北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林某上诉请求：1.撤销一审判决第一项中北京市西城区一号房屋（以下简称一号房屋）的部分，依法改判一号房屋由林某继承，按照房屋价值的六分之一分别给付白某、朱某折价款；2.撤销一审判决第五项，依法改判债务清偿完毕，林某无需再向白某、朱某二人支付款项；3.请求法院改判林某与朱某涛欠案外人林某野80万的债务由白某、朱某二人各偿还13.33万元。
事实和理由：1.一号房屋属于林某与朱某涛夫妻共同财产。一审法院认定“原被拆迁安置房屋的使用权补偿已直接转化到一号房屋中”“购买该房屋的成本包括使用权补偿款590465.24元、实际购房款128542.3元，以及朱某涛及林某的工龄折算价款18241元”，从而确认一号房屋按白某与朱某涛、林某共有性质处理，缺乏事实和法律依据，不应将使用权补偿款590465.24元作为购买一号房屋的购房款。
在一号房屋入住时，白某已经将房屋承租权赠与给朱某涛，而朱某涛实际拥有一号房屋承租权。朱某涛在与林某婚姻存续期间，根据国家政策参与房改，使用夫妻共同财产及朱某涛、林某工龄支付了购买房屋的对价款，所购房屋登记在朱某涛名下，一号房屋应属于朱某涛与林某夫妻共同财产。2.二号房屋本就是朱某与白某在离婚时约定留给朱某涛的。且在购买一号房屋之前，白某已经与再婚配偶参加房改，使用了工龄，白某已经没有购买一号房屋资格。
被告辩称
白某辩称，同意一审判决，不同意林某的上诉请求和理由。
朱某述称，不同意一审判决，但朱某没有上诉。
法院查明
林某向一审法院起诉请求：1.请求依法判令朱某涛名下位于北京市海淀区三号房屋（以下简称三号房屋）、林某名下的北京市朝阳区四号房屋（以下简称四号房屋）、朱某涛名下位于北京市西城区一号房屋，均由林某继承，林某按照遗产份额给付白某、朱某折价款；…….债务80万元应当先从遗产中扣除；5.林某父亲替林某偿还的贷款35.21万元，该债务要求在本案中一并处理；6.本案诉讼费和评估费由白某、朱某依法分担。
白某向法院辩称，一号房屋是白某个人财产。基于北京市西城区人民法院出具的离婚调解书，白某取得原二号房屋承租权，一直在原二号房屋承租居住。之后，因建设需要，将白某承租使用的原二号房屋拆迁，单位与白某在1999年3月20日签订《北京市住宅房屋拆迁房屋补充协议》，单位将案涉一号房屋补偿置换给白某使用，白某需支付补偿房屋置换使用权费用590465.24元，单位支付白某补偿款515907元及相关补助费26900元。各项费用相互抵销后，白某最终支付单位47658.24元，取得了一号房屋的居住权。
后考虑到自己年龄较大，且朱某涛系白某唯一的子女，为便于办理各项事务及支付采暖费，白某决定指定朱某涛代白某持有一号房屋，并取得相关单位同意。后一号房屋纳入房改范围，根据房改政策，白某可以成本价购买一号房屋，因朱某涛系白某唯一子女，考虑到未来情况，故而决定继续由女儿朱某涛代持一号房屋，但房屋所有权证一直由白某持有。该房白某一直居住，也是白某唯一住房，如果不是白某指定朱某涛承租，朱某涛并不具备公房租赁资格或者以成本价购买资格。
因此白某认为该房是白某个人财产，不能作为朱某涛遗产分割。退一步而言，即使认定该房屋为朱某涛遗产，也不应当将该房屋全部作为朱某涛与林某的共同财产，而是白某与朱某涛的共同财产。白某实际支付房屋购房款590465.24元，占该房屋82.5%份额。因此林某要求将一号房屋作为其与朱某涛的共同财产，并进行遗产分割的诉讼请求缺乏依据。
朱某向一审法院辩称，三套房屋都应当属于林某和朱某涛的夫妻共同财产；西城房屋拆迁的时候，旧房补偿54万余元，交上去买的新房，应当退还给白某，故这是债务问题，不是房屋产权问题；林某说的80万元债务，是购买日本房屋的债务，日本房屋不处理债务也不处理，故本案中不应当处理。
一号房屋是1951某分给朱某父亲的房屋，1985年朱某与白某离婚，离婚后白某也住在此。拆迁前，才将承租人改成白某，拆迁也是针对白某的，拆迁旧房补偿54万余元，就当购买安置的购房款了，朱某涛还交了差价款，西城的房屋就改成朱某涛了。2005年，林某和朱某涛夫妇购买房屋。白某称存款都是白某的不属实，只是登记在朱某涛名下。
林某与朱某涛系夫妻关系，二人于1996年3月26日结婚，未生育子女。白某系朱某涛母亲，朱某系朱某涛父亲。白某与朱某于1985年经北京市西城区人民法院调解离婚。朱某涛于2017年7月16日死亡。
对有争议的证据和事实，法院认定如下：
1.一号房屋于2005年5月17日登记在朱某涛名下。原被告双方就该房屋性质产生争议。
诉讼中，白某提供北京市西城区人民法院民事调解书，证明其与朱某离婚时，位于西城区Q号房屋由白某继续租住；《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》、《申请书》、《房屋买卖合同》、《单位出售公有住房房价计算表》，证明白某为一号房屋的所有权人。
《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》显示，拆迁人为单位（甲方），被拆迁人（乙方）为白某，拆除白某位于西城区二号房屋，甲方应支付使用权补偿款515907元，甲方提供的补偿房屋置换使用权价格为6179元/平方米，共计590465.24元，乙方支付甲方差价74558.24元。一号房屋交付时，由朱某涛办理房屋的入住手续，白某写《申请书》，同意朱某涛作为一号房屋的承租人。
