北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
姜某英向本院提出诉讼请求：
1、请求判令被告一与被告二、被告三、被告四签订的的《北京市存量房买卖合同》无效；
2、诉讼费用由被告承担。
事实与理由：原告与被告一系夫妻关系，双方于1989年9月4日登记结婚，双方均系再婚。被告二、被告三、被告四系被告一与前夫的子女。2001年7月15日，被告一与单位签订《房屋买卖合同》，约定单位将位于北京市西城区一号出售给被告一，成本价房屋价款为人民币24918元。2018年6月1日，原告因与被告一感情不和向法院提起离婚诉讼，经法院审理驳回了原告的诉讼请求。2019年3月27日，原告就离婚纠纷再次向人民法院提起诉讼，目前案件正在审理中。
2018年10月22日，被告一在未征得原告同意的情况下私自与被告二、被告三、被告四签订《北京市存量房买卖合同》将涉案房产出售给被告二（被告三、被告四为房屋共有人）并办理了房屋过户登记手续。原告认为：“第一，被告一擅自出售共有住房的行为违法了处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意相关规定，严重侵害了原告对涉案房产的合法利益；
第二，涉案房产市场价值高达1000余万元，但根据被告一与被告二、被告三、被告四签订的《北京市存量房买卖合同》第四条的约定，涉案房产交易价款仅为186万元，远远低于该房产的实际价值，各被告之间明显存在恶意串通的行为，严重损害原告的合法利益；
“第三，上述房屋交易行为系发生在原告与被告一离婚诉讼过程中，其行为违反离婚时不得转移夫妻共同财产的相关规定。综上所述，被告一未经共有人同意擅自与他人签订房屋买卖合同且存在恶意串通行为，以远低于市场的价格将涉案房产出售给其他被告方，其行为损害了原告的合法权益，该房屋买卖合同为无效合同。
被告辩称
郭某芬、张某文、张某杰、张某霞辩称，不同意姜某英的诉讼请求。理由如下：第一、北京市西城区一号房屋是郭某芬个人财产，不属于郭某芬与姜某英夫妻共同财产，该房屋具有很强的历史背景。郭某芬与张某季于1956年结婚，涉案房屋是机关宿舍，婚后张某季、郭某芬和孩子一直居住使用这个房屋。
1987年郭某芬还未与姜某英结婚，当时单位有函明确涉案房屋是给张某季的三个老人和三个孩子遗留下来居住的，1999年郭某芬作为唯一购房人，向单位提出购房申请，2000年单位与郭某芬一人就涉案房屋签订房屋买卖合同，折算郭某芬和张某季两个人的级别和工龄后购房价格共计2万多元，这时郭某芬与姜某英已经结婚，购房款2万多元都是郭某芬自己出的，未使用与姜某英的共同财产购买，合同写到郭某芬以成本价购买的住房产权归郭某芬个人所有，房屋登记部门也颁发了郭某芬一人所有的房产证，涉案房屋不属于夫妻共同财产；
第二、姜某英已确认涉案房屋归郭某芬一人所有。姜某英与郭某芬对他们的身后事曾写了一个书面遗嘱，该遗嘱对两人的夫妻共同财产包括不动产、动产还有一些其他财产作了很详细的处理规定，但这个遗嘱中不涉及本案涉及的房屋，这从另一个角度证明涉案房屋不属于夫妻共同财产，是郭某芬的个人财产；
第三、被告之间的房屋转让行为完全符合国家法律法规的规定，按照正规的合法程序进行的转让。2014年相关单位给西城区房地局发出公有住房变更通知单，同意郭某芬本人办理转让手续，2018年郭某芬与她的三个孩子签订了本案中的房屋买卖合同，将涉案房屋转让给三个孩子，随后房屋登记部门也办法了不动产登记证书，确认涉案房屋归张某文他们兄妹三人共有。房屋转让涉及多个部门，每个部门均进行了审核，被告也递交了材料，并不是私下转让。原告所述的合同无效的理由都不能成立，对原告所述的身份关系没有异议。
法院查明
郭某芬与案外人张某季原系夫妻关系，张某文、张某杰、张某霞系二人子女，张某季于1977年去世。郭某芬与姜某英于1989年9月4日再婚。
