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与亲属签订借名买房协议后购房登记对方名下引发的归属纠纷

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-11-06


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告宋某慧向本院提出诉讼请求:1、依法确认位于北京市东城区一号房屋房屋归原告所有,被告协助原告办理上述房屋过户手续;2、诉讼费用由被告方承担。

事实和理由:原被告系姐弟关系,第三人宋某康系原被告的父亲。20023月,第三人宋某康为被告购置了位于北京市西城区一号房屋的房屋(以下简称一号房屋)用于结婚使用,该房屋总价款51.9986万元,首付11.9986万元,银行贷款40万元。但因被告个人的原因,该房屋暂登记在原告名下。

200912月,原告欲购房,经第三人宋某康操办,原告欲购买北京市东城区二号房屋房屋(以下简称二号房屋)。被告得知后,要求将二号房屋登记于其名下,作为一号房屋登记于原告名下的制衡。后由原告出资购买了二号房屋,并登记于被告名下。此后,原被告及第三人宋某康分别于2010年和2011年签署了两份协议,就上述两套房屋相互借名的情况进行了说明,并约定了相互代为偿还剩余购房贷款及相互协助办理过户的具体时间。

协议签订后,原告已经依约将一号房屋过户至被告名下,但被告却拒绝将涉案房屋转移登记至原告名下。目前涉案房屋由原告实际控制。原告认为被告违反了双方协议书的约定,侵害了原告对二号房屋的合法权利,故此起诉,望判如所请。

 

被告辩称

被告宋某凡答辩称,不同意原告的全部诉讼请求。被告宋某凡签署的房屋买卖合同,房款的收条也是打给宋某凡的,房屋产权亦登记在宋某凡名下,所以宋某凡是房屋的产权人,被告没有义务将房屋过户给原告。原告以对房屋出资为由,要求确认房屋归原告所有,缺乏法律依据。

被告仅认可购房款中的30万元是原告代被告出资的,其余由宋某康支付的购房款,原告虽主张宋某康是受原告委托代为支付购房款,但未能提供原告与宋某康之间的书面协议,被告认为上述款项系家庭内部的资金往来,被告也已经通过家庭内部间转款偿还了第三人宋某康,至于宋某康是否转给了宋某慧,与被告无关。

关于原告所述的两份协议,被告不可能在已经成为房屋合法的产权人之后仍与原告签署该两份不公平的协议。被告作为房屋的产权人,有权将房屋抵押,抵押权人的利益应该受到法律的保护。综上,被告是二号房屋的唯一产权人,不同意原告的全部诉讼请求。

第三人宋某康答辩称,同意原告的诉讼请求,意见与原告一致。

第三人某银行答辩称,我行是善意第三人,对于原被告之间的纠纷一无所知。我行依法向被告放贷,被告提供其二号房屋作为抵押担保,并已经办理了抵押登记,我行对二号房屋的抵押权合法有效。截止2019716日,被告宋某凡尚欠我行本金444049.59元,利息1662.09元,本息合计445711.68元。

第三人周某君答辩称,宋某凡向我借款400万元,并将二号房屋抵押给我,已经办理了抵押权登记。我不清楚二号房屋之前的抵押情况。

 

法院查明

原告宋某慧与被告宋某凡系姐弟关系,第三人宋某康系原被告的父亲。200912月份,宋某凡作为买房人向卖房人邹某强购买北京市东城区(原崇文区)一号房屋,购房款总计85万元。20091228日,邹某强出具收条,写明收到宋某凡购房定金5万元。20091229日,邹某强出具收款证明,写明收到宋某凡购房首付款共计35万元,其中现金5万元,银行转账收款30万元。2010114日,邹某强出具收条,写明收到宋某凡交来购买二号房屋余款50万元,该房屋款项已结清。

