北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈先生向一审法院起诉请求：1、一号房屋由陈先生按照遗赠扶养协议继承所有；2、刘某娟、刘某文立刻腾退并返还涉案房屋。
刘某文、刘某娟上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回陈先生的诉讼请求，一号房屋（以下简称一号房屋）由刘某文、刘某娟各继承50%份额。
事实与理由：第一，一审判决认定涉案房屋为陈某慧个人财产是错误的，违反了中央军委关于住房制度改革实施方案的规定，涉案房屋的性质为军产房，应为陈某慧与刘先生的夫妻共同财产。
第二，一审判决认定2015年6月6日律师见证遗赠扶养协议真实有效是错误的，遗赠扶养协议应属无效。陈先生没有提供任何由律师事务所办理委托的相关手续，也没有提供完整的律师见证档案，违反了律师见证业务相关细则的工作规定。而本案只有陈先生提出申请委托，陈某慧本人并没有委托。
被告辩称
陈先生辩称，同意一审判决，不同意刘某文、刘某娟的上诉请求及理由。涉案房屋系陈某慧在刘先生去世后购买，应当属于陈某慧的个人财产。律师见证的遗赠扶养协议符合相关规定，真实有效。
法院查明
陈某慧与刘先生系再婚夫妻。陈先生是陈某慧的侄子，刘某文、刘某娟是刘先生与前妻之女，并自上世纪80年代便在国外定居。刘先生于1995年8月14日去世，陈某慧于2015年12月3日去世。陈某慧生前于2015年6月6日与陈先生签订了《遗赠扶养协议》，约定陈先生负责陈某慧的生养死葬，其去世后涉案房屋归陈先生所有。但陈某慧去世后，刘某文、刘某娟于2016年3月20日即占有涉案房屋，给陈先生造成巨大损失，现诉至法院，望判如所请。
刘某文、刘某娟在法院辩称，涉案房屋系刘先生自其单位分得，计算了刘先生的工龄，且刘先生去世后遗产未进行分割。1999年房改时，由刘某文、刘某娟二人出资以陈某慧的名义购买了房屋。刘某文、刘某娟虽在国外定居，但经常回国照顾母亲，尽赡养义务。陈先生出示的《遗赠扶养协议》无效，理由有二：
一、陈某慧从2013年开始至其去世患有脑梗塞和脑梗死，其身体状况不具有签订遗赠扶养协议的能力；二、协议内容及形式不具有合法要件，如无陈某慧精神状态的医疗证明，无请求律师见证的相关委托材料，见证过程中受益人未回避等。
另，陈先生提交的遗嘱见证视频中存在多处瑕疵，1.律师见证未制作谈话笔录。2.陈某慧系在拟定好的协议上签字、律师未向陈某慧告知全部协议内容。3.陈某慧签署的遗赠扶养协议系两份（与陈先生提交的三份不符）。另，2001年8月28日，陈某慧立下遗嘱，房屋及刘先生的所有财产都给了刘某文、刘某娟，现刘某文、刘某娟申请继承涉案房屋。
法院认定事实：刘先生与陈某慧为再婚配偶（1970年4月29日结婚）。刘某文、刘某娟为刘先生与前妻之子女，陈先生为陈某慧之侄子。刘先生于1995年8月14日去世，未留有口头或书面遗嘱。陈某慧于2015年12月3日去世。陈某慧无子女。
1998年12月1日，陈某慧与刘先生所在单位签订《军产住房出售协议书》，购买涉案房屋，其中计算了刘先生的工龄，房屋于1999年登记在陈某慧名下。
法院认定：1.刘某文、刘某娟主张陈某慧在订立遗赠扶养协议时不具有相应的行为能力，并申请对刘某文、刘某娟的行为能力进行鉴定，后因鉴定材料不完善，不充分，鉴定机构终止了该项鉴定；
2.陈先生主张陈某慧与其签订了遗赠扶养协议，提供了《遗赠扶养协议》、《律师见证书》。协议内容为：“甲方（遗赠人、被扶养人）：陈某慧乙方（受赠人、扶养人）：陈先生甲方自愿将本协议第一条中所列的个人财产遗赠给乙方，并由乙方承担扶养甲方义务。乙方愿意承担扶养甲方义务，并愿意接受甲方遗赠的财产。第一条甲方拥有的下列个人财产在甲方去世后赠与给乙方：……。第六条遗赠扶养协议的监督执行甲乙双方一致同意迟某女士监督本协议书的履行。”落款处有“陈某慧、陈先生的签名和摁手印”。尾部有“见证人曹某、高某的签字、填写的身份证号及摁的手印”。
