北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某向一审法院起诉请求：判令周某文、林某英协助吴某将位于北京市朝阳区一号房屋过户至吴某以及孙某名下，由二人共同共有。
周某文、林某英上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回吴某针对周某文、林某英、孙某的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由吴某承担。
事实和理由：1.本案不属于房屋买卖合同纠纷，而应属于析产物权纠纷，本案当事人内部之间不存在房屋买卖合同关系，也不存在买卖房屋的意思表示，一审法院认定事实和适用法律关系错误。2.北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）系由周某文和林某英夫妇、吴某和孙某以及吴某的父母共同出资购买，并因房屋限购政策而最终共同决定初始将涉案房屋登记在孙某名下，随后最终登记在林某英名下，林某英不仅是涉案房屋的出名人，而且也履行了出资义务，其理应与周某文对涉案房屋以其出资额为限享有部分产权和份额，一审判决认为吴某和孙某是涉案房屋的真实购房人与案件事实相悖。
3.涉案房屋依法经由林某英和转让人办理了二手房网签和买卖合同备案手续，相关物权登记合同的法律效力优于吴某提供的相关房屋买卖合同和相关证据，林某英基于其出名行为和出资行为应对涉案房屋享有相关份额。4.一审法院罔顾涉案《离婚协议》属于域外证据且吴某并未办理公证和认证手续的事实，直接认定该协议的证明内容和法律效力明显违反《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，并会导致当事人之间产生新纠纷，周某文、林某英对一审法院的该项认定强烈抗议并请求二审法院予以纠正。
5.吴某在本案中并未提交其父母出资的相关证据，一审法院径行认定吴父、吴母夫妇针对吴某和孙某享有相关权利没有事实和法律依据。
被告辩称
吴某辩称，同意一审判决，不同意周某文、林某英的上诉请求。涉案房屋是在双方父母帮助下购买的，是吴某、孙某为了女儿上学而购买的学区房。当时因为限购的问题，房子约定的过户期限快到了，没有腾出购房指标，没有办法过户到孙某名下，为了避免承担违约责任，才借林某英名义购房，将房屋过户到林某英名下。关于私文书证问题，吴某提交的证据符合法律规定。
孙某述称，根据中国法律规定，吴某和孙某还是夫妻关系。涉案房屋由三对夫妻出资，不应当归到吴某与孙某名下，孙某支持周某文、林某英维权。
法院查明
周某文、林某英系夫妻关系，孙某系周某文、林某英之女，吴某与孙某于2000年11月23日登记结婚，婚后育有一女吴某玲。周某文、林某英系孙某之父母。2019年孙某曾在北京市朝阳区人民法院起诉过离婚，法院驳回了其的离婚的诉讼请求。后孙某在国外起诉吴某要求离婚，国外法院于2020年7月16日在吴某缺席的情况下作出离婚判决。
涉案房屋于2012年12月14日登记至林某英名下，为其单独所有。
2012年10月26日，孙某作为买受人，与案外人秦某江（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定孙某购买位于北京市朝阳区一号房屋（即涉案房屋），成交价为366万元。同日，孙某与秦某江以及北京D公司（居间人）签订《居间服务合同》《服务说明书》。
2012年10月26日，秦某江出具《收条》，载明收到孙某支付购房定金人民币壹拾万元整（100000元）；2012年11月5日，秦某江出具《收条》一张，载明收到孙某汇款定金530000元；2012年11月28日，秦某江出具《收条》一张，载明收到孙某交来购房首付款壹佰贰拾万元整（1200000元）；2012年12月7日，秦某江出具《收条》一张，载明收到孙某交来购房首付款伍拾万元整（500000元）；2012年12月13日，秦某江出具《收条》一张，载明收到购房款壹佰叁拾叁万元整（1330000元），上述房屋款已全部结清。
2012年12月14日，秦某江作为甲方（出卖人），孙某作为乙方（买受人），北京D公司作为丙方（居间方），三方签订《补充协议》，约定：甲乙双方就买卖坐落于朝阳区一号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，现乙方拟变更新产权人，甲乙双方经友好协商约定如下：
一、应乙方要求，甲方同意将房屋的权属过户至乙方指定人员名下。乙方指定人员为：林某英同意以送林某英作为购买人办理网上签约备案，乙方保证已经征得林某英的同意并且乙方仍应按本合同及相关协议履行义务。如需撤销网上签约备案，则乙方负责与林某英联系办理撤销事宜，如造成甲方或其指定人员的损失由乙方承担。二、乙方承诺：若乙方于新产权人之间出现纠纷，由乙方承担，与他方无关。
