北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某辉向一审法院起诉请求：1、请求法院判令吴某雨赔偿给周某辉造成财产损失购房款人民币7394660元及增值价值12605340元，合人民币2000万元整；2、请求法院判令吴某雨支付北京市顺义区一号房屋租金237万元（暂计算截至2019年6月）；3、请求法院判令吴某雨承担本案诉讼费。
周某辉上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用由吴某雨负担。
事实和理由：一、虽然周某辉和吴某雨之间就借名买房事宜未签订书面合同，但周某辉所提供的证据已经能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人，但一审法院并未就证据的关联性进行综合认定，导致一审判决认定错误。二、一审判决超出了周某辉的诉讼请求，判非所请，属于程序违法，侵害了周某辉的合法权益，应依法予以撤销。一审法院如果认定双方不存在借名买房关系，而认定为购房出资债权债务关系，应当征求周某辉的意见变更诉讼请求及案由，而不应该按照购房出资债权债务关系直接判决。吴某雨通过他人向周某辉女儿支付的175万元和本案没有必然联系，一审法院在没有查明事实的情况下对本案房款本金予以扣减，侵害了周某辉的合法权益。
被告辩称
吴某雨辩称：不同意周某辉的上诉请求，请法院依法予以驳回。
吴某雨上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼费用由周某辉承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。（一）本案吴某雨和周某辉之间是赠与关系，周某辉提供的证据不能证明其主张的借名买房关系，而且存在逻辑错误。周某辉称是因政策原因才选择借名买房，但周某辉是2010年4月1日作出委托付款指令，付款时并未受到政策影响。
（二）双方之间存在男女关系，即使本案无直接证据予以证明，但根据间接证据可以作出合理推定。本案中吴某雨申请由法院调取的开房记录，可以印证周某辉所言双方仅为同学关系是不实陈述。吴某雨掌握私密的开房信息，因为其与周某辉为男女朋友关系。（三）双方不存在委托租赁关系。一审中，吴某雨提交175万元转账记录，并非是对周某辉要求其支付房款金额的反驳证据，而是印证双方之间存在男女朋友关系，且在关系存续期间双方之间互相有大额往来。就该175万元，双方不存在借贷关系，周某辉亦从未要求还款。一审法院对于上述款项的认定与事实不符。
二、一审法院适用法律错误。本案中，涉案房屋已经登记在吴某雨名下，其已取得涉案房屋所有权，周某辉无任意撤销权，且其否认赠与有违诚实信用原则。涉案赠与关系虽无书面合同，但存在双方就赠与达成合意的事实，该赠与行为有效。周某辉对于其上诉主张未提供充分证据予以证明且一审法院未认定存在借名买房关系，对于其诉讼请求应予驳回，而不应对其主张部分认定。
周某辉辩称：不同意吴某雨的上诉请求，不认可吴某雨主张的事实与理由。第一，关于委托付款指令的时间并非对方所述，周某辉相关诉讼主张不存在逻辑错误。第二，关于双方之间是否为男女关系，一审法院调取的开房记录证明双方不存在男女关系。第三，关于175万元款项的问题。一审法院将该款项认定为房款，周某辉亦不认可。周某辉和吴某雨是同学关系，生意上有往来，双方之间有多笔大额资金转账和流水。
法院查明
2010年5月25日，吴某雨与北京Z公司（以下简称Z公司）签订商品房预售合同，约定吴某雨购买顺义区一号房屋，该房屋的总价款为7574400元，优惠后售房款为7338189元，合同约定房屋建筑面积为318.24平方米。2010年4月17日，周某辉向Z公司支付购房款773181元，2010年4月21日周某辉授权B公司向Z公司支付购房款2261219元，Z公司于2010年10月9日出具了金额为3034400元的购房款发票。2010年8月24日，周某辉之妻关某向Z公司支付购房款4303789元，2010年8月26日，Z公司出具购房款4303789元的发票。
