬各自53.75万元。挣到多少双方没有约定，赵某丽何时能挣到钱无法确定，且该条约定能否达成主要取决于赵某丽，各方在庭审中亦未能就履行期限达成一致，故该约定应视为约定不明。判决支持赵某芳、赵某芬要求履行的诉讼请求，并给予赵某丽合理准备期限，处理正确。
