北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某向本院提出诉讼请求：1、判令位于北京市海淀区一号房屋归陈某所有；2、吴某于判决生效后向第三人Y公司清偿贷款本息并办理注销该房屋抵押登记，如吴某未在指定期限内清偿贷款本息并注销抵押登记，陈某代为清偿贷款本息以注销抵押登记的，由吴某向陈某清偿代为清偿贷款本息及相关费用，第三人Y公司应协助办理注销该房屋抵押登记；3、第三人F银行配合陈某办理该房地产银行贷款变更至陈某名下，同意并配合陈某办理该房屋变更至陈某名下的房地产登记变更手续；或由陈某向F银行清偿贷款本息，吴某、F银行配合办理注销该房屋的抵押登记手续；4、判令吴某在上述抵押登记注销后三日内协助陈某办理房屋过户手续；5、判令吴某将该房屋交付给陈某。
事实和理由：陈某与吴某于2006年6月30日在上海登记结婚，双方于2013年6月13日因购房政策所限而协商办理了协议离婚，但离婚后仍共同居住生活、共同抚养子女、共同购买案涉房屋、共同偿还贷款，并未因婚姻关系解除而分居。后因双方感情破裂，经双方自愿协商，于2019年1月23日签署了《财产分割协议》，对双方同居期间的共同财产做出分配方案，双方约定位于北京市海淀区一号房屋（以下简称案涉房屋）归陈某所有，陈某需向吴某支付150万元补偿并负担后续银行230万元的房贷。协议签订后，吴某并未履行协议约定的义务。
陈某认为，尽管已经办理了离婚手续，但离婚后双方仍共同居住生活，已构成同居关系，同居期间双方共同取得的财产应视为共同财产，双方签订的《财产分割协议》系真实意思表示，应属有效。现陈某已经具备购房资格，吴某有义务将房屋变更登记至陈某名下。故诉至法院。
被告辩称
吴某辩称，不同意陈某的诉讼请求。2014年我与陈某离婚后，具备了购房资格后，凑钱买下了案涉房屋，之后用我每月工资还房贷。如果陈某认为对案涉房屋有出资，应提交证据。财产分割协议是我到法庭领取诉讼材料时才知道协议的内容。不是我真实意思。购买案涉房屋一半的钱是我父母支付的。房屋是离婚后购买的，首付是我付的，离婚协议写的陈某欠我50万元，房屋跟他没有关系。
F银行述称，吴某是通过贷款向我行申请贷款办理个人房屋贷款，吴某的债务没有清偿，应当首先保护F银行的合法的债权和抵押权。具体方式可以接受一次性提前全部清偿。
Y公司述称，我公司与吴某的债权债务关系有效。我公司对吴某享有全部债权实现之前，不同意陈某提出的房屋登记至其名下的诉讼请求。如果陈某代吴某偿还之后，我公司同意配合其办理房屋解封手续。
法院查明
陈某与吴某于2006年6月30日登记结婚，于2013年6月13日办理了协议离婚，双方均认可离婚后仍共同居住生活、共同抚养子女。2013年8月5日，吴某与北京C公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定吴某以每平方米44023.96元的价格购买案涉房屋。其中向F银行申请住房公积金和住房商业组合借款共263万元。2014年6月30日，吴某办理了案涉房屋的房产证。
双方于2019年1月23日签署了《财产分割协议》，内容为双方于2006年6月30日在上海登记结婚，婚后于2007年11月7日生育一女王一安。双方于2013年6月13日因购房政策所限而协商办理了离婚登记，但实质上，从离婚登记至2019年1月1日，双方仍处于事实婚姻状态，居住在一起、共同抚养女儿、共同偿还房贷。
因女方原因，致使双方感情破裂，已无和好可能，现经双方自愿协商，就双方实质上的共同财产达成如下约定：一号房屋（现女方名下），将交割给男方，男方将支付女方150万元人民币现金（可开具借条），且承担工行剩余的230万房贷。（因政策原因，男方暂时无法办理房产证，待男方具备条件后，女方需无条件配合手续办理）。双方还对其他财产、子女抚养及债权债务进行了约定。
2020年12月31日，丰台区法院对F银行诉吴某金融借款合同纠纷一案作出判决书。载明：2013年12月10日，吴某与F银行签订《个人购房借款/担保合同》，借款数额183万元。借款用途为购买案涉房屋，并办理了抵押登记。由于吴某逾期未偿还借款，法院判决：吴某偿还F银行借款本金1567543.98元及利息、复利、罚息，F银行对吴某名下案涉房屋折价或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权。该判决书现已生效。
2021年6月8日，丰台区法院对F银行诉吴某金融借款合同纠纷一案作出判决书。载明：2013年12月10日，吴某与F银行签订《北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，借款数额80万元。借款用途为购买案涉房屋，并办理了抵押登记。由于吴某逾期未偿还借款，法院判决：吴某偿还F银行借款本金707958.6元、截止2020年9月17日的逾期利息20891元、罚息1550.24元，并偿还自2020年9月18日起至全部清偿之日止的逾期利息、罚息，F银行对吴某名下案涉房屋折价或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权。该判决书现已生效。
2019年6月18日，吴某与Y公司签订《借款抵押合同》，约定吴某向Y公司借款230万元，并以案涉房屋办理了抵押登记。该借款抵押合同在公证处办理了公证书。后吴某未依约偿还借款，2020年1月公证处出具执行证书。Y公司向我院出具《情况说明》，载明截至2021年9月8日其对吴某享有的债权情况共计3528607.1元。
经询，上述三案F银行、Y公司均已向法院申请强制执行，且均未得到执行。吴某表示其没有收入可供执行。陈某称同意向F银行及Y公司偿还相应的借款本息。另，陈某向法院提交了北京市购房资格核验结果为通过。
裁判结果
一、陈某于本判决生效后七日内代吴某偿还所F银行、Y公司的借款本息（具体数额以还款当日的计算为准）；
二、吴某、中国工商银行股份有限公司北京F银行、Y公司于陈某代吴某偿还全部借款本息后七日内办理北京市海淀区一号房屋的抵押权注销登记手续；
三、吴某于北京市海淀区一号房屋的抵押权注销登记后七日内协助陈某办理北京市海淀区一号房屋的所有权变更登记手续，将该房屋的所有权登记至陈某名下；
四、吴某于北京市海淀区一号房屋所有权登记至陈某名下后七日内将该房屋交与陈某；
五、驳回陈某的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
离婚后双方未再婚，未履行复婚登记手续，又以夫妻名义共同生活，应视为双方存在非法同居关系。同居生活期间双方所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。吴某与陈某在同居期间于2019年1月签署的《财产分割协议》，系双方真实意思表示，依法有效，双方当事人应依约履行各自义务。吴某称该协议系受胁迫所签订，但未提交证据，法院不予采信。
依据《财产分割协议》约定，案涉房屋应交割给陈某，且陈某现已具备北京市购房资格。鉴于案涉房屋已经抵押，陈某要求代吴某向F银行及Y公司偿还借款本息，F银行及Y公司均表示同意，法院对此不持异议。F银行及Y公司应在陈某将借款本息还清后配合办理案涉房屋的抵押权注销登记手续，在抵押注销登记手续办理完毕后，吴某应协助将案涉房屋所有权变更登记至陈某名下。变更登记办理完毕之后，吴某应将案涉房屋交与陈某。故对于陈某的诉讼请求中合理部分法院予以支持。吴某的辩称理由，于法无据，法院不予采信。