2001年7月15日，单位（卖方、甲方）与郭某芬（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》约定甲方将坐落西城区一号房屋（以下简称涉案房屋）一套出售给乙方，乙方应支付成本价房价款24918元、公共维修基金2421元、房屋产权登记费27．9元、房屋所有权证工本费5元，共计27371．9元。在房价计算时，折算了张某季工龄36年，折算了郭某芬工龄43年。2001年12月6日，涉案房屋登记在郭某芬名下。
郭某芬、张某文、张某霞、张某杰提交的《中央国家单位（北京）住房基金收款专用凭证（付款人回单）》及《储蓄存款利息清单》显示：郭某芬向国管局支付51898．2元，2001年10月15日，郭某芬支取24526．3元。郭某芬表示其个人预交了51898．2元，退还了24526．3元，实际支付了房款等各项费用27371．9元。姜某英认可上述证据的真实性，但不认可证明目的和关联性，主张不能以郭某芬个人账户支出购房款认定房屋属于郭某芬个人财产。郭某芬未就其以个人财产支付房款提交证据。
郭某芬、张某文、张某霞、张某杰另提交了单位证明一份，证明单位明确涉案房屋是给张某季遗留的老人及孩子的。姜某英对上述函件的真实性不予认可，对证明的真实性予以认可，但不认可证明目的。
2018年10月22日，郭某芬（出卖人）与张某文（买受人）、张某霞（买受人共有人）、张某杰（买受人共有人）签订《北京市存量房务买卖合同》（以下简称涉案合同），约定郭某芬将位于北京市西城区一号房屋出售给张某文、张某杰、张某霞，房屋权利性质为已购公有住房，房屋成交价格1860000元。2018年10月23日，涉案房屋登记在张某文、张某杰、张某霞名下。经询，张某文、张某杰、张某霞表示未向郭某芬支付购房款，郭某芬亦表示不需要支付购房款。
庭审中，郭某芬、张某文、张某霞、张某杰主张姜某英已声明确认涉案房屋归郭某芬一人所有，并提交了《声明》和《遗嘱》予以证明。其中，《声明》显示“我声明，愿将西城区一号完全归属我爱人郭某芬所有，在此声明。立字人：姜某英，二〇一〇年一月二十二日，落款处加盖有个人印章”。《遗嘱》显示，2014年1月9日，姜某英和郭某芬对住房、存款等财产在二人去世后六名子女的分配问题作出了安排。
郭某芬、张某文、张某霞、张某杰主张因姜某英已声明涉案房屋属于郭某芬个人所有，故遗嘱中未提及涉案房屋。姜某英不认可《声明》和《遗嘱》的真实性，但表示不申请对其个人签字进行笔迹鉴定。
另查，2018年6月1日，姜某英以离婚纠纷将郭某芬诉至北京市海淀区人民法院，要求法院判决与郭某芬离婚并分割共同财产。北京市海淀区人民法院驳回了姜某英的诉讼请求。
裁判结果
驳回姜某英的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点有二，一是涉案房屋是否为姜某英与郭某芬的共同财产；二是郭某芬与张某文、张某霞、张某杰之间就涉案房屋签订的合同是否有效。
在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，涉案房屋原由郭某芬及家属居住使用。姜某英与郭某芬再婚后，郭某芬参与房改售房购买并取得了涉案房屋，郭某芬未能举证证明购房款系由其个人财产支付，涉案房屋应属于郭某芬与姜某英的夫妻共同财产。但姜某英作出书面声明，愿意将涉案房屋归郭某芬个人所有，加之姜某英与郭某芬作出的遗嘱中亦未对涉案房屋作出安排，因此该声明应视为夫妻财产约定，对双方均具有约束力。
姜某英虽然不认可声明及遗嘱的真实性，但并未提交相反证据加以反驳，且经法院释明，亦不申请笔迹鉴定，故法院对姜某英所持郭某芬无权处分及与张某文、张某霞、张某杰构成恶意串通进而导致涉案合同无效的主张不予采信，涉案房屋为郭某芬一方的个人财产，郭某芬有权处分。
