北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告刘某聪、刘某艳向本院提出诉讼请求：1.确认朱某珍与刘某英于2018年签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.将位于北京市西城区一号房屋恢复登记至朱某珍名下；3.被告承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：刘某祥与朱某珍是夫妻关系，刘某聪、刘某艳、刘某英系二人之子女。刘某祥于1987年死亡。1988年，原、被告所居住的房屋（刘某祥单位的公房）拆迁，原、被告一家人均获得了安置住房。而位于北京市西城区一号房屋（以下简称：涉案房屋）是刘某聪与朱某珍共同获得的拆迁安置房，该房屋内有刘某祥的份额。涉案房屋的住房证登记在刘某聪名下，涉案房屋由刘某聪和朱某珍共同居住，方便刘某聪就近照顾、赡养朱某珍。
原、被告家人在刘某祥去世时也达成一致意见，即其他子女都已经分得了拆迁安置房屋，刘某聪与朱某珍共同分得的涉案房屋归刘某聪所有。2000年，在刘某聪不知情的情况下，朱某珍使用自己和刘某祥的工龄折算房款后购买了涉案房屋，产权登记在了朱某珍名下。为了家庭和睦，在朱某珍明确表示涉案房屋所有权是留给刘某聪的后，刘某聪对朱某珍购买涉案房屋并登记在朱某珍名下的事实予以认可。但刘某聪认为，涉案房屋为拆迁安置房，刘某聪系被安置人，对涉案房屋享有居住的权益。
根据《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》的相关规定，使用刘某祥的工龄购买涉案房屋所对应的财产价值部分应当作为刘某祥的遗产继承。因此二原告认为涉案房屋中含有刘某祥遗产，原、被告未进行过分割，二原告作为刘某祥的合法继承人，对涉案房屋拥有继承权。2018年，二被告明知二原告对涉案房屋享有合法权益，二被告仍恶意串通签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称：房屋买卖合同），将涉案房屋以2万元的超低价出卖给了刘某英，且刘某英未实际向朱某珍支付购房款，涉案房屋也没有交付刘某英居住，仅办理了房屋过户登记手续。
综上，二原告认为二被告恶意串通，该售房行为损害了二原告的合法权利，该房屋买卖合同应当无效。为维护二原告的合法权益，特起诉至法院，望判如所请。
被告辩称
被告朱某珍、刘某英辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的起诉没有事实及法律依据。认可原告所述的身份关系，认可涉案房屋是1988年拆迁所得，但该房屋是朱某珍个人的房屋，与刘某聪无关。认可涉案房屋在购房时折算了刘某祥和朱某珍的工龄。认可购房款2万元刘某英尚未支付给朱某珍，是因为朱某珍的所有财物现朱某珍均委托刘某英保管。不认可二原告所述的原、被告家人达成一致意见认可涉案房屋由刘某聪与朱某珍共有。根据《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》，二原告能够继承的只是刘某祥工龄折算所对应的财产性利益，二原告不能继承涉案房屋的产权。而本案关于财产性利益是否能分割等，应另案处理。
另外，经过法院生效判决认定，二被告不存在恶意串通的行为。综上所述，二被告不存在恶意串通损害二原告合法利益的行为，涉案房屋买卖合同合法有效。
法院查明
刘某祥与朱某珍是夫妻关系，刘某玲、刘某艳、刘某德、刘某贵、刘某英、刘某聪系二人之子女。1987年12月26日，刘某祥因死亡注销户口。
1988年8月17日，拆迁单位（甲方）与刘某德（乙方）签订《拆迁协议书》，协议约定：乙方迁居新楼同时，将原住房全部腾空交还甲方。乙方自建房屋棚子等应无条件自行拆除，不予补偿……该协议下方空白处有手写内容：“本协议有刘某德的2间代以后有机会调整2间一居正房。”该协议乙方签名处有刘某德和刘某贵的签名。
