北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某君、赵某霞向本院提出诉讼请求：1.要求被告协助二原告办理北京市丰台区一号房屋的过户登记手续；2.诉讼费由被告负担。
事实和理由：陈某君与赵某霞系夫妻关系，二人育有一子陈某辉，陈某辉与周某娟之女秦某丽原系夫妻（2004年离异）。2001年，秦某丽告知陈某君、赵某霞，其母亲周某娟的单位集资房拟出售，每平米价格为2500元，其母亲周某娟也不买集资房，所以推荐陈某君、赵某霞购买该集资房。当时陈某君与赵某霞的自住平房因面临拆迁，急需找到新的住处，觉得新房地理位置不错，就决定自己出资购买北京市丰台区一号房屋。
2001年12月28日，陈某君、赵某霞支付购房款23万元，2002年8月28日支付购房款9475元、公共维修基金7184.25元。上述费用支付后，二原告看购房款发票抬头名称是周某娟，便立刻找到周某娟要求将发票名称改为二原告，周某娟表示如果更改名称需要再支付8万到10万元。二原告同意支付8万元，表示不够再交，后交给秦某丽3万元，5万元存入秦某刚的账户，之后发票改为秦某丽，周某娟表示，都是一家人，并且办理房本是需要用购房发票申请的，办理房本时再改为陈某君的名字或者再配合陈某君办理过户手续。
陈某君、赵某霞决定下发房本时，在更改房本业主信息，2003年，二原告搬进诉争房屋。2004年，陈某辉与秦某丽协议离婚，但并未告知双方家长，并且仍每周定期看望二原告，在重大节日也照常聚会。2008年8月4日，周某娟在未通知二原告的情况下，且未取得购房发票原件的情况下，取得涉案房屋的《不动产权证书》。2009年以书信方式告知二原告，二原告因持有购房发票原件并不相信。
2018年，二原告才在H公司查询到争议房屋的房本已办理在周某娟名下，便要求周某娟配合办理过户手续，但周某娟拒绝办理过户。我方认为，双方之间存在借名买房事实，但是在房屋所有权问题上尚存争议，故二原告诉至法院，要求被告协助原告办理所有权变更登记手续。
被告辩称
周某娟辩称:1.被告与原告之间不存在“借名买房”相关协议及事实的合同关系，根据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条第二款：“当事人一方提供证据证明其归房屋购买确实存在出资关系，但不足证明双方之间存在借名登记的约定，其主张房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持”。被告与二原告之间不存在所谓的“借名买房”的相关合同关系，其要求办理过户登记手续没有法律依据。
2.1998年周某娟之女秦某丽与原告之子陈某辉建立婚姻关系，二人居住在原告家的平房内，2001年，周某娟单位集资建房，为解决秦某丽与陈某辉的住房问题，双方家长协商购买周某娟单位自建房。协商购买诉争房屋时，认购房屋的单价为3750元/平方米，周某娟单位给予周某娟1250元/平方米的资助，个人需要负担2500元/平方米。原告作为男方家长承担个人负担部分即2500元/平方米（约24万元，付款时周某娟垫付了约10万元，后原告又付给了周某娟），周某娟作为女方家长以其单位给予的1250元/平方米的资助作为出资。原告起诉的事实与实际情况不符。
3.2004年9月15日，秦某丽与陈某辉离婚，2006年2月4日，秦某丽与陈某辉达成协议：2006年2月4日，秦某丽与陈某辉达成协议：2007年7月1日，陈某辉归还诉争房屋；归还房屋时，退还其父母垫付的约24万+5万元（因作为女方家长的周某娟为双方子女解决了住房问题，作为男方家长的原告对此表示感谢，支付了5万元的感谢费）；后在2006年8月24日，又对协议进行补充，因陈某辉请求将归还房屋的时间变更为2007年7月1日。4、之后，周某娟多次写信督促原告解决涉案房屋的问题，原告均未于理睬。综上，陈某君、赵某霞与周某娟之间不存在所谓的“借名买房”的事实。
5、陈某君、赵某霞的起诉已经超过法律规定的诉讼时效，该案发生在2001年，至今已19年时间，远远超过了法律规定的最长诉讼时效3年时间。请求依法驳回原告的诉讼请求。
法院查明
陈某君与赵某霞系夫妻，陈某辉系二人之子，秦某丽系周某娟之女，陈某辉与秦某丽原系夫妻，二人于2004年9月15日登记离婚。
