北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
齐某杰、陈某菲向一审法院起诉请求：1.判令解除齐某杰、陈某菲、赵某芬及A公司于2019年11月15日签订的房屋买卖合同及其补充协议；2.判令赵某芬构成根本违约，按照《房屋买卖合同》及附加协议赔偿违约金共计61万元；3.判令赵某芬支付因其原因导致齐某杰、陈某菲与第三人签订合同多支付的契税费用8.1万元；4.诉讼费及其他相关费用由赵某芬承担。
赵某芬上诉请求：撤销北京市房山区人民法院判决书，驳回齐某杰、陈某菲的一审诉讼请求。
事实和理由：2019年11月15日中午，A公司带我和孙某峰看了一号的房屋。协议内容都是孙某峰本人与齐某杰、A公司三方达成，并非是我要买房。孙某峰向我借的2万元钱，给付了齐某杰定金。第二天，我明确要求A公司将购房人更改为孙某峰，因为不是我要买房，但A公司不同意。
齐某杰与别人签房屋买卖合同，与我无关。2019年11月29日，A公司才同意与我解除房屋买卖的合同，并让我在解除房屋买卖的合同上签字，我签字后并没有给我一份。我认为我不是合同主体、我不应承担任何责任。齐某杰与中介公司恶意串通，虚构事实。综上，我不同意原审判决结果。
被告辩称
齐某杰、陈某菲辩称，不同意赵某芬上诉请求。赵某芬作为完全民事行为能力人，在买卖房屋的合同上签字确认，应当是理解了房屋买卖协议的内容，知悉合同的权利与义务。A公司起诉赵某芬支付居间服务费的案件经过房山法院与北京市二中院判决，已经确认我方与赵某芬签订房屋买卖合同的基本事实。
赵某芬支付了两万元定金之后没有支付任何费用，赵某芬未按房屋买卖合同约定履行，系赵某芬违约。我方在一审中要求解除合同的理由非常充分，符合解除条件。我方和案外人签订了房屋买卖合同和补充协议，赵某芬的违约行为造成我方向多位亲戚朋友借款才支付了所购房屋的首付款，造成了利息损失及其他损失。我方同意一审判决，请求驳回赵某芬上诉请求。
A公司提交书面意见述称，A公司已促成双方签署合法有效的买卖合同，完成了约定的居间义务，有权收取居间报酬。不同意赵某芬上诉请求。A公司对买卖双方没有违约行为和过错，居间合同不因买卖双方签署的房屋买卖合同解除而解除。一审法院判决事实清楚，证据充分，适用法律正确。
法院查明
2019年11月15日，齐某杰、陈某菲（出卖人）与赵某芬（买受人）在A公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，第一条约定齐某杰、陈某菲将房山区一号房屋出售给赵某芬，房屋性质为商品房；第四条约定经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为3150000元，买受人向出卖人支付定金50000元整；第七条（二）逾期付款责任约定，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。
同日，齐某杰、陈某菲（甲方、出卖方）与赵某芬（乙方、买受方）及A公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，买卖合同及补充协议签订当日赵某芬向齐某杰、陈某菲支付定金20000元，后未按合同约定履行支付剩余定金及房款的义务。2019年11月17日齐某杰（买受人）与案外人秦某涛（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，第一条约定出卖人所售房屋坐落为海淀区二号，第四条约定经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为4050000元。同日齐某杰支付税款121502.5元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据齐某杰、陈某菲提交北京市存量房屋买卖合同、补充协议、房屋所有权证、发票、缴款书、完税证明，赵某芬称对北京市存量房屋买卖合同、补充协议的真实性认可，对房屋所有权证及齐某杰、陈某菲与案外人秦某涛签订的房屋买卖合同、发票、缴款书、完税证明的真实性无法核实，A公司对涉案房屋的买卖合同、补充协议、房屋所有权证的真实性予以认可，对其他证据不发表意见。
因齐某杰、陈某菲提交的证据均为原件，法院对其真实性予以确认。