2004年11月3日，朱某涛与单位签订《房屋买卖合同》，由朱某涛购买一号房屋，以成本价125507元购买，并使用林某与朱某涛工龄。法院对于上述证据材料的真实性均予以确认，可以证明一号房屋系白某原承租房屋拆迁安置取得，白某同意变更一号房屋承租人为朱某涛，并由朱某涛以成本价购买房屋的事实。
诉讼中，林某所述一号房屋市场价值在1250万元左右，朱某陈述房屋价值在1070.3万元左右，白某认为房屋价值为583万元，对房屋价值双方未能协商一致，为此经林某申请，法院对一号房屋的市场价值进行评估，房地产总价为1117.87万元。
2.四号房屋于2009年4月23日登记在林某名下。双方均认可该房屋为林某、朱某涛夫妻共同财产。
诉讼中，林某所述四号房屋市场价值在600万元左右，朱某陈述房屋价值在447万元左右，白某认为房屋价值为1200万元，对房屋价值双方未能协商一致，经林某申请，法院委托北京某房地产土地评估有限公司对四号房屋的市场价值进行评估，房地产总价为445.67万元。3.三号房屋于2004年4月8日登记在朱某涛名下。双方均认可该房屋为林某、朱某涛夫妻共同财产。
诉讼中，林某所述三号房屋市场价值在750万元左右，朱某陈述房屋价值在897.98万元左右，白某认为房屋价值为1600万元，双方对房屋价值未能协商一致，经林某申请，法院委托北京某房地产土地评估有限公司对三号房屋的市场价值进行评估，房地产总价为835.34万元。
法院认为，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。被继承人朱某涛去世后，其配偶林某与父母朱某、白某均系第一顺序继承人，在分割遗产时，应当先将朱某涛与林某夫妻共同所有的财产的一半分出为林某所有，其余的为被继承人朱某涛的遗产。关于双方争议法院一一论述如下：
1.关于一号房屋，虽然房屋所有权人为朱某涛，但根据白某提供的证据材料可证实，该房系白某原承租房屋拆迁安置取得，原被拆迁安置房屋的使用权补偿已直接转化到一号房屋中，后房改售房时在计算朱某涛和林某工龄后，由朱某涛与林某以成本价支付125507元购房款并取得房屋所有权。故购买该房屋的成本包括使用权补偿款590465.24元、实际购房款128542.3元，以及朱某涛及林某的工龄折算价款18241元。
该房屋的性质仍应考虑房屋的来源、各方出资及房屋实际情况予以综合认定。林某要求将一号房屋认定为朱某涛与其婚后的共同财产，缺乏依据，法院不予采纳。该房屋应按白某与朱某涛、林某共有性质处理。其中涉及朱某涛、林某的份额，应按照朱某涛、林某出资比例及工龄优惠价款所占购房总款的比例、结合房屋现价予以计算，经法院核算为2225643元，上述属于朱某涛的财产部分1112821.5元，应当在原被告间予以法定继承。
关于具体分割问题，因该房屋由白某一直居住，故该房屋应由白某继承为宜，白某给付林某折价款1483762元、朱某折价款370940.5元。
2.四号房屋与三号房屋，系林某、朱某涛夫妻共同财产，法院考虑房屋居住现状及各自占有份额，结合评估价格，确定两套房屋均由林某继承，林某给付白某、朱某每人2135016元。
本院二审查明与一审一致。
裁判结果
一审判决：位于北京市西城区一号房屋由白某继承，白某给付林某折价款1483762元，给付朱某折价款370940.5元；位于北京市朝阳区四号房屋以及位于北京市海淀区三号房屋均由林某继承，林某给付白某、朱某每人2135016元；均于判决生效后六十日内执行；
二审判决：
一、变更北京市海淀区人民法院判决为属林某与朱某涛夫妻共同财产的位于北京市西城区一号房屋中朱某涛的权利份额由林某继承，林某给付白某折价款1863117元，林某给付朱某折价款1863117元；位于北京市朝阳区四号房屋以及位于北京市海淀区三号房屋均由林某继承，林某给付白某、朱某每人2135016元；均于本判决生效后六十日内执行；
二、驳回林某的其他上诉请求；
三、驳回白某、朱某的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为：一号房屋是否属于林某与朱某涛的夫妻共同财产问题。
关于一号房屋的权属问题，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。本案中，一号房屋系白某原承租的西城区公房拆迁安置等量置换使用权（租房）取得。经白某申请变更承租人，一号房屋的承租人为朱某涛。其后，一号承租房屋进行房改，朱某涛与单位签订《房屋买卖合同》，并支付了购房款，并折算了林某与朱某涛的工龄，并登记在朱某涛名下。
故综合上述分析，一号房屋系林某与朱某涛在婚内取得，应属二人的夫妻共同财产。法院认定该房屋为白某与林某、朱某涛共有错误。就一号房屋中朱某涛的权利份额，在朱某涛去世后应由其法定继承人林某、白某、朱某三人均等继承。考虑到各继承人最终所占一号房屋的份额比例，法院酌定一号房屋中属于朱某涛的物权份额由林某继承，林某按照一号房屋的评估价格给付白某、朱某相应的房屋折价款。
