北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告刘某涛、刘某杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认二被告就位于北京市东城区一号房屋签订的名为买卖实为附条件赠与的合同无效；2、判令被告迟某芬将东城区一号房屋恢复登记至被告朱某丽名下；3、要求二被告承担本案诉讼费。
事实和理由：二原告系姐妹，被告朱某丽系二原告继母，被告朱某丽与原告父亲刘某鹏于1978年结婚，婚后无子女。刘某鹏的父母均早已去世，刘某鹏于2011年1月5日去世，无遗嘱。位于北京市东城区一号房屋（以下简称诉争房屋）是被告朱某丽2002年左右在夫妻关系存续期间购买的公房。二被告于2019年10月15日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，2019年11月11日双方办理了房屋过户，将诉争房屋登记在被告迟某芬名下。二被告现已认可其签订房屋买卖合同仅系为了完成诉争房屋过户的手段，二被告之间实际为附条件的赠与关系。
原告认为，被告朱某丽对于诉争房屋并非其个人所有应为明知，而被告迟某芬作为被告朱某丽的邻居，其母亲又与朱某丽是多年的同事和朋友并长期照顾朱某丽的生活，迟某芬对于朱某丽的家庭情况及诉争房屋存在二原告的权利亦应知晓。故被告朱某丽与被告迟某芬系恶意串通将房屋过户给被告迟某芬，侵害了二原告的合法权益，二被告签订的合同应属无效。
合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故被告迟某芬应将诉争房屋恢复登记至被告迟某芬名下。望贵院查清事实，作出公正判决。
被告辩称
被告朱某丽答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。第一、诉争房屋为我个人所有，不是夫妻共同财产。该房屋是单位分给被告个人的住房，后来经过房改购房，登记在被告一个人的名下。刘某鹏去世前虽未立有书面遗属，但其生前曾对我表示过房子是我得来的，应归我一人所有。
第二、我并未将房屋出售给被告迟某芬，我与迟某芬之间是以房养老的关系。因为自2011年刘某鹏去世之后，二原告对我不闻不问，随着我身体逐渐不好，需要有人在我身边照顾我，因为我与被告迟某芬的母亲是同事又是邻居，两家关系一直很好，况且一直以来被告迟某芬的母亲对我的日常生活给予了很多帮助和照顾，我就主动向被告提出以房养老，被告也表示同意，双方就签署了遗赠扶养协议，这个协议是我们的真实意思。后我们找到中介，通过房屋买卖的形式将房屋赠与被告迟某芬。
被告迟某芬答辩称：我与被告朱某丽之间是附扶养条件的赠与合同关系，双方签署买卖合同是为了完成赠与的约定。诉争房屋登记在被告朱某丽个人名下，根据法律规定，被告迟某芬有理由相信诉争房屋为朱某丽个人所有。以房养老是朱某丽主动提出的，虽然迟某芬对朱某丽的家庭情况有所了解，也不代表其知晓二原告对诉争房屋的权属有争议，其通过房产证登记情况及朱某丽本人承诺判断朱某丽享有房屋所有权已经尽到了足够的注意义务，符合常理，不能仅凭迟某芬了解朱某丽家庭情况就据此得出迟某芬在订立遗赠扶养协议时存在故意侵害二原告权利的恶意。
协议签订以后，被告迟某芬按照遗赠扶养协议的约定履行了对被告朱某丽的扶养义务，不存在违约。综上，二被告之间名为买卖实为赠与的合同关系，不存在法律规定的无效的情形，故不同意原告的全部诉讼请求。
法院查明
刘某鹏于2011年1月5日去世，其与朱某丽系再婚关系，二人婚后无子女。二原告系刘某鹏与前妻所生。刘某鹏父母均早于刘某鹏死亡。二人再婚后于1984年，朱某丽与其工作单位建立公房租赁合同关系，由其承租位于北京市东城区一号房屋。2000年，朱某丽与其单位签订房改售房协议，2002年，诉争房屋的产权登记在朱某丽名下。庭审中，朱某丽向本院提交了该公司出具的证明，证明在2000房改购房中，折算了朱某丽和刘某鹏二人的工龄。2011年刘某鹏去世，未留有遗嘱。
2019年10月15日，被告朱某丽与被告迟某芬签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定朱某丽以150万元的价格将诉争房屋售予被告迟某芬。2019年11月11日，二被告办理了诉争房屋的产权过户登记手续，诉争房屋产权人变更为被告迟某芬。
2019年10月15日，被告迟某芬向被告朱某丽出具承诺书，内容大意为迟某芬为了照顾朱某丽入住一号，今后与老人一起生活，等老人百年以后为老人料理后事。二被告于2019年10月19日签订了正式的《遗赠扶养协议》，协议约定甲方（遗赠人）朱某丽现身体健康，头脑清醒，为完全民事行为能力人，乙方（受赠人）迟某芬有一定的时间、精力及经济能力，能够对甲方进行照料，双方就遗赠扶养事宜达成协议如下：一、甲方所有的北京市东城区一号房屋，甲方赠送给乙方；二、乙方为甲方承担养老送终的义务。三、甲方保证该房屋上无他人的权利及利益，且自愿于本协议签署后，双方共同前往不动产登记中心过户登记……。
庭审中，被告迟某芬认可知晓被告朱某丽的家庭成员情况，亦知晓朱某丽就以房养老问题征询过刘某涛的意见，但因朱某丽明确表示房屋归其个人所有，其认为没有与二原告沟通的必要。
庭审中，对于二被告名为买卖实为附条件赠与的合同关系，原被告均表示认可。
裁判结果
一、确认被告朱某丽与被告迟某芬之间签订的以房屋买卖的形式将位于北京市东城区一号房屋过户给迟某芬的附条件赠与合同无效。
二、被告迟某芬将位于北京市东城区一号房屋恢复登记至被告朱某丽名下，朱某丽履行相应协助义务。
房产律师靳双权点评
二被告虽签订了《北京市存量房屋买卖合同》，但该合同并非双方真实意思表示，双方真实的法律关系为附条件的赠与合同关系，依据法律规定，法院依法对二被告之间附条件赠与合同关系的效力进行审理。
根据已经查明的事实，诉争房屋为二原告的父亲与被告朱某丽在双方夫妻关系存续期间使用夫妻共同财产且折算了二人的工龄共同购买的房屋，应为二原告父亲与被告朱某丽的夫妻共同财产，在二原告父亲去世以后，该房产中其父亲所有的份额应作为遗产由全体继承人依法继承。但被告朱某丽未经其他继承人的同意私自将房屋所有权过户给被告迟某芬的行为，侵害了二原告的利益。
二被告虽辩称其订立合同的行为并非恶意串通损害二原告的利益，但被告朱某丽对于诉争房屋应为夫妻共同财产理应明知，而被告迟某芬亦非普通的受赠人，其对朱某丽的家庭情况有足够的了解，亦知晓二原告的存在，但其在房屋过户前未能尽到足够的审慎义务，未征询朱某丽其他家庭成员的意见，即与朱某丽订立合同并转移房屋所有权，二被告之行为客观上已经构成了恶意串通，并损害了二原告的合法权利。
根据法律规定，当事人恶意串通损害第三人利益的合同无效，故原告起诉要求确认二被告之间名为买卖实为附条件赠与合同关系无效的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告迟某芬将诉争房屋恢复登记至被告朱某丽名下，朱某丽履行相应协助义务的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。
