北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某文、吴某江向一审法院起诉请求：判令赵某慧于七日内将一号不动产权证书项下的案涉房屋所有权过户登记至赵某文、吴某江名下。
赵某文、吴某江上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持赵某文、吴某江起诉的诉讼请求或者发回重审；2.一二审案件受理费由赵某慧、孙某鹏负担。
事实和理由：一、一审判决事实认定不清且错误。位于山东省一号房屋（以下简称案涉房屋）系赵某文、吴某江借用女儿赵某慧之名购买的。买房初衷、付款、使用、还款等一系列行为均是赵某文、吴某江所为，与赵某慧、孙某鹏没有任何关系。协议仅是为完善赵某文、吴某江购房的书面形式，并不是购房的实质行为，孙某鹏没有签字不影响借名买房的事实。
赵某慧、孙某鹏没有对案涉房屋支付过钱款，孙某鹏完全知晓赵某文、吴某江购房的事实。赵某慧、孙某鹏及其孩子多次到案涉房屋度假休息，不存在未告知孙某鹏的情况。一审判决没有认定借名买房的事实，损害了真正财产所有人的合法权利。借名买房的行为未损害孙某鹏任何利益，孙某鹏是否知情不影响赵某文、吴某江借名买房行为。房屋是赵某文、吴某江全额出资购买，以女儿赵某慧名义贷款，登记在赵某慧一方名下，即使不签订协议或认定协议无效，房产也是赵某文、吴某江对赵某慧一方的赠与，不属于夫妻共同财产。
目前出台的限购政策只是临时性调控措施，赵某文、吴某江的诉讼请求只是要求法院确认实际出资人和权属人，一但限购政策调整，赵某文、吴某江有权进行房屋过户登记。
被告辩称
赵某慧辩称，不同意一审判决，同意赵某文、吴某江的上诉意见。整个购房事实包括还贷、使用，赵某慧和孙某鹏是完全清楚的。
孙某鹏辩称，同意一审判决，不同意赵某文、吴某江的上诉意见。案涉房屋购买于孙某鹏、赵某慧夫妻关系存续期间，属于夫妻共同财产。赵某文、吴某江与孙某鹏、赵某慧形成债权债务关系，而非借名买房法律关系，与该房屋权属无关。赵某文、吴某江与赵某慧签订的《关于房屋产权的协议》没有孙某鹏签字认可，对孙某鹏不发生法律效力，涉及孙某鹏享有50%案涉房屋的权利部分约定无效。
该协议日期造假。赵某文、吴某江是否在该房屋居住与产权归属无关。借名买房的事孙某鹏不知道，当时赵某文、吴某江与赵某慧、孙某鹏说的是他们先拿钱买房子，是给赵某慧、孙某鹏买的，赵某慧、孙某鹏有钱还给他们。
法院查明
赵某慧与孙某鹏于2007年6月20日登记结婚，婚后生有二女。经北京市西城区人民法院调解，双方于2019年9月3日离婚，双方均表示财产问题不在该案中处理。另查，孙某鹏向法院起诉赵某慧离婚后财产纠纷一案，该案正在审理中。
庭审中中，赵某文、吴某江提交了以下证据，赵某慧全部认可且未提交任何证据：1.案涉房屋产权证，用以证明案涉房屋登记在赵某慧名下。经质证，孙某鹏认可该证据。2.《关于房屋产权的协议》，内容为，案涉房屋由赵某文、吴某江出资以赵某慧名义购买，房屋产权在赵某文、吴某江任一人在世期间，产权、使用权、处置权均归赵某文、吴某江所有，赵某慧与孙某鹏及其子女不得主张权利；当赵某文、吴某江需要处置该房产时，赵某慧需要无条件配合；
赵某文、吴某江离世时，赵某慧可继承该房产，或由赵某慧的两个女儿以平等权利代位继承，该协议一式两份，由赵某文、吴某江及赵某慧各执一份，用以证明赵某文、吴某江与赵某慧之间借名买房的约定及其内容。经质证，孙某鹏不认可该证据的真实性和证明目的。
3.《商品房预售合同》、4.《住房贷款合同》，用以证明2013年7月30日，赵某慧与R公司签订协议，约定案涉房屋价款为1159160元，首付款329160元。2014年6月9日，赵某慧与银行就案涉房屋订立贷款合同，贷款期限25年，贷款总金额81万元，每期还本金2700元，首期支付4642.31元，此后按月递减。孙某鹏认可该证据真实性。5.案涉房屋首付款收据、签购单及吴某江银行卡流水，用以证明吴某江直接支付了案涉房屋首付款329160元。
