北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某尧向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法解除对位于一号房屋（以下简称一号房屋）的查封。二、两被告承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：原告于2005年11月6日从被告二处购买一号房屋，并于当日签订《商品房买卖合同》，合同约定：房款支付方式为首付加按揭形式支付，被告二应当于2006年12月31日前交付房屋，约定自入住之后548个工作日办理房屋所有权证。签订合同后，原告依照合同约定，支付相应首付款，办理相关贷款手续，每月支付贷款，并于2021年7月19日全部贷款清偿完毕。
该房屋交房后，一直由原告居住占有使用，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行案件异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，此房屋在人民法院查封前已经签订合法有效的合同；该房屋在2006年交房后一直由原告合法占有使用；原告已经支付了全部价款。
综上，以上房屋系原告的合法私有财产，该房屋与H公司无关，原告曾向贵院提出执行异议申请，贵院以裁定书驳回了原告的异议请求，为此，特依法提出诉讼，请法院查明案情，依法判决支持原告的诉讼请求。
被告辩称
陈某杰辩称，不同意原告的诉讼请求，法院的执行裁定合理合法。原告办理房产证有一个时间，548个工作日，大概1年半，从原告入住时间看，都15年了，应该一年半就办房产证，但原告一直不着急，直到贴了公告，原告才要办房产证，被告对此持怀疑态度。我认为原告和H公司可能有利益勾结，原告提交的一系列证据基本上都是收据，不是正式票据，不合规。
H公司述称，同意上述房屋是原告所有，原告对该房屋享有可排除执行的权利，法院应该停止对该房屋的执行。法院查封之前，H公司已经与原告签订了商品房买卖合同，该合同合法有效；在法院查封前，H公司已经将该房屋交付原告，由原告对该房屋占有使用；3、原告已经支付完该房屋的价款。
法院查明
2005年11月6日，吴某尧与H公司签订了《商品房买卖合同》，该合同载明：吴某尧自H公司购买一号房屋，总金额324016元，首付款104016元，贷款22万元，房屋于2006年12月31日前交付。签订合同后，2006年7月4日吴某尧向H公司交纳了104016元。吴某尧于2006年7月19日与北京某银行签订了借款合同，原告向北京某银行借款22万元。2007年2月5日吴某尧向H公司交纳房款221192元。
2007年9月5日，吴某尧向H公司支付了契税4878.12元、公共维修基金6504元、印花税163元、房屋面积误差款1192元。2007年9月5日吴某尧向北京Y物业公司交纳了物业费、暖气费，2007年9月5日H公司将涉案房屋交付吴某尧。
2009年9月1日，涉案房屋所在楼栋办理了初始登记，未办理产权转移登记，至今仍登记在H公司名下。关于未办理产权转移登记的原因，吴某尧称系H公司的五证不全无法办理，后其又称把钱交给了H公司，H公司负责办理，自本人没有办理此事。
H公司对此持有异议，其称2009年房屋验收后向房管局备案，案涉房屋具备办证条件，因原告未提交身份证、结婚证相关资料，且也需要原告到现场签字或出具对其他人的委托书。
另查明，吴某尧家庭名下在京另登记有住房一套，房屋登记时间为2014年9月30日，该房屋的不动产登记信息显示为吴某尧单独所有，用途为住宅。诉讼中，吴某尧主张：其名下房屋是原告的父母出资且由原告父母在使用，案涉房屋为原告的唯一住房，其住房面积无法满足3代人共同居住使用的要求。并提交居委会出具的《居住证明》及物业、水、电费等各类收据；
吴某尧提交的北京市房山区居民委员会出具的居住证明。
另查明，陈某杰与H公司建设工程施工合同纠纷一案，本院经审理后，判决：一、H公司于本判决生效之日起十日内支付陈某杰工程款1104万元；二、H公司于本判决生效之日起十日内向陈某杰支付利息，按照每月23万元的标准，自2018年11月1日起支付至工程款付清之日止；三、驳回陈某杰的其他诉讼请求。H公司对该判决不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理后，判决：驳回上诉，维持原判。
后H公司未履行生效法律文书确定的义务，陈某杰向本院申请强制执行，本院在案件执行过程中，本院对涉案房屋采取了查封等执行措施。吴某尧向本院提出执行异议，本院裁定驳回吴某尧的异议请求。吴某尧对该执行裁定不服，于2021年9月18日向本院提起案外人执行异议之诉。
裁判结果
解除对位于一号房屋的查封。
房产律师靳双权点评
执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
依据查明的事实，法院在执行判决书确定的金钱债权过程中，对涉案房屋采取了强制执行措施，吴某尧提出案外人执行异议，法院驳回吴某尧的异议申请后，其在法律规定期限内提出案外人执行异议之诉，要求对作为执行标的的涉案房屋停止执行。
本案中，吴某尧作为执行案外人，对其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
本案中，根据查明的事实，吴某尧在涉案房屋被采取执行措施之前签订了《北京市商品房现房买卖合同》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他无效情形，应系合法有效，且吴某尧已经支付了全部房款，并实际居住、使用涉案房屋至今。
本案焦点问题系吴某尧名下另有位于房产的事实是否符合上述“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定精神。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》[法（2019）254号]（以下简称“九民会议纪要”）第一百二十五条第二款“买受人名下无其他用于居住的房屋，可以理解为在涉案房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神”。
就本案具体情况，吴某尧家庭名下房产建筑面积为65.73平方米，一号房屋的建筑面积为98.25平方米，吴某尧及其妻、子、父、母共同生活在北京，人均建筑面积并未超出人均现实居住、生活需求的面积范围，因此，法院综合考虑吴某尧家庭人口组成、家庭成员居住现状、家庭现有房屋居住面积等因素，认定吴某尧家庭住房情况符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项、九民会议纪要第一百二十五条第二款规定的精神。
综上所述，本案情形符合上述规定，吴某尧对涉案房屋享有物权期待权，其享有的该权益足以排除强制执行，故法院对吴某尧要求解除对位于一号房屋的执行的诉讼请求予以支持。
