北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告邹某英、胡某金向本院提出诉讼请求：1．判令被告协助原告将位于北京市昌平区A号房屋过户至原告名下；2．诉讼费由被告承担。
事实和理由：邹某英、胡某金系夫妻关系，胡某新是邹某英、胡某金之子，郭某蕊是胡某新前妻。2007年9月27日，邹某英、胡某金出资购买位于北京市昌平区A号的二手房一套（下称“涉案房屋”）。同时，邹某英和胡某新签署《证明》，约定考虑到胡某新的落户问题、胡某新婚后子女入托以及上学等一系列问题，将涉案房屋挂名登记在胡某新名下，但是邹某英、胡某金仍享有涉案房屋所有权。故邹某英、胡某金诉至本院，请求如上。
被告辩称
被告胡某新辩称，认可邹某英、胡某金的起诉事实，同意邹某英、胡某金的诉讼请求。
第三人郭某蕊述称，请求依法驳回邹某英、胡某金的诉讼请求。理由：1．本案中，邹某英与胡某新订立的合同属于无效合同，符合法律规定。邹某英与胡某新倒签《房产所有权证明》，意图通过诉讼来分割涉案房屋，属于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，故双方的合同属于无效合同。2．邹某英、胡某金根据《房产所有权证明》要求胡某新将涉案房屋过户到邹某英、胡某金名下，却忽视了邹某英、胡某金自身没有过户的资格，且不足以证明双方之间有借名买房的约定。
3．郭某蕊与胡某新签订《结婚协议书》并办理产权变更登记，郭某蕊已经拥有该房屋产权50%的权益，邹某英、胡某金与胡某新之间的出资关系不能对抗善意第三人。4．邹某英、胡某金与胡某新之间捏造证据，以“所有权确认”和“合同纠纷”多次起诉，属于恶意串通、虚假诉讼的行为。
法院查明
邹某英、胡某金系夫妻关系，胡某新系邹某英、胡某金之子。胡某新与郭某蕊原系夫妻关系，双方于2015年10月31日登记结婚，2017年7月12日协议解除婚姻关系。
2007年9月27日，胡某新以本人名义与案外人程某菲签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买了程某菲位于北京市昌平区A号的房屋，实际结算款为60余万元，产权登记在胡某新名下。2015年11月4日，涉案房屋产权变更登记为胡某新、郭某蕊，各占50%份额，2017年7月12日，变更登记为胡某新。
就涉案房屋的出资情况，邹某英、胡某金主张：涉案房屋由邹某英出资，且实际购房款为60万元；并就上述主张提交了户名为邹某英的银行存取款凭条、定金收条、完税证、契税完税证、印花税发票等予以证明。胡某新质证称，对证据的真实性不持异议。郭某蕊质证称，对证据的真实性认可，不认可证明目的，并认为涉案房屋虽由邹某英出资，但系对胡某新的赠与。
另查，庭审中，邹某英、胡某金向本院提交《房产所有权证明》一份及证人王某、崔某的证言，证明涉案房屋由邹某英出资购买，登记在胡某新名下。其中《房产所有权证明》内容为：“兹于2007年9月28日，胡某新父亲胡某金和母亲邹某英共同出资为胡某新购买了座落于北京市昌平区A号房产一处，购房款共计陆拾陆万贰仟玖佰零伍元（662905元）。当时考虑落户口、婚后子女入托及上学等一系列问题，在办理房屋登记过户手续时，将此套房产权登记在胡某新名下，但实际上此房屋所有权仍归其父母所有。立证明双方：甲方邹某英，乙方胡某新；双方关系：母子；立证明时间2007年9月27日。甲乙双方签名处加盖摁印”。
证人王某证明，其看到邹某英与胡某新签订《房产所有权证明》的过程。证人崔某证明，其曾看到过该份《房产所有权证明》。胡某新质证称，对上述证据的真实性均不持异议。郭某蕊质证称，对上述证据的真实性均不认可，理由：《房产所有权证明》签订时间为2007年9月27日，内容却约定“2007年9月28日”，说明该合同是倒签的；约定“在办理房屋产权过户登记过户手续时将此套房产产权登记在胡某新名下”，而2007年购买房产时没有社保和户籍的限定；约定“考虑落户口、婚后子女入托及上学等一系列问题”，而根据当时的购房落户政策及《户口登记条例》，胡某新购买涉案房屋可以落户；约定“实际上此房屋所有权仍归其父母所有”，则是符合以合法形式掩盖非法目的，属于无效合同。
