北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某杰向一审法院提出诉讼请求：要求判令赵某聪协助赵某杰将位于北京市朝阳区一号房屋的产权变更登记至赵某杰名下。
赵某杰上诉请求:请求判决撤销一审判决中“驳回原告赵某杰的全部诉讼请求”改判为“支持赵某杰要求赵某聪将位于北京市朝阳区一号房屋(以下简称涉案房屋)过户至赵某杰名下”。
事实和理由:一、涉案房屋为林某单位分配的承租公房,根据其口头遗嘱由赵某杰继承。根据一审判决书认定的事实,赵某聪与林某原系夫妻关系,二人育有长子赵某杰,次子赵某。涉案房屋是林某单位分配的承租公房,承租人是林某。1994年10月,林某告知赵某杰,其已与赵某聪商量好,待其去世后将涉案房屋留给赵某杰继承,并请当时在场的赵某聪、赵某、单位领导周某、邻居毕某等作见证。以上见证人包括赵某聪均认同林某的口头遗嘱。
1994年12月,林某去世。1996年,赵某聪搬至其名下另一房屋居住,赵某杰一家三口搬回涉案房屋,并居住至今。2000年10月,房屋改革,单位的承租公房可以出售给单位员工。赵某杰去房管所办理手续时,办事员告知因林某去世,其单位默认涉案房屋的承租人变更为赵某聪,因此只能登记在赵某聪名下,更改须赵某聪本人到场确认。因办手续当天为截止日、时间紧迫,且赵某聪及赵某均认同林某口头遗嘱,同意涉案房屋由赵某杰购买,并归赵某杰所有,赵某杰当场交纳了购房款19596元,并补齐之前欠付的房屋租金1776.9元。以上事实赵某聪、赵某均认同,且可由林某单位领导周某等证实。
二、购房款收据可证明交款人为赵某杰,双方协商一致无需支付林某、赵某聪工龄双方均认可购房款由赵某杰出资这一事实。根据《北京铁路分局出售公有住房协议书》,按成本价每建筑平方米1485元出售本案涉案房屋,建筑面积60.79平方米,实付房价款18099.88元,及1580.54元房屋公用部位维修基金。一审中已提交2000年10月13日的的收据,载明购房款19596元的交款人为赵某杰,同时已提交银行交易记录等证明其付款能力。一审判决书的核心关注点为在计算实际房价时,计算了赵某聪与林某的夫妇工龄及年工龄折旧率,认为工龄具有一定财产价值属性。
然而,根据本案背景,林某名下仅有其单位分配的涉案房屋,根据林某遗嘱,由赵某杰继承涉案房屋,林某工龄应根据其遗嘱折算涉案房屋房款。赵某聪认可赵某杰购房时使用林某及其本人的工龄,双方协商一致无需支付。因此,请法院支持赵某杰出资支付涉案房屋价款。三、涉案房屋自1996年一直由赵某杰居住使用至今。一审判决书中已明确:“根据庭审查明的事实可以认定,在赵某聪与产权单位签订购房合同后,涉案房屋一直由赵某杰居住使用至今”。此外,双方均认可赵某杰一家三口于1996年搬回涉案房屋,并居住至今。
一审中已提单位于2004年6月11日出具的《证明》,其内容为证明本涉案房屋为分给已故退休职工林某的住房,且由其子赵某杰居住。此外还提交了水、电、燃气费的缴费凭证、发票、支付宝交易明细等证据佐证。综上所述,从借名买房的理由、购房款出资、房屋居住使用等方面,一审法院认定工龄具有一定的财产价值属性,无论赵某杰是否按照房屋实际出售价格支付了全部购房款,均不能当然认定赵某杰支付了涉案房屋实际的全部对价款。然而,就使用林某、赵某聪工龄一事,双方协商一致无需支付。因此请求二审法院查明本案全部事实,撤销一审判决,依法进行改判。
被告辩称
赵某聪提交书面答辩意见，同意赵某杰的上诉要求。
周某兰述称：1.林某是1994年2月4日去世的，判决书写他是1994年10月立的遗嘱，这不符合常理；2.涉案房屋是周某兰和赵某聪婚姻存续期间购买的，是我和赵某聪出资、用了赵某聪的工龄购买的。
法院查明
赵某聪与林某原系夫妻关系，二人育有长子赵某杰，次子赵某。林某于1994年去世。1998年6月29日，赵某聪与周某兰登记结婚。
2000年12月10日，赵某聪作为购房人（乙方）与单位签订《北京铁路分局出售公有住房协议书》，约定甲方向乙方按成本价每建筑平方米1485元出售现住楼房，房屋座落即本案涉案房屋，建筑面积60.79平方米，实付房价款18099.88元，乙方一次性缴纳1580.54元房屋公用部位维修基金。在计算实际房价时，计算了赵某聪与林某的夫妇工龄和及年工龄折旧率。
