北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某辉向一审法院起诉请求：要求赵某亮配合赵某辉将位于北京市朝阳区一号房屋转移登记至赵某辉名下。
赵某辉上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或支持赵某辉诉讼请求或直接予以改判；二、一二审诉讼费由赵某亮承担。
事实和理由：一、赵某辉曾向法庭提交《房屋借住协议》原件，赵某亮并未对该证据提出异议，也没有提供足以反驳的相反证据，一审判决未确认赵某辉这份重要证据的证明力，并列入判决书。二、赵某亮购房指标转卖不成功之后，主动劝说赵某辉借用赵某亮名义购买该房屋，赵某辉拒绝了赵某亮的建议，一审判决没有如实记录。三、一审判决重要证人认定不清、房屋面积认定不准、遗漏了赵某亮长期居住国外的事实。
四、赵某辉、赵某亮借名买房关系中，赵某亮一直是策划者和主动方，赵某辉虽然因为轻信赵某亮陷入借名购买两限房的政策陷阱，但没有恶意串通的主观动机，是出于善意借名购买了两限房。五、一审判决适用法律不当。双方借名买房协议在补交土地差价款并缴纳税款后进行的交易应属有效，不会对国家、集体、第三人和社会公共利益造成损害。赵某亮在房价暴涨情况下，否认借名买房协议违背诚实信用原则。赵某辉及父母长期居住在诉争房屋中，没有其他住房，否认借名买房协议效力严重危及赵某辉和父母的生存权。
被告辩称
赵某亮辩称，同意一审法院判决，不同意赵某辉的上诉请求和理由。
法院查明
2009年1月10日，北京R公司（出卖人）与赵某亮（买受人）签订《商品房预售合同（限价商品住房）》，约定赵某亮购买北京市朝阳区一号房屋（下称涉案房屋），总价款494478元。买受人应于签约当日交付不低于41%的首付款204478元，剩余房款29万元，由买受人申请公积金贷款支付。
2009年1月3日，赵某杰向赵某亮转款6万元用于支付房屋首付款；2009年1月9日，赵某辉向赵某亮转款14万元用于支付房屋首付款。2009年1月10日，赵某亮出具收据一张，载明“今收到赵某辉购买一号两限房一套（面积84.31平方米）：代交购房首付款204478元，担保服务费1450元，产权办理费600元。三项合计人民币贰拾万陆仟伍佰贰拾捌元整（￥206525元）此据。
此房屋所有权属于赵某辉，我只是代为出面购买，不具有任何所有权。代购房经办人赵某亮2009年元月10日”。赵某辉称赵某杰向赵某亮的转款6万元，系赵某辉向陈某旭的借款，赵某辉已于2012年4月7日通过赵某杰的账户向陈某旭还款5万元，另偿还现金1万元。赵某亮则称该6万元系赵某杰对涉案房屋的出资。
2009年2月16日，赵某亮、曹某雨（甲方、借款人）、银行（乙方、贷款人）、北京市住房贷款担保中心（丙方、担保人）签订《北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，约定甲方借款数额为29万元，借款期限5年，赵某辉称所有银行贷款均由其偿还，具体由郭某超、赵某杰负责操作。
赵某亮对此不予认可，称郭某超、赵某杰偿还了部分贷款，赵某亮也曾给付郭某超、赵某杰10万元现金用以偿还贷款。
2011年3月16日，北京R公司（出卖人）与赵某亮（买受人）签订《面积结算补充协议》，赵某亮补交房款584元，故房屋价款合计495062元。2013年9月16日，赵某亮取得涉案房屋所有权证书，2014年3月20日，北京市住房贷款担保中心出具《贷款还清确认书》，确认涉案房屋贷款本息已还清。
另，赵某辉提交《房屋借住协议》复印件拟证明双方之间存在借名买房关系，其中约定赵某亮于2009年1月10日自愿将涉案房屋出售给赵某辉，房产总价86万元，其中贷款29万元（本金加利息31.8万元），贷款期五年；赵某辉已归还贷款月供至今年九月，尚余15个月（至2014年2月）；
贷款月供继续由赵某辉按期交还外，购房款已全部交清，赵某辉享有该房产的所有权和使用权；到政策允许过户时，赵某亮协助赵某辉办理产权过户手续。赵某亮对该份证据的真实性不予认可。赵某辉还提交物业费发票、水电费发票等拟证明其在涉案房屋居住的事实。
诉讼中，赵某杰、郭某超出庭作证。其二人陈述涉案房屋的全部房款均由赵某辉支付，因赵某辉经常出差，所以委托赵某杰、郭某超具体办理还贷事宜。另，赵某杰、郭某超认可曾经收到赵某亮给付的10万元现金，但称并未用于偿还房屋银行贷款，而是转为赵某辉向赵某亮的借款，但赵某辉已经偿还该笔款项。
经询，赵某辉称其有北京市工作居住证，现涉案房屋由赵某辉、郭某超、赵某杰居住。
法院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，损害社会公共利益的合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
本案中，赵某辉提交的《收据》载明了赵某辉借赵某亮名义购买涉案房屋及赵某辉支付房屋首付款的事实，再结合赵某辉占有、使用房屋，以及购房合同、贷款合同、购房发票、房屋产权证等房屋相关材料均在赵某辉手中的事实，可以认定双方存在借名买房关系。
但涉案房屋系限价商品房，属于政策性保障住房，且原购房合同的签订时间是2009年1月10日，故赵某辉借赵某亮名义购买涉案限价商品房的行为影响了政策性住房的正常分配，侵害了不特定第三人的合法权益，其借名买房协议应当认定为无效。综上，赵某辉要求赵某亮协助办理过户的诉讼请求该院不予支持，关于购房款及补偿费用赵某辉可另行解决。
裁判结果
判决：驳回赵某辉之诉讼请求。
房产律师靳双权点评
有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，法院不予支持。
本案中，结合赵某辉提交的《收据》以及赵某辉占有、使用房屋，购房合同、贷款合同、购房发票、房屋产权证等房屋相关材料均在赵某辉手中的事实，可以认定双方之间存在借名买房关系。但涉案房屋系限价商品房，属于政策性保障住房，故赵某辉借赵某亮名义购买涉案限价商品房的行为影响了政策性住房的正常分配，侵害了不特定第三人的合法权益，其借名买房协议应当认定为无效。综上，法院对赵某辉要求赵某亮协助办理过户的诉讼请求不予支持，并无不当。关于购房款及补偿费用等，双方可另行解决。