陈先生为证明该协议系陈某慧的真实意思表示及订立协议的过程，申请证人到庭佐证。根据见证律师苏某的陈述，双方所做询问笔录的问答内容均为其事前打印好的，由陈某慧签字的。协议本身亦是其到达陈某慧家后由在场人提供的；3.关于房屋的使用情况，陈先生主张刘某文、刘某娟实际控制涉案房屋，刘某文、刘某娟对此不予认可，表示系其委托发小看管房屋，后该发小将涉案房屋出租给他人，陈先生认可涉案房屋是案外人居住使用，并非是刘某文、刘某娟实际占有。
法院认为，遗产是公民死亡时所遗留个人合法财产。涉案房屋系陈某慧的在刘先生去世后购买，虽使用了刘先生的工龄，但该工龄优惠非财产或财产权益，不能据此改变房屋所有权的性质，故涉案房屋属于陈某慧的个人财产。但需指出的是购买涉案房屋时所享受的工龄优惠应属对刘先生的一种政策性补贴，刘先生的法定继承人有权对工龄优惠部分的财产利益进行继承分割。因涉案房屋属军产房，无法确定房屋的现价值进而折算出房屋工龄优惠部分的财产利益，故刘先生的继承人可待房屋价值确定后，另行主张。
关于遗赠扶养协议部分，刘某文、刘某娟未举证证明陈某慧在订立该协议时不具有相应的行为能力，故对二人的该项辩称不予采信。律师见证仅是协议订立的见证部分，其本身的瑕疵并不影响该协议内容的效力，故法院对刘某文、刘某娟主张律师见证的瑕疵而导致协议无效不予采信。
综上，陈先生与陈某慧所签订的遗赠扶养协议是陈某慧真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，真实有效。陈先生对陈某慧履行了生老死葬的扶养义务，其有权在陈某慧去世后按照双方协议的约定继承陈某慧的个人财产。
因陈先生和刘某文、刘某娟之间就涉案房屋存在继承争议，故陈先生要求刘某文、刘某娟支付争议期间的房屋使用费，缺乏事实和法律依据。刘某文、刘某娟认可房屋使用人是基于其本人的授权人的合同关系而入住房屋，故其对涉案房屋的返还负有协助义务，但因房屋的实际使用人并非是刘某文、刘某娟，故陈先生应就房屋的返还另案主张。
裁判结果
一、陈某慧名下位于一号房屋由原告陈先生继承；二、驳回原告陈先生的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点为一号房屋是陈某慧的个人财产还是其与刘先生的婚后共同财产，以及遗赠扶养协议是否真实有效。对此，评述如下：
夫妻一方去世后，健在一方享受已故配偶的工龄优惠购房，在购买时依据当时的有关政策折算已死亡配偶一方工龄而取得福利优惠，该房屋权属视为个人财产。已死亡配偶的工龄优惠具有人身属性且具有财产性质，属于财产权益，可以在折算后进行继承分配。陈某慧与刘先生所在单位签订《军产住房出售协议书》购买一号房屋，虽然基于刘先生的军人身份，并使用了刘先生的军龄、工龄，级别、职务等优惠折算，但该房屋系陈某慧在刘先生去世后购买，不能据此改变房屋所有权的性质，故涉案房屋属于陈某慧的个人财产。
使用刘先生工龄等优惠折算部分作为财产性利益可在折算后由其继承人进行继承，但因一号房屋属军产房，目前无法确定房屋价值，且双方当事人未能就房屋价值达成一致，故法院认定刘先生的继承人可待房屋价值确定后另行主张权益并无不当。
遗赠扶养协议是遗赠人生前与扶养人订立的关于扶养人承担遗赠人生养死葬义务，并于遗赠人死亡后享有按约取得其遗产权利的协议，是一种平等、有偿和互为权利义务的民事法律关系。关于本案遗赠扶养协议的效力，结合本案现有证据及多名证人到庭佐证遗赠扶养协议的订立过程，且就陈先生扶养、照料、陪伴陈某慧晚年生活进行的陈述，能够证明陈某慧将一号房屋遗赠给陈先生系陈某慧本人的真实意思表示，而律师见证仅是协议订立的见证部分，其本身的瑕疵并不影响该协议内容的效力。陈先生对陈某慧履行了生老死葬的扶养义务，故其有权在陈某慧去世后按照双方协议的约定继承陈某慧的个人财产。