2001年12月1日，甲方（卖方）北京M公司（以下简称M公司）与乙方（买方）周某娟签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将坐落于北京市丰台区一号房屋，建筑面积95.79平方米出售给乙方，房价款239475元，公共维修基金7184.25元。2002年1月15日，甲方H公司于乙方周某娟签订《补充协议》，约定乙方按照集资建房的方式购买坐落于北京市丰台区一号住房一套，总建筑面积97.09平方米，购房单价为每建筑平方米3750元。其中乙方按照2500元/平方米集资购房，甲方按照1250元/建筑平方米予以资助，资助总金额为121362.5元。
2001年12月28日，陈某君、赵某霞分三次分别交纳购房款10万元、购房款8万元、5万元，2002年8月28日，陈某君、赵某霞交纳购房款9475元，2002年8月28日，陈某君、赵某霞交纳公共维修基金7184.25元。
房屋交付后，由陈某君、赵某霞进行装修，并实际占有使用，交纳物业费等费用。
2006年2月4日，甲方秦某丽与乙方陈某辉签署协议一份，载明：2002年10月，乙方以30万元购买甲方集资宿舍楼（北京市丰台区一号）住房一套。鉴于2004年9月甲、乙双方已协议离婚，现经甲、乙双方协商达成如下协议：1、至2006年7月1日，乙方归还甲方所有的北京市丰台区一号住房一套。2、甲方在乙方归还上述住房钥匙当日，退还乙方原购买此套房屋的给用30万元（实际用款为：97.01平方米×2500元/平方米=242525元。加上5万元，合计292525元）。
秦某丽、陈某辉在本协议后签名。本协议上另手写一部分文字，载明“应乙方恳求房屋归还日期推迟2年，至2007年7月1日，其他条款不变。”该手写文字后署名为“秦某丽、陈某辉”、日期为“2006年8月24日”。陈某辉对协议打印部分予以认可，对新增的手写部分不予认可。
另，2006年开始，周某娟夫妇曾以信件的方式与陈某君夫妇谈及涉案房屋的问题。陈某君表示因其2007年开始生病治疗，且持有购房票据原件，未见到产权证书，故未予回复。
裁判结果
周某娟于本判决生效之日起十日内协助陈某君、赵某霞办理坐落于北京市丰台区一号房屋的所有权变更登记手续。
房产律师靳双权点评
对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
本案的争议焦点系陈某君、赵某霞与周某娟之间是否存在借名买房的合同关系。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条：下列事实，当事人无需举证证明：……根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实。结合上述规定，法院分析如下：就涉案房屋来说，第一，涉案房屋的购房款及公共维修基金均由陈某君、赵某霞支出；第二，周某娟虽辩称涉案房屋系为秦某丽、陈某辉购买的婚房，但考虑二人登记结婚与购买房屋的时间及房屋的实际居住情况，法院对周某娟该意见不予采信；
第三，陈某君、赵某霞长期保管购房发票、公共维修基金的收据的原件，上述涉案房屋的重要资料，正常理应保存于真实权利人处；第四，涉案房屋交付后由陈某君、赵某霞进行装修，且自购买后至今已近20年，均由陈某君、赵某霞二人占有使用；第五，陈某君、赵某霞与周某娟之间虽无书面合同，但考虑双方系儿女姻亲关系，未采用书面方式对权利义务进行约定符合常理。
综上，通过以上基础事实，并结合日常生活经验法则，法院认为依据民事诉讼证据规则能够做出法律事实的合理推定。陈某君、赵某霞持有涉案房屋的重要资料且实际占有使用涉案房屋，如周某娟为真实的房屋权利人，等同于其将自己所有的房屋放任于自己的管理之外，显然不符合常理。
同时，如涉案房屋系为陈某辉、秦某丽购买的婚房，则该婚房理应由陈某辉、秦某丽占有使用才符合常理，现涉案房屋自购买后长期由陈某君、赵某霞使用，显然与周某娟所述不符。另外，关于周某娟提供的陈某辉与秦某丽之间的协议，不能证明涉案房屋的实际归属情况。
就周某娟所述的陈某君、赵某霞起诉已经超过诉讼时效的答辩意见，因房屋的使用价值为居住使用，该房屋购买后权利一直由陈某君、赵某霞享有，故陈某君、赵某霞不存在怠于行使权力的情形，法院对周某娟的该项答辩意见不予采纳。