2004年12月6日，涉案房屋登记在赵某聪名下。
庭审中，赵某杰表示购房款系由其出资，并提交收据五份佐证，其中2000年10月13日的收据载明购房款19596元的交款人为赵某杰，其余四份收据的“交款人”一栏为空白。周某兰认可上述证据的真实性，但表示收据本来都由赵某聪保管，其为了本次诉讼将收据交给了赵某杰，不能证明赵某杰支付了上述款项。赵某杰表示购房款来源主要是其手头的现金，并补充提交其配偶于2000年1月支取35000元现金的银行交易记录，证明赵某杰具有付款能力。周某兰认可证据的真实性，但不认可关联性及证明目的。
经询，赵某杰及赵某聪均表示涉案房屋自1998年起一直由赵某杰居住使用，并提交单位于2004年6月11日出具的《证明》、发票若干、收据若干、支付宝交易明细等证据佐证。周某兰对上述证据真实性予以认可，但不认可证明目的，表示《证明》仅能证明在2004年6月以后居住在涉案房屋，无法证明此前的居住情况，水、电、燃气费的缴费凭证仅能证明上述款项由赵某聪支付，赵某聪为了本次诉讼将票据交给了赵某杰。
同时，周某兰表示其在1998年6月起与赵某聪共同居住在涉案房屋，后来双方购买了其他房屋，周某兰与赵某聪主要在其他房屋居住，偶尔回到涉案房屋居住，周某兰认可赵某杰在2000年后回到涉案房屋居住。
审理中，赵某杰表示其借名买房的原因为，林某在临终前曾明确表示涉案房屋在其去世后留给赵某杰所有，林某去世后，赵某聪、周某兰、赵某、赵某杰经过家庭会议一致同意涉案房屋由赵某杰购买，就此，赵某杰申请周某、毕某作为证人出庭作证。周某兰对于证人证言真实性不予认可，表示其不认识两位证人，也从来没有在居住涉案房屋期间见到过两位证人，证人陈述有多处与事实不符，故其证言不应采信。
法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点为赵某杰与赵某聪之间是否存在借名买房的法律关系。所谓借名买房合同，是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。在审查此类合同时，一般应从购房款出资、房屋居住使用、借名买房的理由等方面展开。
根据庭审查明的事实可以认定，在赵某聪与产权单位签订购房合同后，涉案房屋一直由赵某杰居住使用至今。关于购房款的出资一节，因涉案房屋的实际出售价格系在折算林某与赵某聪的工龄因素后得出，工龄具有一定的财产价值属性，故无论赵某杰是否按照房屋实际出售价格支付了全部购房款，均不能当然认定赵某杰支付了涉案房屋实际的全部对价款。根据现有证据，法院不能认定赵某杰与赵某聪之间借名买房的法律关系成立，赵某杰要求赵某聪将涉案房屋过户至赵某杰名下，证据不足，法院无法支持。
裁判结果
判决：驳回赵某杰的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为：仅依据赵某聪的个人同意，赵某杰是否有权要求过户涉案房屋？
赵某杰上诉主张涉案房屋为林某单位分配的承租公房,根据其口头遗嘱由赵某杰继承，涉案房屋房款由赵某杰实际支付，且自1996年一直由赵某杰居住至今，故赵某聪应配合将涉案房屋过户到赵某杰名下。赵某聪同意赵某杰的上诉主张。周某兰主张涉案房屋系其和赵某聪婚姻存续期间购买，系其和赵某聪出资并使用了赵某聪的工龄购买的。对此，根据查明事实，赵某聪与周某兰于1998年6月登记结婚，于2017年离婚，涉案房屋购买时间为2000年，为赵某聪、周某兰婚姻存续期间。根据庭审陈述，周某兰主张其与赵某聪离婚时并未就涉案房屋进行处理，各方亦均认可涉案房屋的实际出售价格系折算林某与赵某聪的工龄因素后得出。
故综合以上事实，赵某聪虽同意赵某杰关于将涉案房屋过户到赵某杰名下的上诉主张，但鉴于涉案房屋系赵某聪与周某兰婚姻存续期间购买，且双方离婚时未对涉案房屋进行处理，房屋的权属性质仍然存在争议的情况下，赵某聪作出的单方处分涉案房屋的意思表示可能会损害到周某兰的个人利益，现赵某杰迳行要求赵某聪将涉案房屋过户至其名下的上诉主张，缺乏事实与法律依据，法院不予采信。
