北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某航诉称：周某兰和吴某通系夫妻关系，婚后育有四子，即我和吴某亮、吴某君、吴某杰。北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）是我父亲吴某通1986年分配的单位公房。是以吴某通的名义承租的。2000年吴某通去世，2001年房改，周某兰以自己的名义将涉案房屋买下来了，但是使用了吴某通的工龄和优惠政策，房屋买过来之后登记在周某兰的名下。2007年周某兰未经我们同意，擅自将房屋过户给了林某晨。2016年4月，林某晨又将涉案房屋以1774500元的价格出售给吴某菲。林某晨是在吴某亮去世之后一个月不到的时间就将房屋卖给了吴某菲，吴某菲根本没有收入来源，房款其实还是林某晨的钱。
我方认为这个房屋在取得产权的时候虽然不是周某兰的夫妻共同财产但是是包含吴某通的权益在内的。现周某兰与林某晨之间的合同已经被确认无效，吴某菲与林某晨系恶意串通，损害我们这些子女的利益，故诉至法院，请求判令被告林某晨和吴某菲2016年4月26日就涉案房屋订立的存量房屋买卖合同无效。诉讼费、保全费全部由吴某菲、林某晨承担。
被告辩称
吴某菲、林某晨辩称：不同意吴某航的诉讼请求。2001年购买涉案房屋的时候房款除去吴某通工龄的优惠，其余的房款是林某晨出的钱。吴某航称林某晨没有权利买卖房屋是因为这个房屋经过二手买卖，在之前的诉讼中判决内容已经认定林某晨与周某兰的合同是无效的，周某兰与林某晨虽不是买卖的意思表示，真实的意思表示应是赠与，是周某兰将房屋赠与给了林某晨。这个房屋当时给吴某亮家，是周某兰家开过家庭会议讨论的结果，而且周某兰有很多房产，每个子女一套，这套房屋是给了吴某亮。
周某兰和林某晨是婆媳关系，周某兰立有遗嘱将房屋留给林某晨的老公吴某亮继承，为了避税，就在周某兰的生前做了一个房屋买卖的形式，走了一个买卖过户的形式但是其实没有给钱。吴某菲和林某晨签订了买卖合同而且已经支付了价款。林某晨为了有一笔养老钱把房屋卖给了自己的女儿吴某菲。由于二人是母女所以按照2016年市场交易的最低的政府指导价，办理了过户，费用是吴某菲转给了林某晨，全款银行转账，是在过户之后的几个月转的。吴某菲的购房资金一部分来源于婆婆家，一部分来源于亲戚朋友。
总之我们二人不存在恶意串通，不存在侵害第三人合法权益的行为；我们之间的房屋买卖合同合法有效且实际履行；涉案房屋使用了吴某航父亲的工龄但并不代表我们之间买卖合同无效，周某兰将涉案房屋赠与的是林某晨，而林某晨与吴某菲之间是买卖合同关系，即使对工龄份额没有处分权也不影响我们之间的买卖合同效力；本案涉案房屋物权已经发生转移。
法院查明
周某兰（2016年9月7日去世）与吴某通（2000年7月17日因死亡注销户口）生前系夫妻，共育有子女四人，分别为吴某亮（2016年3月21日去世）、吴某君、吴某杰和吴某航。吴某亮与林某晨系夫妻，育有一女吴某菲。
涉案房屋原系吴某通单位所分公房，吴某通去世后，周某兰通过“房改”购买了涉案房屋，登记在自己名下。2007年8月30日，周某兰（出卖人）与林某晨（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定由林某晨向周某兰购买涉案房屋，成交价格为497709.36元。后周某兰将涉案房屋过户给林某晨。2016年4月26日，林某晨与吴某菲签订一份存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定林某晨将涉案房屋售与吴某菲，成交价格1774500元。当日涉案房屋过户至吴某菲名下。
2017年2月24日，吴某航起诉林某晨、吴某菲、吴某君、吴某杰至本院，要求确认林某晨与周某兰签订的关于涉案房屋的买卖合同无效。本院经审理依法作出判决确认周某兰与林某晨2007年8月30日签订的北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）无效。林某晨和吴某菲不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。
吴某航为证明其主张提交了一份2018年12月12日庭审笔录的复印件，证明在自己起诉吴某菲、林某晨、吴某君、吴某杰一案中，法官曾经询问涉案房屋现状，当时林某晨、吴某菲当庭表示“目前登记在报告女儿吴某菲名下，是2016.3办的赠与”。证明吴某菲、林某晨之间根本没有房屋买卖的意思表示。吴某菲、林某晨对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为吴某航歪曲了原意，真实意思是想说明2016年3月周某兰把涉案房屋赠与给林某晨。
林某晨、吴某菲提交了吴某菲的银行账户流水两页，证明吴某菲实际支付了林某晨购房款。吴某航对流水真实性认可，证明目的不认可，表示该流水没有显示交易双方的名称，钱款在林某晨、吴某菲之间反复进出，实际上吴某菲所谓的购房款全部来自林某晨。
房屋市场价值为383.22万元。
裁判结果
确认被告吴某菲与被告林某晨签订的存量房屋买卖合同（经纪成交版）无效。
房产律师靳双权点评
有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案房屋原系吴某通单位所分公房，周某兰在吴某通去世后利用吴某通工龄优惠购买了该房屋并登记在自己名下。而吴某通、周某兰的的遗产继承问题至今尚未处理完毕。林某晨与吴某菲系母女关系，吴某菲理应对林某晨、周某兰之间房屋过户的原委十分清楚。后林某晨虽然同吴某菲签订了房屋买卖合同，但该合同的价格明显低于市场正常价位，且签约当日林某晨就将涉案房屋过户给吴某菲，这都不符合正常的房屋交易习惯。
从吴某菲的银行流水来看，确实存在大额款项进出但交易对象标注不明的现象。通过上述分析可以看出，林某晨、吴某菲具备恶意串通的动机和条件，其签订合同、迅速过户的行为侵害了吴某航作为周某兰、吴某通的继承人之权利。故法院确认吴某菲与林某晨签订的存量房屋买卖合同（经纪成交版）无效。