本案中，郭某蕊（初婚）与胡某新（二婚）于2015年10月31日登记结婚，因二人交往时，胡某新故意隐瞒其婚姻情况，并导致郭某蕊怀孕，给郭某蕊造成了极大的精神伤害，为了弥补郭某蕊，经双方家人协商，在领《结婚证》之前，胡某新与郭某蕊签订《结婚协议书》，将涉案房屋产权的50%赠与郭某蕊，为夫妻共同共有，并变更了产权登记，且婚后至今该房产一直由胡某新及郭某蕊居住使用。
再查，庭审中郭某蕊主张占有涉案房屋50%份额，并提供如下证据：
1．2015年10月1日《结婚协议书》一份，主要内容：甲方（胡某新）在与乙方（郭某蕊）交往时，隐瞒了真实的婚姻状况，给乙方造成了极大的精神伤害。甲方名下房屋一套，对于房产的权利归属，双方一致协商并同意归两人共有，双方所有权比例为5:5。住房产权地址位置：北京市昌平区A号等。证明胡某新为弥补对于郭某蕊造成的精神损害，同意把涉案房屋一半赠与郭某蕊。
2．2017年7月12日《假离婚协议书》一份，内容为：甲（胡某新）乙（郭某蕊）双方为获取自住型商品房摇号资格自愿假离婚，在假离婚期间，两人名下共同拥有的房产暂时过户到甲方名下，但是乙方仍对该房产有50%的权利，获得自助商品房资格并成功购买后双方即复婚等。证明郭某蕊与胡某新为了在京购房资格“假离婚”将房产过户到胡某新名下，郭某蕊仍拥有50%份额。
3．2017年7月12日《离婚协议书》一份，内容为：男女双方自愿离婚，位于北京市昌平区A号的房屋属于夫妻共同财产，离婚后仍由双方共有（每人各占50%的份额）等。证明郭某蕊与胡某新于2017年7月12日到民政部门协议办理离婚，离婚后涉案房屋产权各占50%。
4．证人张某、赵某（均是郭某蕊的姐夫）、冯某的证言。其中，张某、赵某证明，在胡某新与郭某蕊婚前的2015年9月19日，因郭某蕊未婚先孕，二人曾参与与胡某新及其父母等人在北京的商谈，将涉案房屋的50%份额归属郭某蕊，邹某英、胡某金知情。证人冯某证明，其听郭某蕊讲，郭某蕊与胡某新签订婚前协议，胡某新父母知情。
邹某英、胡某金质证称，对证据1的真实性不发表意见，但从协议内容看，胡某新处分了邹某英、胡某金的财产，二人不知情也不追认。对证据2-3的真实性不发表意见，2017年胡某新和郭某蕊都明知涉案房屋归邹某英、胡某金所有。对证据4的真实性不予认可。
胡某新质证称，对证据1的真实性不认可，该协议实际签订日期为2017年7月12日，倒签日期为该日，但没有证据。对证据2-3的真实性认可，郭某蕊知晓我与母亲签订过协议，为了家庭和睦，我是按照郭某蕊说的做了。对证据4的真实性不予认可。
裁判结果
驳回原告邹某英、胡某金的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的主张有责任提供证据。当事人不能提供证据或所提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。
本案的争议焦点为邹某英、胡某金出资购买涉案房屋并登记在胡某新名下的行为是否存在“借名买房”关系。法院认为，根据已经查明的事实看，很难推定借名买房的事实具有可能性。理由：一是一般的借名买房行为多发生于家庭成员与外部人员之间，而邹某英、胡某金与胡某新系父母子女关系，父母为子女购置房产符合人之常情，也较为普遍。二是涉案房屋在购买后先后由胡某新及其前妻、胡某新和郭某蕊占有使用。从使用情况看，也不能证实涉案房屋专为邹某英、胡某金购买。
三是涉案房屋购置时间发生在北京市限购政策发布前，在此背景下，邹某英、胡某金借用胡某新名义规避“落户、子女入托、上学”风险，不具备必要性。四是胡某新与郭某蕊双方协议离婚后，涉案房屋已成为财产争议焦点，邹某英、胡某金与胡某新的相关陈述亦不宜采信。综上所述，综合房屋实际出资、房屋的占有使用、产权证书变更登记过程以及双方当事人对于借名买房有无合理解释，根据一般社会经验法则，对邹某英、胡某金出资购房的行为并不能得出为自己购房的唯一性结论。故邹某英、胡某金的诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持。
