北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某雯向本院提出诉讼请求：要求确认赵某杰与赵某于2018年7月24日签订的两份不动产赠与合同无效。
事实与理由：被告一赵某杰与案外人秦某霞于1972年4月26日登记结婚，婚后育有一女赵某雯，即原告。1998年10月26日，被告一与秦某霞签订离婚协议书，并于1998年11月2日正式登记离婚。离婚协议书关于财产问题，双方约定，男方自动放弃，全部归女儿赵某雯所有，女方自动放弃，全部归女儿赵某雯所有。
依据该协议约定，位于北京市丰台区一号房屋所有权应为原告所有，但被告一拒不履行过户手续。2018年4月9日，被告一取得上述房屋的不动产权证书，为了侵吞原告的合法财产，仅仅3个月后，即2018年7月24日，被告一在原告不知情的情况下，与当时尚未成年的被告二赵某（被告一之子）签订了《不动产赠与合同》，将位于丰台区一号房屋私自赠与给当时尚未成年的被告二。
原告认为被告一与被告二的上述赠与行为严重侵害了原告的合法权益，《不动产赠与合同》应属无效，并应将诉争房屋向原告返还。为维护原告的合法权益，故诉至本院。
被告辩称
赵某杰、赵某辩称：一、赵某杰和赵某雯之间不存在合同无效纠纷，1998年赵某杰与赵某雯的母亲秦某霞离婚。双方商定离婚前的财产归赵某雯所有。当时的财产主要是存款，离婚登记处要求把财产一笔笔写清楚。当时的住房是军产房。购房都是赵某杰和妻子金某菲的购房信息购买的，属于赵某杰和金某菲的夫妻共同财产，和秦某霞、赵某雯没有任何关系。
二、赵某杰为什么要把房产过户到赵某名下。1、赵某杰年大体弱，身体多病，宜早安排后事。2、一号房产是赵某杰和金某菲夫妻共同财产。两人商定把房产留给儿子赵某。不需要别人同意。符合国家房屋过户手续。3、赵某雯对赵某杰没有尽到半点赡养义务，反而以暴力要赵某杰的住房。
法院查明
赵某杰与案外人秦某霞原系夫妻关系，婚后育有一女赵某雯，双方于1998年11月2日协议离婚，离婚时，赵某雯已成年。离婚协议书约定：一、子女抚养：父母协议离婚后，女儿赵某雯跟随母亲秦某霞一起生活。本人已参加工作，不要抚养费。二、财产处理：男方所得，自动放弃，全部归女儿赵某雯所有。女方所得，自动放弃，全部归女儿赵某雯所有。三、其他协议：离婚后，赵某杰，住丰台一号。秦某霞同女儿赵某雯住丰台二号。
赵某杰、秦某霞原系单位（以下简称单位）职工。1998年，单位将位于北京市丰台区一号（以下简称一号房）分配给赵某杰居住，赵某杰于同年底实际入住一号房。现该房屋由赵某杰一家居住。2010年12月29日，赵某杰与离休退休干部安置办公室（以下简称安置办）签订军队离休退休干部专项住房出售协议书，协议书约定：……安置办将座落于一号房出售给赵某杰。……二、房价计算：以经济适用住房价计价，详见房价计算表。……另，赵某杰使用其住房补贴折抵了一号房的部分购房款，剩余购房款已由赵某杰、金某菲缴清。2018年4月9日，一号房登记至赵某杰名下。
另查，1999年11年11日，赵某杰与金某菲登记结婚，2001年1月13日生育一子赵某。
2018年7月24日，赵某杰（赠与人、甲方）与赵某（受赠人、乙方）签订不动产赠与合同。赵某雯提交不动产赠与合同一份，该合同约定：甲方拥有丰台区一号不动产的100%份额。甲方是乙方的父亲。现甲方自愿将自己所持有的份额全部赠与乙方，甲方代乙方自愿接受该不动产。落款赠与人处有赵某杰签字，受赠人处有赵某杰代赵某字样。赵某杰、赵某亦提交不动产赠与合同一份，该合同最后一句为“乙方自愿接受该不动产”，无“甲方代乙方自愿接受该不动产”的表述，落款受赠人处有赵某签字与手印，其他内容与赵某雯提交的不动产赠与合同一致。
双方均认可上述两份不动产赠与合同的真实性。赵某杰、赵某表示，签订上述赠与合同时，赵某尚未成年，但其知道受赠房屋一事，其现在亦接受赠与。金某菲在本案中作为赵某杰、赵某的委托诉讼代理人，在庭审中表示认可赵某杰将其一号房赠与给赵某，其无异议。
再查，现房屋登记在赵某名下，登记时间为2018年7月24日。
裁判结果
驳回赵某雯的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赵某雯主张，赵某杰与秦某霞的离婚协议约定双方财产均归女儿赵某雯所有，当时赵某杰名下有诉争的一号房，赵某杰不履行过户手续，并在取得产权证书后，以不动产赠与的方式过户给了赵某，属于无权处分、恶意串通，对于赵某雯的上述主张，法院分析如下：
第一，安置办将一号房正式出售给赵某杰的时间为2010年，赵某杰实际取得房屋所有权的时间为2018年4月9日，通过以上事实可知，在赵某杰与秦某霞离婚时，赵某杰对一号房并无所有权，而离婚协议中载明的“男方所得”应为赵某杰享受所有权的财产，因此法院无法通过离婚协议的约定即认为赵某杰购买的一号房应归赵某雯所有。
另离婚协议中并未明确“男方所得”包括一号房，赵某杰亦未在离婚协议中作出将一号房赠与赵某雯的明确意思表示，且赵某杰在本案答辩状中亦表示一号房是其与金某菲的夫妻共同财产，和秦某霞及赵某雯没有任何关系，故赵某雯提供的证据不足以证明赵某杰与秦某霞离婚协议中“男方所得”的范围包括一号房。
第二，根据查明的事实可知，一号房出售于赵某杰的时间以及登记至赵某杰名下的时间均在赵某杰与金某菲婚姻关系存续期间，故一号房应属赵某杰与金某菲的夫妻共有财产，赵某杰、金某菲在庭审中表示双方自愿将一号房赠与其子赵某，且赵某亦表示接受该赠与，故该赠与系赵某杰、金某菲行使其财产处分权，并不属于无权处分的范畴，故综上对于赵某雯以无权处分为由要求确认赵某杰与赵某签订的两份赠与合同无效，证据不足，法院不予支持。
另关于赵某雯主张赠与合同属于恶意串通，损害其权利的诉称，赵某雯现有的证据无法证明赵某杰与赵某在签订赠与合同时存在恶意，且现有的证据无法证明一号房所有权与赵某雯有关，赵某杰将房屋赠与赵某仅为其自行处分的行为，与赵某雯无关，亦未损害其权利，故对于赵某雯以此为由要求确认两份赠与合同无效，证据不足，法院不予支持。