2010118日,宋某凡登记为二号房屋所有权人。根据原告银行卡及第三人宋某康银行存折交易记录显示,20091228日,宋某慧向宋某康转款5万元,同日,宋某康将该笔5万元取出。20091229日,宋某慧向邹某强转款30万元。201019日,宋某慧向宋某康转款23万元。2010114日,宋某康连同宋某慧的23万元向邹某强转款50万元。宋某康认可其多转的金额系借给宋某慧用于其支付购房款。

2010816日,宋某康、宋某凡、宋某慧签署房产协议,内容如下:宋某康于20023月出资以宋某慧名义购买北京市西城区(原宣武区)一号房屋楼房一套,经父子女三人协商,对该楼房的今后产权、使用权达成协议如下:一、自20107月以后的剩余贷款费用由宋某凡负责承担。二、该楼房房产暂放在宋某慧名下,但所有权与宋某慧无关,待贷款付清后,转至宋某凡名下。过户前宋某凡必须将宋某慧个人出资购买的二号房屋过户给宋某慧的名下(后略)。宋某康、宋某凡已在该协议当事人处签名,宋某慧未签名。

201113日,宋某康、宋某凡、宋某慧另签署协议书,内容如下:宋某慧于201116日代宋某凡出资28.2万元给宣武区一号房屋宋某慧名下的房产还齐贷款并协助宋某凡将此房过户到宋某凡名下。宋某凡在2011215日前代宋某慧出资28.2万元给崇文区二号房屋宋某凡名下的35平米还齐贷款,并协助宋某慧将此房过户到宋某慧名下。双方代还贷款数相互抵消,过户费用、税费等均由新户主负责(差数超过100元对方给补齐)……。宋某慧、宋某凡、宋某康均在协议书落款处签名。201116日,宋某慧清偿了一号房屋的全部贷款本息。并将房屋过户至宋某凡名下。

宋某凡不认可上述两份协议的真实性,但经本院释名后,其未申请进行笔迹鉴定。宋某凡仅提供了其向宋某康及其母亲刘某珍的转款记录,用以证明不存在上述协议中所述的相互借名的事实,原告及宋某康对此均不予认可。

另查,至庭审时,二号房屋仍有两笔抵押权登记未办理注销。抵押权人分别为某银行和周某君。其中权利人为某银行的抵押权登记种类为最高额抵押,担保的债权数额为48万元,登记时间为2010226日。权利人为周某君的抵押权登记种类为一般抵押,担保数额为400万元,登记时间为2017119日。

庭审中,被告称无法提前还清贷款,原告亦不同意代被告清偿主债务以解除二号房屋的抵押权。二抵押权人表示二号房屋抵押权合法有效,担保的债务未清偿前不同意放弃抵押权。

 

裁判结果

驳回原告宋某慧全部诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中,二号房屋的原产权人依据与宋某凡签订的房屋买卖合同,将房屋过户至宋某凡名下,自房屋产权登记于宋某凡名下时,其依法成为房屋新的所有权人。现宋某慧要求确认二号房屋产权归其所有的诉请,缺乏法律依据,法院不予支持。

但根据宋某慧提交的两份协议及购房款支付情况,法院可以认定购买二号房屋的全部购房款均为宋某慧直接或者通过第三人宋某康所付,宋某慧与宋某凡之间存在借名买房的合同关系。依据双方签署的落款日期为201113日的协议书的约定,原告已依约还清了一号房屋剩余贷款,并将一号房屋过户至宋某凡名下,宋某凡应依约将二号房屋贷款还清后,协助宋某慧办理二号房屋的过户手续。

现宋某凡虽违反上述协议的约定,但因二号房屋现有两个有效的抵押权存在,而抵押权人依法有权在债务人不履行到期债务时就抵押的财产优先受偿,且在诉讼中,无法通过提前清偿债务的方式使抵押权消灭,故在上述抵押权未消灭前,原告要求被告协助其办理二号房屋过户手续的诉讼请求,属于法律上的不能履行,法院无法支持。

因履行不能给原告所造成的损失,可另案主张。



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