北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某文、高某向一审法院起诉请求：1.依法判令明确并分割诉争房产北京市西城区一号中高某、周某文共占有三分之二（暂不分份额）；2.依法判令明确并分割诉争房产中周某文按照法定继承，继承份额为九分之一。
周某文、高某上诉请求：1.请求依法撤销北京市西城区人民法院民事判决，发回重审或依法改判支持周某文、高某的一审诉讼请求；2.判令孙某承担本案一、二审诉讼费用。
事实与理由：1.一审法院关于认定案涉房产所有权归属的依据存在前后矛盾的陈述，判决依据不明；2.一审法院认定公证遗嘱的效力时仅通过推理立遗嘱人的意思表示有效就断定该遗嘱是成立并生效的，未考虑公证遗嘱的形式、程序是否合法等因素；3.遗产是否为立遗嘱人去世时合法拥有的财产是本案应当查明的事实，案涉房产应当认定为周某杰、周某文、高某的家庭共有财产。
被告辩称
孙某辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。1.一审法院判定案涉房产属于周某杰单独所有正确，案涉房产取得的条件是基于周某杰职工身份，房屋面积大小是根据职级、工龄确定，与在户人口无关，高某、周某文要求占有三分之二的份额没有依据；2.房屋所有权证书上登记的是周某杰，房屋属性是单独所有，因此一审法院对于房屋所有权的认定符合法律规定，且该份公证遗嘱符合法定形式要件，周某杰作为完全民事行为能力人，其作出的遗嘱合法有效；
3.根据我方提交的房屋收款收据，房屋将近三分之二的钱是在周某杰、孙某婚后出资，属于夫妻双方共同出资，但这对于房屋所有权性质并无影响。
周某辉经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
法院查明
一、亲属关系及遗产情况：
周某杰与杨某燕系初婚，二人育有一女周某文，高某系周某文之女，杨某燕于1972年去世。后周某杰与陈某结婚，陈某系再婚，与前夫育有一子周某亮，再婚时周某亮是7或8岁，1976年周某杰与陈某育有一子周某辉，1987年二人离婚。
周某杰与孙某于1989年左右认识，后在一起生活，二人于2001年5月21日结婚，婚后未生育子女。周某杰、孙某结婚之时孙某之女已经成年。周某杰于2019年9月30日死亡。周某亮在本案审理中，向法院表示其放弃继承周某杰遗产。
二、案涉房屋的相关情况：
2000年6月30日T公司出台《T公司宿舍危改加房改回迁安置售房实施办法》向有购房资格的回迁职工出售。
2002年11月6日，周某杰与T公司签订售房协议书，内容为：“拆迁人（甲方）T公司被拆迁人（乙方）：承租人周某杰。甲乙双方经协商，对乙方的安置办法达成协议如下：一、被拆除房屋。乙方现有在册人口三人，分别是本人，之女，之外孙女。二、乙方不选择货币而自愿选择回迁安置，同意放弃北京市房屋拆迁货币补偿协议书的货币补偿款；同意与甲方签订此“回迁安置售房协议书”。三、安置房屋：一号贰居室住房作为乙方的回迁安置房。四、购房款的支付：乙方同意该套住房作为回迁安置房。回迁安置房售价款71303元，已交首付款30000元，余款在一年内交清。
甲方盖章为T公司，乙方为周某杰签字。在该协议上方“2004年下半年周转费已领，2004年5月8日”的字样，同时有“拆迁周转补助费付讫”的印章。”
2007年5月15日，T公司（甲方）与周某杰（乙方）签订T公司房屋买卖合同书内容如下：一、甲方单位产权的公有住房坐落在北京市西城区一号。……在单位出售公有住房房价计算表中显示购房人姓名为周某杰，工龄计算男方38，女方无。
2000年11月6日周某杰交纳购房款30000元，2002年1月21日交纳购房款20000元，2008年11月24日交纳公维基金2060元。
2008年7月24日周某杰取得一号产权证，房屋所有权人为周某杰，共有情况单独所有。
2001年3月31日，周某杰在北京市西城区公证处订立遗嘱，内容为将周某杰名下西城区一号楼房住宅一套系我个人财产，在我去世后，自愿将上述房产留给妻子孙某继承。周某杰亲自填写了办理国内公证申请表，在申请公证内容中，其写到：西城区一号，此房待我去世后将属于我爱人孙某所有。
本案在审理中，孙某书面陈述在签署公证遗嘱时，周某杰认为是其个人财产，且全部留给我，我对周某杰的意见非常尊重，也没有在乎是不是夫妻共同所有，我当时认可他的想法。
法院认为，本案争议焦点为：1.争议房产中有无周某文、高某财产份额？2.被继承人订立公证遗嘱的效力？
