北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
朱某杰、吴某兰向一审法院起诉请求：要求赵某芬协助朱某杰、吴某兰办理北京市丰台区一号房屋的过户登记手续。
赵某芬上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回朱某杰和吴某兰的诉讼请求。
事实与理由：本案朱某杰、吴某兰起诉借名买房的合同纠纷，其二人并未证实存在借名买房的任何证据，一审之推定属主观臆断，突破了证据规则规定，无事实及法律依据。借名买房的合同关系是否存在，是本案应查明的基础事实，也是朱某杰、吴某兰应证明的重点和法院审理重点。其二人起诉已超过诉讼时效，且未提供证据证明存在时效中断的情形，应承担举证不能责任。
一审从房屋使用价值角度论证诉讼时效，突破了本案起诉的主要法律关系，未审理查明诉讼时效是否已届满。涉案房屋登记在赵某芬名下且房本一直在赵某芬手中保管，朱某杰、吴某兰从未提出或通过法律途径提出解决产权问题，而是赵某芬十几年间一直寻求解决，一审法院却认为赵某芬怠于行使权利，无任何依据。一审忽略了购买涉案房屋时赵某芬单位给予每平米1250元补助的问题。一审判决不符合《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》之第十五条第二款之规定。
被告辩称
朱某杰、吴某兰辩称：同意一审判决，不同意对方的上诉请求。
法院查明
法院认定事实：朱某杰与吴某兰系夫妻，朱某辉系二人之子，秦某淼系赵某芬之女，朱某辉与秦某淼原系夫妻，二人于2004年9月15日登记离婚。
2001年12月1日，甲方（卖方）北京W公司（以下简称W公司）与乙方（买方）赵某芬签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将坐落于北京市丰台区一号房屋，出售给乙方，房价款239475元，公共维修基金7184.25元。2002年1月15日，甲方S公司于乙方赵某芬签订《补充协议》，约定乙方按照集资建房的方式购买坐落于北京市丰台区一号住房一套，总建筑面积97.09平方米，购房单价为每建筑平方米3750元。其中乙方按照2500元/平方米集资购房，甲方按照1250元/建筑平方米予以资助，资助总金额为121362.5元。
2001年12月28日，朱某杰、吴某兰分三次分别交纳购房款10万元、购房款8万元、5万元，2002年8月28日，朱某杰、吴某兰交纳购房款9475元，2002年8月28日，朱某杰、吴某兰交纳公共维修基金7184.25元。
房屋交付后，由朱某杰、吴某兰进行装修，并实际占有使用，交纳物业费等费用。
2006年2月4日，甲方秦某淼与乙方朱某辉签署协议一份，载明：2002年10月，乙方以30万元购买甲方集资宿舍楼（北京市丰台区一号）住房一套。鉴于2004年9月甲、乙双方已协议离婚，现经甲、乙双方协商达成如下协议：1、至2006年7月1日，乙方归还甲方所有的北京市丰台区一号住房一套。2、甲方在乙方归还上述住房钥匙当日，退还乙方原购买此套房屋的给用30万元（实际用款为：97.01平方米×2500元/平方米=242525元。加上5万元，合计292525元）。此协议一式三份，
本协议上另手写一部分文字，载明“应乙方恳求房屋归还日期推迟2年，至2007年7月1日，其他条款不变。”该手写文字后署名为“秦某淼、朱某辉”、日期为“2006年8月24日”。朱某辉对协议打印部分予以认可，对新增的手写部分不予认可。
另，2006年开始，赵某芬夫妇曾以信件的方式与朱某杰夫妇谈及涉案房屋的问题。朱某杰表示因其2007年开始身患癌症治疗，且持有购房票据原件，未见到产权证书，故未予回复。
法院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案的争议焦点系朱某杰、吴某兰与赵某芬之间是否存在借名买房的合同关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条：下列事实，当事人无需举证证明：……根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实。
结合上述规定，法院分析如下：就涉案房屋来说，第一，涉案房屋的购房款及公共维修基金均由朱某杰、吴某兰支出；第二，赵某芬虽辩称涉案房屋系为秦某淼、朱某辉购买的婚房，但考虑二人登记结婚与购买房屋的时间及房屋的实际居住情况，法院对赵某芬该意见不予采信；第三，朱某杰、吴某兰长期保管购房发票、公共维修基金的收据的原件，上述涉案房屋的重要资料，正常理应保存于真实权利人处；第四，涉案房屋交付后由朱某杰、吴某兰进行装修，且自购买后至今已近20年，均由朱某杰、吴某兰二人占有使用；第五，朱某杰、吴某兰与赵某芬之间虽无书面合同，但考虑双方系儿女姻亲关系，未采用书面方式对权利义务进行约定符合常理。
综上，通过以上基础事实，并结合日常生活经验法则，法院认为依据民事诉讼证据规则能够做出法律事实的合理推定。朱某杰、吴某兰持有涉案房屋的重要资料且实际占有使用涉案房屋，如赵某芬为真实的房屋权利人，等同于其将自己所有的房屋放任于自己的管理之外，显然不符合常理。同时，如涉案房屋系为朱某辉、秦某淼购买的婚房，则该婚房理应由朱某辉、秦某淼占有使用才符合常理，现涉案房屋自购买后长期由朱某杰、吴某兰使用，显然与赵某芬所述不符。
另外，关于赵某芬提供的朱某辉与秦某淼之间的协议，不能证明涉案房屋的实际归属情况。就赵某芬所述的朱某杰、吴某兰起诉已经超过诉讼时效的答辩意见，因房屋的使用价值为居住使用，该房屋购买后权利一直由朱某杰、吴某兰享有，故朱某杰、吴某兰不存在怠于行使权利的情形，法院对赵某芬的该项答辩意见不予采纳。
裁判结果
赵某芬于判决生效之日起十日内协助朱某杰、吴某兰办理坐落于北京市丰台区一号房屋的所有权变更登记手续。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
本案中，朱某杰、吴某兰主张其与赵某芬存在借名买房关系，结合涉案房屋的诉争购房款及公共维修基金均由朱某杰、吴某兰支出且二人长期保管购房发票、公共维修基金的收据的原件并在购买后实际占有使用涉案房屋等事实及本案其他具体审理情况，法院支持朱某杰、吴某兰的诉请，判令赵某芬协助朱某杰、吴某兰办理涉案房屋的所有权变更登记手续，并无不当。
