北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某聪向本院提出如下诉讼请求：1．判令被告腾退原告所有的北京市昌平区一号房屋；2．本案诉讼费由被告承担。
事实及理由：原告的丈夫郭某峰与被告系兄弟。2005年9月，原告因住宅房屋被拆迁，拆迁人允许原告购买经济适用房一处。被告没有住房，故双方口头协商被告代垫原告购房款25万元，相应被告暂时居住在该房屋处。一旦被告取得北京户口，被告无条件腾退房屋。2008年11月13日，原告取得了北京市昌平区一号房屋（以下简称涉案房屋）的《房屋所有权证》。
后被告户口迁入北京，也购买了房屋，其一直拒绝腾退涉案房屋。现原告及丈夫年事已高，原告多次与被告沟通未果。原告认为，原告是涉案房屋的合法权利人，依法享有对该房屋的占有、使用、收益及处分的权利。本案中，原告多次通知被告腾退房屋，被告迟延腾退房屋于法无据，其行为已经严重侵害了原告的合法权益。故原告起诉至法院，望判如所请。
被告辩称
郭某刚辩称：不同意原告的诉讼请求。原告是被告兄弟媳妇，双方约定被告借用原告名义在天通苑购买涉案房屋一套，购房初双方有书面约定涉案房屋由被告出资，购买后由被告居住使用，满5年后，经济适用房符合交易条件由原告配合过户到被告名下，此前被告曾多次催促原告配合办理房屋过户手续，原告以各种理由推脱拒绝，现在原告诉至法院要求我方腾房，是原告看到房价上涨，置双方亲情关系及约定协议于不顾，是背信弃义的行为。我方正准备另案起诉原告，要求原告将涉案房屋配合过户至被告名下。
法院查明
赵某聪与郭某峰系夫妻关系，郭某刚与郭某峰系兄弟关系。
2006年12月28日，赵某聪（买受人）与北京H公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市昌平区一号经济适用房一套（以下简称诉争房屋），房款为272791元。同日，从郭某刚支出全部购房款272791元。
2007年10月22日，赵某聪账号内存入35000元，存款凭条原件在郭某刚处。
2007年10月23日，赵某聪上述账号支出33793．41元。同日，办理房屋入住手续，郭某刚入住涉案房屋。入住时，诉争房屋系毛坯房，由郭某刚对房屋进行了装修并居住至今。
2008年11月10日，诉争房屋所有权登记在赵某聪名下。2016年6月20日，赵某聪通过补证方式取得房屋不动产权证书。
关于涉案房屋的出资，赵某聪陈述郭某刚只支付了25万元，且该笔钱款系赵某聪向郭某刚的借款。但未出具相关收据。
关于涉案房屋是否存在借名的约定，双方存在争议。郭某刚向法庭提交《协议书》一份，内容为“①一号房屋购买款及一切费用已由郭某刚支付（特此证明）②现居住权属于郭某刚，五年之后由赵某聪过户给郭某刚。一号房主郭某峰赵某聪一号现居住人郭某刚证明人：母亲：郭某芝郭某芳”。赵某聪对该份《协议书》不予认可。经询问，郭某刚陈述该《协议书》上赵某聪的签字是郭某峰代签。赵某聪陈述，其不在现场，其名字不知道是谁写的，郭某峰也记不清楚了。
现郭某刚持有北京市商品房预售合同、刷卡凭证、购房发票、房屋产权证、入住证明、契税发票、补缴地价款收据、物业费票据、取暖费票据等原件。
裁判结果
驳回赵某聪的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点在于郭某刚与赵某聪之间是否存在借名买房合同关系。郭某刚向法院提交《协议书》一份，但其亦认可《协议书》上的签字不是赵某聪所签，故对该份证据法院不予采信。借名买房约定的形式既可以是书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。
关于出资，赵某聪称其也有出资并且其余购房款是向郭某刚的借款，但未提交证据予以证明，其应当承担举证不能的法律后果。从郭某刚提交的刷卡凭证，可以证明诉争房屋系由郭某刚出资购买。诉争房屋由郭某刚进行装修并一直占有使用至今，购买诉争房屋的原始票据及产权证书由郭某刚持有，且郭某刚解释其借用赵某聪名字购买经济适用房亦属合理。故此，法院认定郭某刚与赵某聪之间成立借名买房合同关系，诉争房屋的原始购房合同签订于2006年12月28日，故双方借名买房合同关系应属有效。
鉴于郭某刚与赵某聪存在借名买房关系，郭某刚依据双方有效的借名买房合同关系而占有、使用房屋，其依法属于有权占有，故对于赵某聪要求郭某刚腾退房屋的诉讼请求，法院不予支持。