2011年4月14日，Z公司出具金额为56471元的购房款发票，该56471元为上述房屋的实测面积与合同面积的差额款。2011年7月26日，周某辉向Z公司支付房屋差价款56471元。最终上述房屋应付房款为7394660元，实测建筑面积为322.19平方米。房屋专项维修基金32219元，契税221839.8元。吴某雨表示支付了专项维修基金32219元、缴纳契税221839.8元。周某辉表示专项维修基金和缴纳契税也是周某辉支付，但未提交相应证据。
2011年4月6日Z公司向吴某雨发出入住通知，吴某雨入住。上述房屋于2012年10月30日登记在吴某雨名下（单独所有），具体登记地址为顺义区一号（以下简称涉案房屋）。
因吴某雨为他人提供担保，导致上述房屋于2014年被查封并在2016年4月被山东省枣庄市中级人民法院司法拍卖，拍卖价格双方均未提供，经法院了解拍卖价格为9065500元。
诉讼中，吴某雨辩解：与周某辉是2009年在苏州认识，周某辉当时和我说他是单身，我和周某辉的关系，周某辉身边的朋友都知道。基于双方特殊的关系，涉诉房屋是周某辉送给我的，当时没有限购政策需要借名买房。我们在一起，相互买了很多东西，我经济基础也不差，我给了周某辉200万元。双方的特殊关系期间为2009年到2012年底，最终时间为2014年初。吴某雨提交了2015年给周某辉女儿25万、150万元的记录。
周某辉表示双方没有特殊关系，仅是同学关系，没有任何其他关系。吴某雨所述175万元是吴某雨支付的房屋租金。
吴某雨提出调取2010年、2011年期间周某辉和吴某雨的酒店入住记录。周某辉表示其经常来北京出差和学习，基本上每年都会来学习，从未与吴某雨一同居住。
法院认为，周某辉主张因受限购政策影响，借吴某雨名义购买了涉诉房屋，吴某雨否认，称双方为特殊关系，周某辉将涉诉房屋赠与给吴某雨。吴某雨称赠与没有证据证实，法院对其辩解意见不予采纳。现周某辉提供的证据能够证明其对涉案房屋的购买出资7394660元，但购房款的支付不足以证明双方之间存在借名买房关系，周某辉只能依据出资向吴某雨主张相应权利，吴某雨有义务支付。
吴某雨通过他人向周某辉女儿支付175万元，周某辉表示175万元为租金，没有依据，法院对该款从吴某雨应支付款项中扣减。周某辉的其他请求，没有法律依据，法院不予支持。
二审审理中，周某辉向本院提交以下证据：证据一，借条、收据、工商信息，内容是吴某雨曾向周某辉实际控制的B公司借款60万元；证据二，借条、电汇凭证，内容是吴某雨公司代吴某雨公司向周某辉妻子关某借款200万元；证据三，银行流水，内容是周某辉女儿周某琪向吴某雨转款74144元，上述证据共同用以证明吴某雨和周某辉实际控制的公司之间存在资金往来，吴某雨控制的公司和周某辉妻子存在资金往来，吴某雨和周某辉女儿存在资金往来，并证明法院将吴某雨指定他人向周某琪的转款175万元认定为涉案房屋房款有误，判决超出了当事人诉讼请求的范围。
吴某雨发表质证意见称：对周某辉提交的证据真实性认可，证明目的不认可。本案是财产损害赔偿纠纷，吴某雨与周某辉确实存在多笔资金往来，每笔借款均有借条或者收据，本案一、二审证据均证明双方有多笔资金往来，证明双方不仅仅是同学关系，进而说明双方如果是借名买房关系却没有相关凭证，与双方当事人日常交易习惯不符，只有在赠与情况下才可能发生没有借条、收据的情况。如果是周某辉主张的借名买房关系，涉案房屋产权证不会保存在吴某雨处。
吴某雨向本院提交以下证据：证据一、B公司收到吴某雨款项的收据，证据二、吴某雨收到B公司款项的收据，证明吴某雨和周某辉之间款项来往有明确的书面资料，周某辉主张借名买房的法律关系更需要有明确的书面资料予以佐证。周某辉发表质证意见称：对上述证据的真实性认可，能证明周某辉和吴某雨之间存在多笔资金往来，一审法院在没有查明事实的情况下把涉案175万元款项认定为房款有误。
裁判结果
判决：一、吴某雨于判决生效后三十日内给付周某辉五百六十四万四千六百六十元；二、驳回周某辉的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案中，周某辉主张涉案房屋系其借吴某雨名义购买，但其提交的证据并不足以证明其与吴某雨之间就借名买房事宜达成约定，不能证明双方存在借名买房关系。吴某雨主张涉案房屋系周某辉赠与，但其亦未提交充分证据予以证明。根据现有证据，周某辉对涉案房屋出资7394660元，吴某雨应予返还。吴某雨通过他人已向周某辉女儿支付175万元，周某辉虽主张175万元为涉案房屋租金，但未提交充分证据，法院从吴某雨应返还的款项中予以扣减，并无不当。法院判决吴某雨向周某辉返还5644660元房款，并无不当。
