北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某文向本院提出诉讼请求：被告张某英给付原告昌平区商业用房房款638.8万元。2020年8月13日，张某文当庭增加诉讼请求，要求确认与张某英之间的借名买房合同关系解除，解除时间由法院依法认定。
事实和理由：原告张某文系被告张某英的父亲，被告张某英和第三人迟某平原系夫妻关系，由于某些原因，原告全资购买的昌平区园商业用房登记在被告张某英的名下，但是该商业用房一直由原告张某文占有、使用、处分和收益，2011年7月10日，原、被告签订《房产转让协议书》，确认昌平区商业用房系原告出全资购买，该房屋所有权人登记为被告张某英，被告张某英和迟某平自愿放弃与该房产有关的所有权利，该房产归原告张某文所有。
现由于某些原因无法过户。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向贵院提出此诉，恳请贵院在查清事实的基础上依法做出公正判决支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告张某英辩称：不同意原告诉讼请求，1、被告张某英是本案所涉房屋的唯一所有权人，原告对房屋不享有权利，父母出资给张某英买房屋，登记在张某英个人名下，张某英是房屋唯一所有权人，对自己子女的赠与，不是夫妻共同财产，张某英是房屋唯一所有权人，他人不享有权利。2、原告起诉依据的本案房屋转让协议书，性质是赠与合同，张某英作为赠与人已经撤销对原告的赠与，原告无权起诉要求自己的权益。因为房屋权益现在并没有转移，张某英享有任意撤销权。
3、原告要求张某英支付房款没有法律和合同依据。4、原告主张涉案房屋一直由其占有收益，其已经长时间享有收益，更不能因此认为原告享有对房屋的所有权。其已经收取10多年租金300万元左右，已经超出其购买房屋时的出资，根据公平原则，原告无权向张某英主张购房款。5、张某英与原告之间从来没有借名买房协议，不存在借名买房关系，房屋是父母对张某英的赠与。
第三人迟某平辩称：我不同意被告张某英的意见，本案涉及到的如果张某英应该有的我也应该有。我现在的意见是房子有我的份额，房子是我和张某英的共同财产。
法院查明
张某文与张某英系父女关系，迟某平与张某英原系夫妻关系，二人于2005年11月2日结婚，2011年12月5日离婚。
2005年12月20日，张某英与北京T公司签订《商业用房买卖合同》，购买北京市昌平区商业用房。2008年6月30日，该房屋取得房屋所有权证，登记的房屋坐落为昌平区一号，登记的房屋所有权人为张某英。该房屋的原始房屋所有权证由张某文持有，2018年该房屋再次补发房屋所有权证书，补发的房屋所有权证书由张某英持有。
2011年7月10日，张某英（转让方、甲方）、迟某平（转让方、甲方）、张某文（受让方、乙方）签订《房产转让协议书》，协议的主要内容为：一、房产坐落于北京市昌平区，二、上述房产系乙方出全资购买，购房款两笔，即415285元，610000元；该房产登记为房屋所有权人张某英，购房发票张某文持有；三、现甲方张某英、迟某平夫妇自愿放弃与房产有关的所有权利，将房产转让给乙方张某文所有；四、本协议自双方签字之日起生效，双方再无任何争议。现张某文持有该《房产转让协议书》复印件，上有迟某平于2018年11月7日签字确认，张某英对该协议书真实性无异议。
2019年2月14日，张某英通过微信向张某文发送《撤销赠与通知书》，内容为：2011年7月10日，本人张某英与被通知人张某文签订《房产转让协议书》，约定本人将昌平区房屋赠与张某文。现在本人郑重书面通知，撤销对张某文上述房屋的赠与。
经查，张某文现阶段无北京市购房资格。现房屋部分由张某文使用，部分对外出租，房屋出租事宜由张某文管理，房屋租金由张某文收取。张某英称其系委托父亲张某文收取租金，否认双方之间存在借名买房关系。现该房屋的税收缴款书、购房发票、部分物业费发票由张某英持有。
张某文称因与张某英系父女关系，其购房时不在京故用张某英名义买房较方便，不清楚张某英何时将票据原件拿走。张某文提交北京M公司出具的《证明》，内容为：北京市昌平区，现房屋由张某文使用并且出租经营，本房屋所交纳的物业管理费由张某文交纳，交纳的日期为2008年至2018年，经我物业核实无误。
本案审理过程中，原告张某文申请对涉案房屋的市场价值进行评估，市场价值为638.8万元。
另查，2011年7月10日，张某英、迟某平（甲方、转让方）与张某文（乙方、受让方）签订《房产转让协议书》，主要内容为：一、转让房产坐落于北京市海淀区二号房屋，系住宅，房产所有权人张某英，房产证填发日期2001年6月8日；二、上述房产甲方自愿转让（无偿）给乙方张某文所有，放弃与该房产有关的所有权利。该房屋原登记在张某英名下，之后该房屋出售，售房款由张某文收取。
本案庭审中，双方均认可商业用房购房款系全款支付，购房款来源中包含二号房屋抵押贷款30万元。张某文称购房款全部由其交纳，二号房屋抵押贷款亦是由其2007年偿还。张某英称除抵押贷款外，剩余购房款虽由父母出资，但因其名下的回迁房屋一直由父母收取租金，总额达到50-60万元。
庭审中，张某英申请证人高某（张某英之母，张某文之妻）出庭作证，高某陈述北京市昌平区商系其与张某文二人赠送给独生女张某英一人所有。张某英对证人证言予以认可，张某文对证人证言不予认可，迟某平对证人证言未发表意见。
裁判结果
一、确认张某文与张某英之间的借名买房合同解除；
二、张某英于本判决生效之日起十日内支付张某文购房款及房屋增值价值共计4779186元；
三、驳回张某文的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
结合本案已查明事实，虽然涉案房屋登记在本案张某英名下，但法院认定张某文与张某英之间存在借名买房关系，原因如下：第一，双方之间签订了《房产转让协议书》，协议内容明确显示房屋由张某文出资购买，张某英应将房屋转让与张某文；第二，涉案房屋购房款由张某文交纳，虽其中包含二号房屋抵押贷款30万元，但关于二号房屋双方亦曾签订协议，房屋权利由张某文所有，张某英辩称其余款项为父亲张某文代为收取自己回迁房屋租金所得，但并未提供相应证据，亦与协议书内容不符，法院不予采信；
第三，房屋交付后，由张某文管理出租事宜，收取租金收益。综上，法院认定张某文借用张某英名义购买涉案房屋，《房产转让协议书》是对双方已形成的借名买房关系的确认，张某英主张《房产转让协议书》系赠予合同，但不能解释为何购房款均由张某文交纳、出租事宜由张某文管理、房屋租金一直由张某文收取。对于张某英的主张法院不予支持。
张某文、张某英之间的借名买房合同关系，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此是有效合同，双方应该按照该协议约定履行。现张某文不具有北京市住房购买资格，借名买房合同无法履行，该合同应予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
合同解除后，张某文支付的全部购房款1025285元，张某英应予以返还，对于房屋的增值部分，法院综合考虑购房成本、现房屋价值以及购买该房屋占用张某英购房资格等情况，对张某文的损失金额酌情确定。张某文要求按照房屋现评估价值支付标准过高，法院不予支持。