周某文、高某主张诉争房产系来自于原房屋拆迁所得，且系根据在户人口数的拆迁安置补偿所得，应为周某文、高某与周某杰的家庭共有财产。法院认为房屋产权的归属应当以房屋管理部门登记公示的为准，除非有其他证据证明。根据庭审中双方确认的证据，拆迁之后所得的房产权属应当根据当时拆迁的相关政策确定。根据《回迁安置售房实施办法》和周某杰签署的售房协议书、房屋买卖协议书以及颁发的产权证可以看到，在周某杰与孙某结婚之后，周某杰与T公司签订售房协议书，被拆房屋的承租人为周某杰。签订协议之前拆迁活动已经开始。
因此，在与孙某结婚前周某杰交纳了房款30000元。二人结婚之后，作为甲方的T公司与乙方周某杰签订T公司房屋买卖合同书，合同书显示，产权归个人所有。在其后周某杰取得争议房产的产权证也显示共有情况为单独所有。另在单位出售公有住宅房价计算表中显示购房人为周某杰工龄计算男方38，女方无，即购房时只使用了周某杰的个人工龄优惠，没有使用其他人的工龄优惠。
虽然在合同书中有在册人口的表述，但高某、周某文并未提出证据证明在册人口数与周某杰房产有直接的关联，故周某文、高某主张在争议房产中有其份额的主张没有事实和法律依据。
关于遗嘱的效力问题，周某杰在订立遗嘱时未实际取得诉争房屋的所有权，但周某杰于2002年11月与T公司签订售房协议书中约定了安置房位于一号二居室住房。同时在该协议书中明确了回迁安置房售价款为71303元，已交首付款30000元，余款在一年内交清。与孙某提交的2000年11月周某杰交纳购房款30000元的票据相吻合。因此周某杰在订立遗嘱时所处理的房屋，是可以预计到自己将来能够取得的财产，并且最终实际取得了诉争房产的所有权，因此周某杰在公证处所立遗嘱有效。
关于周某杰名下的房产是否是夫妻共同财产一节，孙某表示其尊重周某杰遗嘱意见，认可争议房产是周某杰个人财产，法院不持异议。故周某文、高某、周某辉主张遗嘱无效并要求分割遗产的诉讼请求，法院不予支持。
根据我国法律规定，继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。周某杰生前留有公证遗嘱将其财产留给其妻子孙某所有，故争议房产应由孙某继承。
二审中，高某、周某文提交新证据两份，证据一：2021年1月公证处向周某文出具的受理通知书，周某文、高某认为周某杰订立遗嘱时意识不清，没有行为能力，以此主张公证遗嘱存在缺陷；证据二：周某涛、周某奇所作书面证人证言，用以证明周某杰在2002年左右得过脑出血，认知能力有障碍，反应迟钝。对于证据一，孙某不认可属于新证据，且认为该证据无法证明周某杰订立遗嘱时意识不清，没有行为能力；对于证据二，孙某亦不认可为二审新证据，不同意质证，认为两位证人与某、周某文之间存在利害关系。
经查，本院二审认定的事实与一审法院认定的事实无异，本院对一审法院认定的事实予以确认。
裁判结果
一、北京市西城区一号由孙某继承；二、驳回周某文、高某、周某辉的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点有二：一是案涉房屋的所有权是否为周某杰单独所有；二是周某杰所立公证遗嘱是否有效。
关于案涉房屋的所有权是否为周某杰单独所有的问题。当事人对自己的主张所依据的事实或者反驳对方当事人的主张所依据的事实，有责任提供证据加以证明，不能提供证据或者提供的证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担对其不利的后果。根据《T公司房屋买卖合同书》《房改回迁安置售房实施办法》及案涉房屋所有权证书等证据材料均显示案涉房屋系周某杰依据T公司职工身份取得，且房屋所有权归周某杰个人所有。
周某文、高某虽上诉主张称案涉房屋应属于家庭共同财产，但并未提供相应证据予以佐证，法院依据各方陈述及相关证据，认定案涉房屋所有权归周某杰个人所有并无不当。
关于周某杰所立公证遗嘱是否有效问题。本案中，被继承人周某杰生前于2004年3月31日亲自到北京市西城区公证处办理了公证遗嘱，并在遗嘱中明确其自愿立下遗嘱，其名下的北京市西城区北一号楼房住宅，在其去世后，留给其妻子孙某继承。该遗嘱行为经北京市西城区公证处公证员制作了谈话笔录。周某杰立该公证遗嘱时表达意思清晰、完整，其立遗嘱行为符合相关法律规定，作为周某杰法定继承人的孙某有权继承其遗产。
周某文、高某上诉主张周某杰设立遗嘱时尚未取得案涉房屋产权，北京市西城区公证处未尽到核实审查义务，该公证行为违法，应为无效公证遗嘱。对此法院认为，在订立公证遗嘱前，周某杰已于2002年11月6日与T公司签订的回迁安置售房协议书中约定了安置房位于一号二居室住房并缴纳了部分购房款，案涉房屋系其可以预计到自己将来能够取得的财产，且周某杰最终实际取得了案涉房屋所有权，故周某杰在订立遗嘱时，将自己能够取得的房屋留给妻子孙某继承，并不违反法律规定。
综合上述分析，法院认定被继承人周某杰所立公证遗嘱有效，并依此处理本案继承事项，符合法律规定，并无不当。