6.赵某慧2014年11月6日至2019年11月6日期间偿还房屋贷款的银行流水明细单，用以证明案涉房屋的贷款一直由赵某文按月将贷款付至赵某慧账上，由赵某慧偿还屋税票等，以证明赵某文、吴某江支付了案涉房屋过户所需的税费。孙某鹏认可证据5、6、7的真实性，但认为可能使用了夫妻共同财产支付了款项，且贷款偿还明细欠缺四笔记录。8.物业出具的房屋居住证明，证明案涉房屋由赵某文、吴某江居住并交纳物业费等费用，赵某慧仅为名义购买人。孙某鹏不认可该证据真实性，
9.《装修合同》《前期物业服务协议》《车位使用权转让、出资意向书》《地下停车位使用权转让合同》，用以证明赵某文、吴某江是案涉房屋的实际使用人、接受物业服务的相对人及车位的出资人及使用人。孙某鹏认可该证据的真实性，但不认可该证据证明目的。10.转账单，用以证明赵某文、吴某江通过案外人支付了案涉房屋的尾款。孙某鹏认可该证据的真实性。
法院认为，根据查明的事实，赵某文、吴某江与赵某慧均明知当事人之间的身份关系，且在未告知孙某鹏的情况下订立的《关于房屋产权的协议》，针对的是赵某慧与孙某鹏婚姻存续期间以赵某慧名义购买并申请贷款的案涉房屋的权属问题，其内容亦明确指向了孙某鹏，系涉及赵某慧及孙某鹏婚姻关系中重大事项的约定。
该协议之订立未征得孙某鹏同意，且孙某鹏亦不追认该协议之效力，故赵某文、吴某江的诉讼请求，法院难以支持。
裁判结果
驳回赵某文、吴某江的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为：赵某文、吴某江与赵某慧是否存在借名买房关系，案涉房屋是否应当过户至赵某文、吴某江名下。
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。现案涉房屋的不动产权属证书中登记的房屋所有权人为赵某慧，故赵某慧应为案涉房屋的合法所有权人。鉴于案涉房屋取得时间为赵某慧与孙某鹏夫妻关系存续期间，故案涉房屋属于夫妻共同财产。赵某文、吴某江称案涉房屋系二人借用赵某慧的名字购买，二人应当提供充分、有效证据予以佐证。
关于赵某文、吴某江提交的二人与赵某慧于2014年4月签订的《关于房屋产权的协议》，用以证明双方存在借名买房关系的主张，首先，《关于房屋产权的协议》中没有孙某鹏的签字认可，且孙某鹏现亦不认可该协议内容，认为该协议对其不发生法律效力。其次，从《关于房屋产权的协议》内容看，协议中约定孙某鹏放弃对案涉房屋主张权利。
而该协议显示的签订时间系赵某慧与孙某鹏夫妻关系存续期间，可见该协议内容涉及到孙某鹏对案涉房屋的权利，而签订协议的各方均未将该协议事项告知孙某鹏，现有证据亦不能证明孙某鹏对该协议内容知晓。综上，《关于房屋产权的协议》对孙某鹏不发生法律效力。
关于赵某文、吴某江称案涉房屋系由其二人出资，且二人长期在案涉房屋内居住，故案涉房屋的实际所有人为赵某文、吴某江的主张，考虑到本案各方当事人系家庭内部成员，且赵某文、吴某江的出资及居住行为并不必然证明二人就是案涉房屋的所有权人，该事实亦不能充分证明案涉房屋系赵某文、吴某江借用赵某慧的名义购买。
加之，孙某鹏主张案涉房屋系赵某文、吴某江为赵某慧、孙某鹏购买，赵某慧在诉讼中辩称案涉房屋系赵某文、吴某江对其个人的赠与。上述陈述均否认了赵某文、吴某江关于借名买房的事实，且上述陈述均存在可能性。故法院未认定赵某文、吴某江与赵某慧及孙某鹏就案涉房屋达成借名买房的合意，并无不当。赵某文、吴某江要求将案涉房屋过户登记至其二人名下的诉讼请求，亦不予支持。
