北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告于2018年签订的关于北京市朝阳区一号房屋（以下称一号房屋）买卖的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.一号房屋恢复至邹某萍名下。
事实和理由：邹某萍与赵某良系夫妻，共育有三子二女，长子赵某德、次子赵某贵、三子赵某君、长女赵某霞、次女赵某贤。赵某良于1991年去世，未留有遗嘱，赵某德于2017年1月24日去世，未留有遗嘱，赵某玲系赵某德之女。2007房屋原系邹某萍承租的公房，该房于2000年12月31日由邹某萍通过房改予以购买，该房在计算购房款时折算了赵某良的工龄，邹某萍于2001年9月26日取得一号房屋的产权证，购房款全部由赵某德支付。
2018年8月，赵某贵通过与邹某萍签署买卖合同的形式，办理了过户手续，将2007房屋产权登记在赵某贵名下。赵某贵与邹某萍签署买卖合同时，邹某萍已经92岁，已经不能辨别自己的行为，属于无民事行为能力人；根据相关法律规定，该合同属于无效合同。且合同处理的一号房屋中有赵某良工龄折抵房款所对应份额，但赵某贵在其他继承人不知情的情况下与邹某萍完成房屋过户行为，侵犯了其他继承人的合法权益，该合同亦无效。综上，原告诉至法院。
被告辩称
二被告辩称，不同意原告诉讼请求。原告不是适格主体，虽然计算了赵某良的工龄，但是并没有通过继承来确定有原告的份额，即便有原告的继承份额，从利于解决纠纷的考虑，应该走继承而不是确认合同无效；邹某萍已经通过买卖合同对赵某贵进行了赠予，通过确认合同无效显然会对各方造成经济损失，并且邹某萍将其所属份额赠予属于真实有效。
法院查明
邹某萍与赵某良系夫妻关系，育有三子儿女，分别为长子赵某德、次子赵某贵、三子赵某君、长女赵某霞、次女赵某贤。赵某良于1991年死亡注销户口；赵某德于2017年1月24日死亡；赵某玲系赵某德女儿。
2000年12月31日邹某萍按照房改政策与北京市Y 公司签订《房屋买卖契约》，购买了一号房屋；邹某萍于2001年5月7日取得一号房屋的产权证书；购买一号房屋时折算赵某良工龄32年，折算邹某萍工龄27年；房屋及税费总计为50676.1元。
2018年邹某萍作为出卖人与赵某贵作为买受人签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定邹某萍以206万元的价格将一号房屋出售给赵某贵；一号房屋产权自2018年8月9日转移至赵某贵名下。二被告称赵某贵实际并未向邹某萍支付购房款，实际系赠与。邹某萍称将房屋赠与给赵某贵原告并不知情。
裁判结果
一、确认被告赵某贵与被告邹某萍于二〇一八年签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
二、被告赵某贵协助被告邹某萍将北京市朝阳区一号房屋转移登记至被告邹某萍名下。
房产律师靳双权点评
“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”；“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承”；本案中，虽一号房屋登记在邹某萍一人名下，但系按照房改政策购买，购买时则算了赵某良的工龄，赵某良工龄所对应的财产价值应作为赵某良的遗产；赵某良未留有遗嘱，赵某德未放弃继承；
赵某良早于赵某德死亡，赵某玲作为赵某德的女儿，对赵某德继承赵某良的遗产有转继承的权利；在该部分遗产未分割前，包括原告、二被告在内的所有继承人对一号房屋共同共有；原告系对一号房屋有利害关系，故其有权提起诉讼，系适格原告。
关于买卖合同效力问题。法律规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”；“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”；“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”；
如上所述一号房屋属于包括原告、二被告在内所有继承人共同共有的财产，二被告明知该情况，仍在未告知原告的情况下处分该房屋，致使原告无法按照法定继承分割一号房屋，属于恶意串通损害他人利益的情形，合同应当无效；退一步讲，即便二被告不存在恶意串通，邹某萍在未取得全部共有人同意的情况下处分共有财产，属于无权处分，嗣后作为共有人的原告明确表示反对，且赵某贵并未支付对价，故合同亦属于无效。
“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”；本案中，赵某贵并未向邹某萍支付购房款，二被告亦认可实际并非买卖关系，而是赠与关系；故二被告以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，即二被告签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
合同无效的后果。法律规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”；本案中，二被告签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效，赵某贵应当将一号房屋返还给邹某萍，将产权转移登记至邹某萍名下。
