北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告孙某英向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告赵某新与莫某江于2014年2月20日签订的位于北京市西城区一号房屋的《存量房屋买卖合同》无效；2.诉讼费由被告莫某江承担。
事实和理由：被继承人孙某鹏（原告之父）于1986年12月去世。孙某鹏与前妻共育有两个子女：孙某英，孙某燕。1955年再婚，妻子是赵某新。孙某鹏与赵某新育有两名子女，女儿孙某贝，儿子孙某刚。孙某鹏去世后，赵某新用孙某鹏的工龄购买了北京市一号。
依据北京市高级人民法院的相关规定，用成本价或者标准价购买公房时，以国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应的财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。但她把应该由夫妻双方共有的被继承权利单方面全部处理，“卖”给其外孙莫某江。侵犯了原告的遗产继承权。
综上，原告为维护自身合法权益，故诉至人民法院。请求人民法院查清事实，依法判决支持原告的房产交易合同无效的诉讼请求。我认为孙某贝哄骗后才把赵某新的房子转变到莫某江的名下，我认为赵某新当时年龄过大，已经糊涂了。
被告辩称
被告赵某新、莫某江辩称，请求法院驳回原告孙某英的诉讼请求，诉讼费由原告孙某英承担。事实和理由：一、关于本案的事实：北京市西城区一号房屋是答辩人赵某新在已故配偶孙某鹏去世后以及死者孙某鹏的遗产继承由北京市西城区人民法院结案以后，答辩人赵某新作为一号房屋所有权人与原居住在此一号的房屋所有权人在双方自愿基础上并协商达成一致，然后通过房管部门依照当时国家房地产管理的有关规定按程序办理了互换过户手续。逝者孙某鹏与该房屋没有任何交集、与该房屋的权属也没有关系。
原告孙某英与该房屋也没有关系。按照国家当时的房屋管理规定，答辩人赵某新作为孙某鹏的生前配偶可以继续租住在之前的房屋，直到国家房改房开始售卖，租住的房屋享有优先购买权。因而按照当时的国家政策有关房屋管理规定答辩人赵某新用自己的资金购买了其名下所租用的房屋，值那时起答辩人赵某新的租房证变更为房屋所有权证。后经过变更成为了现在的西城区一号房屋。2014年初，在协商一致的基础上就北京市西城区一号的房屋签定了《存量房屋买卖合同》，自始至终答辩人莫某江不存在任何违法行为，因此，答辩人赵某新和答辩人莫某江认为该房屋买卖合同应视为合法有效合同。
二、关于原告孙某英提出的诉讼请求的答辩理由，本案中孙某鹏已去世不具有民事权利能力和民事行为能力，也不具有民事主体资格，不可能行使购房行为，不应成为房改房的权利主体。赵某新符合健在一方合法购房人，也具有资格享受房改房政策优惠。另外，售房单位对房改出售的对象是具有特定性的，出售行为仅针对健在一方，并非面向已故的孙某鹏的全部继承人。故答辩人赵某新有权将北京市西城区一号过户给本案答辩人莫某江。2、不动产的产权归属应以登记为准。在孙某鹏去世之前，该房屋属于国有资产，登记为租房。逝者孙某鹏与答辩人赵某新共同租用。在孙某鹏去世后，孙某鹏与赵某新的婚姻关系终止，该房屋更名为赵某新为租户，之后该房根据房改房政策出售给了赵某新，是以房屋所有权证登记于赵某新名下。故应属于赵某新个人资产。公民的个人财产是受法律保护的，也是有权自行处理财产的。
房改过程中购房人是赵某新，不是已故孙某鹏，更不是孙某英。工龄购房是国家给赵某新的政策性补贴优惠，在法律上都无法直接等同于已故孙某鹏创设了房屋所有权。答辩人赵某新是在孙某鹏遗产继承结案生效之后个人出资购买的房改房，故答辩人赵某新所购该房屋本身不属于遗产，应归赵某新个人所有，答辩人赵某新健在，赵某新是有权处理个人所购的房产。该房屋登记在答辩人赵某新名下，赵某新对房屋有支配权处理权，请求驳回其请求。
法院查明
赵某新与孙某鹏系夫妻关系，孙某贝系二人之女，莫某江系孙某贝之子。孙某英系孙某鹏与前妻所生育子女。孙某鹏于1986年死亡。
2000年7月18日，单位与赵某新签订《房屋买卖合同》，赵某新以成本价购买了北京市西城区一号房屋（以下简称诉争房屋）并办理了房屋所有权登记。根据房管部门的房屋档案记载，此次购房使用了孙某鹏51年工龄、赵某新37年工龄。
2014年2月20日，赵某新与莫某江签订《存量房屋买卖合同》，赵某新将诉争房屋以1500000元的价格出售给了莫某江。2014年2月21日，诉争房屋的所有权转移登记至莫某江名下。
审理中，孙某英主张赵某新购买诉争房屋使用了孙某鹏的工龄，故诉争房屋中应当有孙某鹏的份额，其享有继承权，赵某新与莫某江未经其同意私自签订房屋买卖合同，将诉争房屋转移至莫某江名下，侵犯了其遗产继承权，属于恶意串通，侵犯了其合法权利，房屋买卖合同应属无效。孙某英另主张赵某新年事已高，头脑已经糊涂，是在孙某贝的哄骗下才签订的房屋买卖合同。
经本院向赵某新本人核实，房屋是其主动给莫某江的，房屋是以买卖的形式过户，但其也不要钱。
裁判结果
驳回孙某英的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
法律规定：“自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”孙某鹏在赵某新购买诉争房屋及取得诉争房屋所有权之前早已去世，虽然赵某新在购房时使用了孙某鹏的工龄，但因孙某鹏当时早已死亡，丧失民事权利能力，不可能取得诉争房屋的所有权。虽然孙某鹏工龄所对应的财产价值可以作为孙某鹏的遗产予以继承，但该财产价值所指并非诉争房屋的所有权。诉争房屋所有权属于赵某新个人所有，不含有孙某鹏的份额，赵某新有权进行处分，孙某英主张赵某新与莫某江之间存在恶意串通，证据不足，法院不予采信。
孙某英主张赵某新头脑糊涂，是在孙某贝哄骗之下才签订的房屋买卖合同，但并未提供证据证明，亦与法院核实情况不符，法院不予采信。综上，孙某英要求确认合同无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
