北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某杰向本院提出诉讼请求：1、判令郭某萍立即从我所有的房屋内搬出；2、判令郭某萍向我支付自2014年5月15日至实际搬出之日的使用费（9.6万元/年，暂计算至2019年6月起诉时止为48万元）；3、判令郭某萍承担本案的诉讼费。
事实与理由：我于2007年9月12日依法取得一号房屋所有权（房屋性质为经济适用房）。2006年9月，郭某萍与我弟弟结婚，2007年9月，我与弟弟申明前述房屋暂借我弟弟、郭某萍共同居住，约定租金为每年8万元：我需用时，郭某萍须在合理期限内及时搬出。2014年5月，郭某萍与我弟弟分居。我弟弟搬出诉争房屋后，我要求郭某萍立即腾退房屋，郭某萍拒不搬出，拒绝缴纳房屋使用费，拒绝缴纳物业费用。
2018年11月12日，郭某萍与我弟弟正式办理了离婚手续，我当即并在随后多次向郭某萍主张权利，要求其支付占用期间房屋使用费并腾退房屋。现截止到起诉之日，郭某萍尚未腾退该房屋。为维护我的合法权益，故诉至法院。
被告辩称
郭某萍辩称，不同意赵某杰诉讼请求。因为涉案房屋是我所购买，本人一直在该房屋内居住。期间赵某杰未就租金事宜与本人商议，不同意支付租金。
法院查明
2007年9月12日，出卖人S公司与买受人赵某杰签订《北京市商品房预售合同》，购买一号房屋，房屋总价款370776元，买受人采取一次性付款方式付款。房屋性质为经济适用住房。2019年1月15日，赵某杰交纳契税并取得完税证明，其于当日取得涉案房屋不动产权证书，证书登记的房屋权利性质为划拨/经济适用住房。
郭某萍与赵某亮原系夫妻关系，双方于2018年11月12日经本院调解离婚。赵某亮为赵某杰之弟。郭某萍主张涉案房屋系郭某萍与赵某亮夫妻关系存续期间，借赵某杰之名购买经济适用住房，郭某萍主张曾见到赵某亮与赵某杰就借名买房一事签订过书面协议，但未提交相应证据证明。赵某杰否认与赵某亮、郭某萍之间存在借名买房关系，亦否认就借名买房一事签订过书面协议。郭某萍认可在赵某杰购房时，其与赵某亮均不具备购买涉案经济适用住房的购房资格。
就涉案购房款的支付情况，其中房款222058.97元系通过赵某杰名下卡支付，其余款项15万元为赵某亮支付。郭某萍、赵某杰均申请证人出庭以证明购房款为各自借款支付。赵某杰认可向赵某亮借款15万元支付涉案房屋购房款，郭某萍主张该购房款为赵某亮与其借名购房支付的购房款。
郭某萍提交赵某亮书写的一张说明，内容为：“07年9月购买的房屋，因当时自己不是北京户口，购买此房必须要是北京户口，后哥同意用其身份证购买住房，审批手续都是自己拿着哥哥的身份证跑下来的。房款总额为379684.97元，含维修基金印花税7626元，后装修加家具大约花了8.3万左右，房款由父亲20万，自己找朋友借了14万，其中由自己爱人7万。”诉讼中，赵某亮出庭作证，其认可该说明系其书写，但主张系受郭某萍胁迫所写，其主张与赵某杰之间并无借名买房关系。
涉案房屋交付后，一直由郭某萍及赵某亮居住使用，郭某萍与赵某亮离婚后，赵某亮搬出涉案房屋。现房屋由郭某萍居住使用。
赵某杰主张房屋租金，其称与赵某亮有协议，赵某亮对此予以认可，郭某萍对此不予认可。截至本案诉讼前，赵某杰从未向赵某亮、郭某萍主张过房屋租金。
裁判结果
一、郭某萍于本判决生效后六十日内，从五〇一号房屋搬离；
二、驳回赵某杰的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
不动产权属证书是权利人享有不动产的物权的证明。根据涉案房屋不动产登记证书及商品房预售合同等相关文件记载，赵某杰为不动产登记所有人。
郭某萍主张郭某萍、赵某亮与赵某杰之间就涉案房屋存在借名买房关系，对此应从以下几方面予以分析：首先，郭某萍并未提交证据证明双方之前存在借名买房的协议，虽赵某亮书写说明提及借名买房一事，但自始至终，作为相对方的赵某杰均未作出对应的意思表示，无法确认双方之间存在借名买房协议；其次，涉案房屋性质为经济适用住房，该房从2007年购买时，郭某萍、赵某亮并无相应购房资格，其借名购买涉案房屋已经违反了经济适用住房的相应管理规定；
第三，涉案房屋于2019年1月15日由赵某杰取得产权证书，至今并不具备上市交易的条件。综上，郭某萍主张其系借名购买涉案房屋的权利人，但其未提交证据证明与赵某杰之间存在借名买房协议，其与赵某亮亦不具备购房资格，涉案房屋至今亦不具备上市交易的条件，因此依照现有证据和条件，均不足以认定郭某萍、赵某亮为涉案房屋的实际权利人，涉案房屋权利人应按照不动产权属证书登记记载，确认为赵某杰。现赵某杰作为涉案房屋所有权人起诉要求郭某萍搬离于法有据，法院予以支持。
针对涉案房屋使用费请求，双方之间并无书面约定，而从房屋实际由郭某萍、赵某亮占有使用长达10年时间赵某杰对此知情且未主张费用的情况，足以认定双方之间对于房屋使用并无有偿的约定，因此对于赵某杰要求郭某萍支付房屋使用费的诉讼请求法院不予支持。就郭某萍主张的其本人及赵某亮向赵某杰账户打款支付购房款，应为借款等其他法律关系，就此双方应另行解决。