赵某芬提交录音、委托书、收条、借据、北京银行账户客户信息单、撤销授权委托书，齐某杰、陈某菲对收条的真实性认可，对其他证据的真实性无法核实，A公司对收条、录音的真实性予以认可，对其他证据的真实性不予认可，对于当事人无异议的录音及收条法院对其真实性予以确认，对其他证据，虽然赵某芬提交了原件，但因房屋买卖合同中并未体现赵某芬系作为案外人孙某峰的委托诉讼代理人，且赵某芬答辩时称因购房资格问题需要以其名义购买，故对相关证据的证明目的法院不予确认。A公司提交民事判决书，齐某杰、陈某菲、赵某芬对该证据的真实性予以认可，法院亦予以确认。
法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。齐某杰、陈某菲与赵某芬签订的房屋买卖合同及双方与A公司签订的补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。赵某芬辩称其是作为案外人孙某峰的委托诉讼代理人签订的合同，相应责任应由孙某峰承担，但从双方签订的房屋买卖合同及补充协议看，买受人处均为赵某芬，并没有赵某芬作为代理人的相应体现。
且赵某芬在庭审答辩称因购房资格问题由其在房屋买卖合同上签字，孙某峰解释称因家庭问题委托赵某芬在合同上签字，但上述原因并非是委托代理关系成立的原因，双方或可成立借名买房合同关系，且签署房屋买卖合同时孙某峰本人亦在场，并无委托赵某芬签订合同的必要，故对赵某芬的辩称本院不予采信，本案合同相对方为赵某芬。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方合同约定，赵某芬的逾期付款行为已经构成根本违约，齐某杰、陈某菲因之取得合同解除权。故其要求解除双方之间的房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求具有事实和法律依据，法院予以支持。当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。齐某杰、陈某菲向法院提交的起诉书中包含解除合同的诉讼请求，该起诉书送达赵某芬的时间为解除合同通知到达对方的时间，本案中确定为2020年6月29日，即于该日双方的房屋买卖合同及补充协议解除。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现赵某芬未按合同约定履行付款义务，齐某杰、陈某菲要求其支付违约金的诉讼请求于法有据，但考虑本案合同履行情况，按照合同约定计算违约金数额过高，且赵某芬申请法院进行酌减，法院根据赵某芬的违约程度、齐某杰、陈某菲的损失情况予以酌定，根据查明的事实，赵某芬在签订房屋买卖合同时即知晓齐某杰、陈某菲欲再行购买房屋，应该预见到若不履行合同将给齐某杰、陈某菲再次购房带来阻碍，包括税费增加的损失，因违约金多少的衡量需考虑齐某杰、陈某菲的损失情况，故法院将税费增加的损失在违约金中一并考虑，不再另行支持齐某杰、陈某菲关于赔偿税费损失的诉讼请求，
综上法院酌情确定违约金数额为150000元，对于赵某芬支付的定金20000元在本案中冲抵其应当支付的违约金，最终确定其应当支付的违约金数额为130000元。
裁判结果
判决：一、齐某杰、陈某菲与赵某芬于2019年11月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及齐某杰、陈某菲、赵某芬与北京A公司签订的《补充协议》于2020年6月29日解除；二、赵某芬于本判决生效后十日内赔偿齐某杰、陈某菲违约金130000元；二、驳回齐某杰、陈某菲的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案中，赵某芬与齐某杰、陈某菲签订了房屋买卖合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务。赵某芬签订合同后不履行合同约定的付款义务，根据双方合同约定，赵某芬逾期付款的行为已构成根本违约，齐某杰、陈某菲据此要求解除合同及补充协议有事实及法律依据。现赵某芬未按合同约定履行合同义务的违约行为确实给齐某杰、陈某菲造成损失，齐某杰、陈某菲要求赵某芬支付违约金于法有据，应予支持。
法院确定双方合同解除，考虑合同履行情况和齐某杰、陈某菲的损失情况，以及赵某芬申请法院酌减违约金，酌情确定违约金的金额并无不当。赵某芬主张实际购房人是孙某峰，齐某杰、陈某菲与A公司对此知晓，其只是代签字，不应负任何责任的上诉意见，因没有事实及法律依据，法院对其意见不予支持。
