北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某芝向一审法院起诉请求：停止对北京市昌平区一号房屋（以下简称一号房屋）执行。
陈某芝上诉请求：1.撤销一审判决，发回一审法院重审或依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。
事实及理由：1.案涉坐落于北京市昌平区一号房屋，虽系（2013年4月8日）周某英婚前购买，登记为周某英单独所有，但该房屋系按揭贷款方式购买，2013年7月5日周某英与上诉人结婚后至2019年4月8日，双方整个婚姻持续期间共同还贷，上诉人对该房屋享有份额，已经转化为夫妻共同财产。
2.2019年4月8日协议上诉人与周某英离婚时处分登记在周某英名下的案涉房屋，协议约定该房屋归上诉人所有，该处分共有房屋的行为系“物权行为”，优先于债权。虽然房屋所有权在转移登记之前不能直接发生物权变动的效力，不能对抗善意第三人，但不能对抗的仅仅是物权指向（该房屋）的善意第三人，并非其他对不动产登记主体享有普通金钱债权的第三人。
当然，本案申请执行人因与周某刚之间先存在经济关系，才对周某刚（包括其妻子苏某兰）享有债权，在双方结算确定债权数额后，周某英和H公司才作为担保人介入到他们双方之间的债权债务关系中成为从债务人，从社会伦理、公平正义的角度，作为丈夫的周某英因为对他人已存在的主债务担保而使得并不享有任何利益作为妻子的上诉人（亦包括离婚后随上诉人生活的两个子女）的物权受损，是不合理的，上诉人的物权期待权也应当优先于申请执行人的一般金钱债权。
3.因为案涉房屋上的贷款尚未还清，贷款尚未到期，仍在根据贷款合同约定按月还贷过程中，抵押权尚未涤除，房屋所有权转移登记的条件尚不具备，上诉人才因而没有进行转移登记，并非怠于行使权利。一审法院关于上诉人怠于行使权利的认定错误，与事实不符。
被告辩称
郑某武答辩称：上诉人在婚姻存续期间是否共同偿还贷款，系上诉人与周某英之间夫妻财产分割问题，与本案没有关系。婚前已登记在配偶一方名下的房屋，婚后因双方协议转化为配偶另一方所有缺乏法律依据。故同意一审法院判决，建议二审法院驳回上诉人的全部诉讼请求。
周某刚、苏某兰、周某英、H公司未提交答辩意见。
法院查明
2019年8月13日，一审法院依据郑某武的财产保全申请作出裁定书，裁定：“查封、扣押或冻结被申请人周某刚、周某英、H公司价值二千零二十万一千六百五十二元的财产”。2019年8月30日，法院保全查封了周某英名下的一号房屋。
2020年仲裁委裁决书，裁决：（一）周某刚、苏某兰向郑某武支付欠付借款本金人民币19422619元。（二）周某刚、苏某兰向郑某武支付借款利息；按年利率24%计算，自2019年3月1日起，至给付之日止。暂计至2019年4月30日为人民币779033元。（三）周某英对上述周某刚、苏某兰应向郑某武支付的费用，承担连带清偿责任。……
裁决书生效后，因周某刚、苏某兰、周某英、H公司未履行裁决书确定的义务，郑某武向一审法院申请执行，一审法院立案执行。
2020年8月19日，一审法院作出载明：“一、自查封之日起，上述房产已停止办理抵押、转让、出租等任何权属变更及转移登记手续。凡在查封期间办理的上述手续，将依法视为无效，由此造成经济损失自行承担。二、自本公告之日起，上述查封房产的承租人应于十日内持租赁合同及已付租金的发票等有关证据材料（原件）向一审法院进行书面申报，逾期申报或不申报的视为放弃权利。”
另查，一号房屋所有权人为周某英，共有情况为单独所有，登记时间为2013年4月8日。
陈某芝与周某英于2013年7月5日登记结婚。2019年4月8日，陈某芝与周某英协议离婚并办理了离婚登记，《离婚协议书》约定，周某洁、周某芬抚养权归女方陈某芝，男方周某英每月支付两个孩子抚养费共柒万元整，直至孩子大学毕业为止，一号房屋归女方陈某芝所有，一号房屋剩余贷款由周某英偿还，婚姻存续期间所有债务由周某英偿还。
2020年8月25日，陈某芝向一审法院提交案外人异议申请书。一审法院裁定：驳回陈某芝提出的案外人异议。
法院认为，民事诉讼法设立执行异议之诉的目的在于保护相关民事主体对标的财产所享有的足以排除强制执行的合法权益，保护其不因标的财产被强制执行而遭受不可逆的损失。在执行异议之诉案件的审理中，根据个案的具体情况，比较有关权益的形成时间和权益的内容、性质、效力及对权益主体的利害影响等，是执行异议之诉案件的审理范围。
本案中，争议焦点为陈某芝对一号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。在一号房屋仍登记为周某英单独所有，尚未过户登记给陈某芝的情况下，陈某芝主张其为一号房屋的所有权人，提出案外人执行异议之诉，请求排除对一号房屋的执行，应提供证据证明其权益具有优先性，否则不足以排除对一号房屋的强制执行。
法院认为，陈某芝虽提交《离婚协议书》，主张一号房屋在法院查封前自2019年4月8日已归陈某芝所有，但根据规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。陈某芝与周某英在《离婚协议书》签订后至法院做出查封决定前未及时将一号房屋转移登记至陈某芝名下，怠于行使此项权益。
《离婚协议书》中约定一号房屋产权归陈某芝所有，这是双方在离婚时对夫妻共有财产的处分行为，该处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，仅是一种债的关系，不能达到物权变动的公示效力，陈某芝据此针对一号房屋享有的为债权，并非物权，相对于查封一号房屋所依据的债权不具有优先性。
综上所述，陈某芝所提交的证据，不足以证明其对一号房屋享有足以排除执行的权利，其诉讼请求不能成立，法院予以驳回。
二审期间，陈某芝提交了时间为2018年8月1日的5张完税证明作为新证据，以证明其实际缴纳了涉案房屋的税款。郑某武认为，上述证据不属于一审庭审结束后新发现的证据，且税款交纳不影响房屋所有权的权属确定，故不属于二审新证据。对于郑某武的上述质证意见，本院予以采纳。郑某武于二审期间未提交新的证据。
裁判结果
驳回陈某芝的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
涉案房屋的所有权登记时间为2013年4月8日，房屋所有权为周某英单独所有。陈某芝与周某英于2013年7月5日登记结婚，周某英婚前的个人财产不因结婚而成为夫妻共同共有财产。但是陈某芝有关其与周某英婚后共同偿还房屋贷款，婚前个人财产转化为夫妻共同财产缺乏法律依据。
陈某芝同时主张其与周某英通过离婚协议的方式，将房屋所有权移转给陈某芝。通过法律行为进行的不动产所有权变动，法律规定以不动产移转登记为所有权变动为要件。本案中，夫妻双方仅订立了关于涉案房屋所有权移转的契约，并没有进行所有权移转登记，故不产生涉案房屋所有权移转的法律后果。
因此，原告有关已取得涉案房屋所有权的理由不成立，其自然不享有排除本案执行的民事权益。
