北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某文向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付北京市东城区一号房屋（以下简称一号房屋）转让款63750元；2．确认原告就北京市东城区二号房屋有权居住使用（以下简称二号）。
事实与理由：被告与原告系兄妹关系。原告自1999年8月起承租位于北京市崇文区A号的直管公房（以下简称A号房屋）居住。为承租该房屋，原、被告分别支付了5万元、3万元。2003年该房屋拆迁时，共安置3套房屋。由于原告系再婚家庭，顾虑较多，故原告同意以被告名义签订一份合同，并将两套回迁房屋即二号、一号房屋登记在被告名下。
根据《危旧房改造回迁安置协议书》，原告是被安置人之一，该两套房屋折算了原告承租公房的面积、人口及原告的工龄、残补，并且原告支付了部分购房款。原告就上述两套房屋有权利居住使用，但以上两套房屋一直由被告占有居住使用。且被告以25．5万元已出售一号房屋，原告有权分得该房屋的出售价款作为其有权居住使用的补偿。故诉至法院，诉如所请。
被告辩称
被告周某辉辩称：原告所述亲属关系属实。被告支付购房款7万元购买A号房屋，并委托原告办理相关手续。原、被告系借名买房关系。A号房屋的实际权利人为被告。2003年4月15日，A号房屋拆迁。案外人北京M公司（以下简称M公司）及拆迁办对A号房屋入户调查，调查结果为长期居住人口4人，即周某辉及其妻赵某香、子周某江、岳母秦某霞。该次拆迁共分得三套房产，分别是北京市东城区三、二、一号房屋。
长期居住证明由拆迁公司收走作为安置人口档案材料。经原、被告双方协商决定，三号房屋购房款项由原告交纳并登记在原告名下；二、一号房屋购房款项由被告缴纳并登记在被告名下，是被告个人私有财产，对此原告并未出资。被告通过合理合法手续办理了产权登记。2005年10月，被告以25．5万元价格将一号房屋产权售出。2005年11月，原告以43．5万元将三号产权房屋售出。原告对二、一号房屋不享有所有权及处分权。原告的诉讼请求缺乏事实基础，也缺乏法律依据，故不同意原告的全部诉讼请求。
法院查明
原告为肢体残疾人，残疾等级为4级。原告原承租位于北京市A号的直管公房，总使用面积20．2平方米，房屋实际由被告家庭居住使用。2002年，M公司实施危旧房改造。
2003年，原告（乙方）与M公司（甲方）签订《危旧房改造回迁安置协议书》，约定乙方现住址在危改区内有公房1间，正式户口2人，安置人口4人，分别是周某鹏，之妻孙某兰，女婿陈某峰，外孙陈某涛。乙方自愿购买三号二居室一套，建筑面积（暂定）64平方米。回迁购房款计算方式项下包括，人均建筑面积未超过15平方米为60平方米93600元，人均建筑面积超过15平方米部分为4平方米18800元，回迁购房总价款112400元，公共维修基金1996．8元，实际交纳的房款及公共维修金共计114396．8元。
原告于2005年9月22日取得三号房屋所有权登记。2005年11月，原告将三号房屋出售给案外人，并办理了产权变更登记。
2003年，被告（乙方）与M公司（甲方）签订《危旧房改造回迁安置协议书》，约定乙方现住址在危改区内有公房1间，使用面积20．2平方米，建筑面积26．87平方米，正式户口1人，安置人口4人，分别是户主周某文、之兄周某辉、之妻赵某香，之侄周某江。乙方自愿购买二号一居室一套，建筑面积（暂定）48．59平方米，一号一居室一套，建筑面积（暂定）48．59平方米。回迁购房款计算方式项下包括，原住房建筑面积26．87平方米，22054．9元，人均建筑面积未超过15平方米部分33．13平方米51682．8元，人均建筑面积超过15平方米部分为37．18平方米174746元，回迁购房总价款243514．03元，公共维修基金3032．02元，其他款项包括残补1500元，实际交纳的房款及公共维修基金共计214110．91元。
此后，双方签订补充协议，被告取得了二、一号房屋所有权登记。2005年11月，被告将一号房屋以25．5万元的价格出售给案外人，并办理了产权变更登记。
现二号房屋登记在被告名下，由被告家庭居住使用。原告主张其支付了部分购房款，但未提交证据。
另查，原告曾起诉被告用益物权一案，庭审中被告认可其购置房屋购房款计算时使用了原告残补利益1．5万元。本案审理中，被告表示周某鹏亦是残疾人，且即使计算了原告的残补利益，因原告以自己名义订立的合同中未使用该利益，故应视为原告让渡该利益给被告。
裁判结果
一、被告周某辉于本判决生效后十五日内支付原告周某文关于北京市东城区一号房屋有权居住使用的补偿款2万元；
二、原告周某文对北京市东城区二号房屋有权居住使用。
房产律师靳双权点评
根据本案查明的事实，二、一号房屋系原告原承租的房屋拆迁后的安置房。在被告与M公司签订的《危旧房改造回迁安置协议书》中，所购房屋价款的确定有原住房面积及安置人口因素，故原告对二、一号房屋有权居住使用。被告以原告购买并出卖三号房屋进行抗辩，鉴于原告是否获得三号房屋的所有权及利益，并不影响二、一号房屋中存在原告居住利益，故对该抗辩意见，法院不予采纳。被告将一号房屋出售，侵犯了原告的权利，故原告要求补偿的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于补偿的金额，法院根据拆迁补偿整体情况，原告实现对房屋居住使用的客观需要和实现形式予以酌定。