庭审中，吴某提交2017年2月9日孙某书写《离婚协议》一份，上载明：……现周某文、林某英居住的涉案房屋购房款366万元，购买该房屋出资人为吴某母亲吴母出资138万元整，孙某母亲林某英出资150万元整，剩余购房款以及其他费用均由当时吴某以及第三人共同出资。因北京市购买房屋二套房限购政策限制情况下，该房屋产权登记在孙某母亲林某英名下，现在此次离婚协议中经吴某、孙某及双方父母共同友好协商自愿的情况下达成协议，在此次吴某、孙某离婚财产分割协议中该房屋归男方所有，以后上述相关人员承认该房屋分割明确永不反悔……
该离婚协议后附《附件》两份，附件一为孙某出具的《道歉信》，载明因孙某在婚姻期间婚内出轨，向无过错方即吴某道歉；附件二为孙某出具的《关于房屋实际购买情况和离婚后放弃该房屋产权和利益声明》，载明购房涉案房屋时用男方父母吴母（男方母亲）出资人民币138万元，女方父母林某英（女方母亲）出资150万元，剩余部分由男女双方共同出资，由于北京市住房限购政策当时由上述几方出资人友好协商产权登记在女方母亲林某英名下。现因本人在与男方婚姻中婚内出轨导致婚姻破裂，现本人孙某在此声明在没有任何威胁并自愿的前提下放弃该房屋产权利益，在此次离婚财产分割协议中自愿（将）该房屋过户补偿男方，永不反悔。
庭审中，吴某提交涉案房屋自2013年-2015年期间的物业费缴费凭证，用以证明其和孙某是涉案房屋实际所有权人。
经询，现涉案房屋由周某文、林某英实际居住。涉案房屋购房合同以及购买凭证、契税完税证明等材料原件均在吴某处留存，涉案房屋产权证在周某文、林某英处留存。
法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，根据吴某提交的涉案房屋购买合同、孙某与林某英就涉案房屋产权人变更签订的《补充协议》以及出卖人出具的购房款相关收条、孙某手写《离婚协议》及《关于房屋实际购买情况和离婚后放弃该房屋产权和利益声明》、吴某所持涉案房屋购房合同以及购买凭证、缴费凭条等在案证据综合显示，吴某与孙某系涉案房屋实际共同购买人，涉案房屋系其二人婚后共同购买，但由于当时限购政策故将房屋登记在孙某之母，即本案林某英名下。
就周某文、林某英辩称系其与吴某、孙某夫妇、吴某父母夫妇合资购买涉案房屋，法院认为根据房屋买卖合同以及后续补充协议的签订情况来看，并无证据显示周某文、林某英、吴某以及孙某、吴某父母三方具有共同合资购买涉案房屋的合意，故对于周某文、林某英就此的抗辩法院不予采信。吴某父母、周某文、林某英可就实际出资另行向吴某、孙某主张权利。
现根据吴某提交的证据能够形成完整的证据链证明其与孙某系涉案房屋的真实购房人，林某英系出名人，就涉案房屋，吴某、孙某与林某英之前形成借名买房关系。现吴某与孙某依照中国法律规定尚未离婚，故法院认定涉案房屋系二人共同所有。吴某之诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
二审中，吴某向本院提交了购房资格结果查询单，用以证明吴某、孙某名下无房，具有购房资格。周某文、林某英、孙某对该证据真实性、合法性和证明目的均认可。
本院二审期间依法补充查明以下事实：关于涉案房屋的出资情况，周某文、林某英、孙某、吴某均认可：周某文和林某英出资150万元，吴某父母出资138万元，剩余房款、中介费等是吴某和孙某支付的。
关于将涉案房屋登记在林某英名下的原因，吴某称购房时吴某和孙某名下已有两套房，故借用林某英的名义购房；周某文、林某英称因为购房时吴某和孙某名下都有房，而林某英名下无房，故用林某英的名义购房，但涉案房屋属于吴某夫妻、吴某父母、孙某父母三对夫妻共同买房投资。
另，根据吴某提交的购房资格核验结果，申请核验人吴某、家庭成员孙某、吴某玲，申请购买朝阳区存量住宅，核验结果为初步核验通过。
裁判结果
林某英、周某文于判决书生效后十五日内协助吴某将位于北京市朝阳区一号房屋办理转移登记至吴某、孙某名下，由该二人共同共有。
房产律师靳双权点评
本案中，吴某的诉讼请求为要求周某文、林某英协助吴某将涉案房屋过户至吴某以及孙某名下，由二人共同共有，根据当事人诉争法律关系的性质，本案案由应为所有权确认纠纷。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，吴某主张涉案房屋系借用林某英之名所购买，该房屋实际归吴某与孙某所有；周某文、林某英则主张其二人实际出资且涉案房屋登记在林某英名下，故周某文、林某英应对涉案房屋享有部分产权和份额。对此，法院具体分析如下：
根据吴某提交的孙某与出卖人签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》、出卖人出具的购房款相关收条等证据，结合吴某持有上述房屋买卖合同、购房凭证、契税完税证明等证据原件的事实以及各方当事人陈述，并考虑到各方当事人的关系（吴某与孙某系夫妻关系，孙某系周某文和林某英之女），可以证明涉案房屋系吴某与孙某婚后共同购买，因当时的限购政策登记在林某英名下，故吴某主张涉案房屋归其与孙某共同所有，具有事实和法律依据，法院予以确认。
根据在案证据及当事人陈述，虽然周某文、林某英为吴某、孙某购置涉案房屋进行了出资，且涉案房屋登记在林某英名下，但周某文、林某英未能提供充分证据证明其与吴某、孙某以及吴某父母具有共同买房投资的合意，故周某文、林某英主张其对涉案房屋享有部分产权和份额，依据不足，法院不予支持。周某文、林某英可就其实际出资另行向吴某、孙某主张权利。