2001年6月12日，单位（甲方）与朱某珍（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方将宣武区涉案房屋按成本价出售给朱某珍，房屋价款为51374.34元。购房时折算了朱某珍与刘某祥的工龄。2001年9月30日，朱某珍取得房屋所有权证书，涉案房屋登记至朱某珍名下。
2018年，朱某珍与刘某英签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：朱某珍将诉争房屋出售给刘某英，房屋成交价格为20000元。当日，朱某珍在房管部门协助刘某英办理了诉争房屋的所有权过户手续。2018年9月5日，诉争房屋所有权登记至刘某英名下。
2019年，朱某珍起诉至本院，以其与刘某英签订的涉案房屋买卖合同存在重大误解、显失公平的情形，要求撤销该房屋买卖合同。2019年5月21日，本院作认定朱某珍在签订涉案房屋的买卖合同时不存在重大误解的情形，同时考虑到朱某珍与刘某英的母子关系，不能仅以房屋价款过低认定该房屋买卖合同显失公平，最终判决驳回朱某珍的诉讼请求。朱某珍不服该判决，上诉于北京市第二中级人民法院。后判决驳回上诉，维持原判。
本案审理期间，原、被告均认可涉案房屋系拆迁安置所得，该次拆迁时共取得六套房屋。二原告认为该六套房屋应属于每个子女一人一套，涉案房屋应是安置刘某聪与朱某珍的。二被告认可除刘某聪外其他五名子女均取得了相应的住房，但认为这些拆迁安置房是拆迁时分配给刘某祥夫妻的，后由刘某祥夫妻决定分配给各个子女。涉案房屋应属于朱某珍个人所有，与刘某聪无关。但原、被告对于其所述拆迁安置情况均未提交证据予以证明。
审理中，原、被告均认可刘某英现尚未将涉案房屋的购房款2万元给付朱某珍。二原告对于其所述朱某珍子女均一致认可涉案房屋归刘某聪所有及朱某珍明确表示涉案房屋所有权留给刘某聪的事实未提交证据予以证明。
审理中，本院询问二原告认为二被告存在恶意串通的依据，二原告陈述其依据有二：第一，朱某珍有补办房产证的行为；第二，二被告约定的房屋价款极低，并且刘某英现仍未向朱某珍支付房屋价款。
裁判结果
驳回原告刘某聪、刘某艳的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
本案中，涉案房屋原由朱某珍购买，房屋所有权原登记在朱某珍名下，因此朱某珍系涉案房屋的原所有权人。现二原告陈述二被告存在恶意串通损害二原告合法利益的行为，因此要求确认二被告签订的涉案房屋买卖合同无效。对于二原告的上述主张，法院意见如下：
关于恶意串通，首先，二原告未提交证据证明朱某珍存在补办房屋所有权证的行为，并且朱某珍作为涉案房屋的原所有权人，其有权办理涉案房屋的所有权证书，该行为不能证明朱某珍与刘某英存在恶意串通的行为。其次，考虑到朱某珍与刘某英系母子关系，不能仅以房屋价款过低且刘某英尚未支付房屋价款即认定朱某珍与刘某英存在恶意串通的情形。因此对于二原告关于二被告之间存在恶意串通情形的主张，无事实及法律依据，法院不予采信。
关于二原告对涉案房屋享有的利益。首先，根据《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》，二原告能够继承的仅是在购买涉案房屋时刘某祥工龄折算所对应的财产性利益，二原告并不因此取得涉案房屋的所有权份额或继承权。因此朱某珍将涉案房屋出售给刘某英的行为并未侵犯二原告的所有权或继承权。
其次，二原告未提交证据证明刘某聪对涉案房屋享有所有权，即使如二原告所述，刘某聪为涉案房屋的拆迁被安置人，对涉案房屋享有居住的权益，但朱某珍作为涉案房屋的原所有权人，其有权处分涉案房屋，现刘某聪仅以侵犯其居住权益为由要求确认涉案房屋买卖合同无效无相应的法律依据。若刘某聪认为其对涉案房屋享有居住权益，可以另行要求朱某珍对于其居住权益给予相应补偿。
