北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某丽向一审法院起诉请求：1.判令郭某飞将涉案房屋所有权过户登记至赵某丽及郭某文名下。2.诉讼费由郭某飞承担。
郭某文向一审法院诉称：我借郭某飞名购买涉案房屋，是共同投资，赵某丽要求过户我不同意，我需要给郭某飞一定的补偿。不同意赵某丽的诉讼请求。
郭某文上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回赵某丽的一审诉讼请求；2.诉讼费由赵某丽负担。事实和理由：1.一审法院追加郭某文为共同原告严重违反法定程序；2.赵某丽2015年曾以同一事实理由诉至北京市西城区人民法院，本案属于重复诉讼；3.北京市西城区一号房屋（以下简称涉案房屋）系郭某文借郭某飞名义购买，与赵某丽无关。
被告辩称
赵某丽辩称，同意一审判决，不同意郭某文的上诉请求。事实和理由：1.北京市房山区法院追加郭某文为共同原告程序合法；2.本案未违反“一事不再理”原则，赵某丽明确表示可以偿还涉案房屋剩余贷款本金及利息；3.郭某飞与郭某文在以往案件中均认可赵某丽与郭某文向郭某飞借名买房的事实。
郭某飞辩称，不同意一审判决，是郭某飞与郭某文单独商议买房，赵某丽未参与。
银行述称，对双方诉讼不清楚，但必须要偿还贷款及利息后才能配合办理过户手续。
法院查明
赵某丽与郭某文原系夫妻，郭某飞系郭某文的堂兄弟。2010年3月13日，郭某飞与北京市R公司签订《商品房预售合同》，约定由郭某飞购买涉案房屋，总价款1808560元，其中首付款368560元，已经缴纳的定金自动转作首付购房款，其余房款144万元办理银行贷款。后，郭某飞与银行签订《住房担保贷款借款合同》，约定由银行向郭某飞发放贷款，贷款金额为126万元，贷款用途为用于购买涉案房屋，同时对涉案房屋设定抵押，抵押人为郭某飞，抵押权人为银行。截止到2019年10月24日，贷款本金余额为1053656.16元。现涉案房屋由郭某文出租，并收取租金。
2015年，赵某丽曾诉至北京市西城区人民法院，要求将涉案房屋过户至其名下。2015年12月2日，北京市西城区人民法院作出判决书，该院认为，涉案房屋设立有抵押，因贷款尚未清偿，涉案房屋正处于抵押期间。各方当事人未能提前清偿涉案房屋的全部贷款。因此，赵某丽要求将涉案房屋过户到其名下的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持，故判决驳回赵某丽的诉讼请求。
2019年1月16日，赵某丽与郭某文经北京市第二中级人民法院终审判决准予离婚。
审理中，赵某丽表示其现在可以偿还涉案房屋的全部贷款及利息。
法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，赵某丽诉称和郭某文在婚姻关系存续期间与郭某飞达成口头协议，约定借用郭某飞名义购买涉案房屋。郭某文与郭某飞均称系其二人达成借名买房协议，否认赵某丽系借名人。法院认为，涉案房屋系在赵某丽与郭某文婚姻存续期间购买，在无充分证据表明借名人系郭某文一人的情况下，应认定借名买房系赵某丽和郭某文共同的意思表示。
现郭某文和郭某飞否认赵某丽系借名人的意见，未提供证据且有违常理，法院不予采纳。庭审查明，涉案房屋设立有抵押，抵押权人为银行，现赵某丽同意偿还全部贷款本金及利息，在其偿还全部贷款本金及利息的情况下，可以办理涉案房屋所有权变更登记。鉴于郭某文明确表示不同意将涉案房屋所有权过户登记至赵某丽及其名下，也不同意偿还贷款，故可将涉案房屋所有权变更登记至赵某丽一人名下。郭某文和郭某飞称借名买房系共同投资，并承诺给郭某飞一定报酬问题，可另行解决。
本院二审期间，被上诉人赵某丽提交证据之前案件中，谈话笔录，拟证明赵某丽系借名主体；对此，上诉人郭某文的质证意见为：不属于新证据，认可真实性，从内容上看郭某文认为是夫妻共同财产，合同成立与办理房屋手续时间点是不一样的，不是办理交房签合同时借名买房才成立，不认可证明目的。被上诉人郭某飞的质证意见为：同意郭某文的质证意见。第三人银行的质证意见为：对此不知情，不发表意见。
二审期间，关于涉案房屋贷款的归还，郭某文称赵某丽也还过贷款，但2013年后的贷款均由其归还。经询问，郭某文同意将涉案房屋过户至其与赵某丽二人名下，并愿与赵某丽共同偿还全部涉案房屋的贷款及利息。
另查，郭某文在之前案件中，作为第三人明确向法庭陈述称，涉案房屋系其与赵某丽共同向郭某飞借名购买。对此，郭某飞亦表示认可并称，办手续时，郭某文与赵某丽均在场。
裁判结果
在赵某丽、郭某文向银行偿还全部贷款本金及利息后十日内，郭某飞协助将北京市西城区一号房屋所有权过户登记至赵某丽和郭某文名下。
房产律师靳双权点评
诉讼中，赵某丽主张其与郭某文共同向郭某飞借名购房。郭某文则主张其个人向郭某飞借名购房，否认赵某丽系借名人。郭某飞亦主张涉案房屋借名人为郭某文，否认赵某丽系借名人。因此，根据双方上诉、答辩意见，本案的争议焦点为：赵某丽、郭某文与郭某飞是否存在借名买房合同关系。
第一，在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。根据查明的事实，郭某文、郭某飞在另案陈述中明确承认涉案房屋系赵某丽、郭某文二人共同向郭某飞借名购买。但本案中，郭某文、郭某飞均对此予以否认，二人在两次诉讼中就同一事项，前后陈述截然不同，且均未提供相应证据。根据诚实信用原则及自认规则，法院对郭某文、郭某飞所称，由郭某文个人向郭某飞借名买房的主张不予采纳。
第二，涉案房屋购于赵某丽、郭某文夫妻关系存续期间，且接收涉案房屋、归还银行贷款等重大事项均有赵某丽不同程度的参与。因此，赵某丽、郭某文二人借用郭某飞名义购买涉案房屋，更符合常理。
综上，结合各方当事人的关系、房屋使用情况、贷款的偿还、收房手续办理及双方陈述的合理性等因素，法院认定赵某丽、郭某文与郭某飞存在借名买房合同关系。
关于郭某文所称追加其为共同原告属于严重程序违法的上诉理由。法院认为，应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。本案中，涉案房屋购于赵某丽、郭某文夫妻关系存续期间，赵某丽与郭某文就本案诉讼标的理应享有共同的权利义务，因此追加郭某文为共同原告并无不当，法院对此予以确认。
庭审期间，经询，郭某文表示同意将涉案房屋过户至其与赵某丽二人名下，并愿与赵某丽共同偿还全部涉案房屋的贷款及利息。如前所述，法院认定赵某丽、郭某文为借名人，因此应当在其二人偿还全部贷款及利息的前提下，将涉案房屋变更登记至赵某丽、郭某文名下。
