北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
秦某兰、刘某贵上诉请求：撤销一审判决，改判支持其在一审法院提出的全部诉讼请求，一、二审诉讼费和保全费由赵某聪承担。
事实和理由：1..关于为什么要借名的理由之一，即赵某聪年轻贷款易审批并且可以贷款的时间长，上诉人表述为贷款30年而事实上是15年，这只是个口误，不能依据这个口误就否定真实客观事实的存在。3.关于首付款为何由陈某支付，上诉人称因其与案外人陈某之间有生意往来，而陈某到庭表述是借款。但是，无论是什么款项，并不影响认定首付款是陈某在刘某贵授意下支付的客观事实。
4.赵某聪实际并未履行任何月供还贷款的义务。5.一审法院适用法律错误。本案中，购房款由上诉人支付，房屋也一直由上诉人实际占有使用，就购房涉及的原始材料统统在上诉人手中，因此，借名代持关系成立。
被告辩称
赵某聪辩称，不同意秦某兰、刘某贵的上诉请求，亦不同意一审判决。
秦某兰、刘某贵向一审法院起诉请求：1.依法确认刘某贵与赵某聪之间借名代持购买位于北京市海淀区一号房屋的合同成立；2.判令赵某聪协助其办理所有权转移手续；3.判令本案诉讼费由赵某聪承担。
法院查明
秦某兰与刘某贵系夫妻。刘某贵与赵某涵系朋友，赵某涵与赵某聪系姐弟。
2001年12月12日，赵某聪与北京H公司（以下简称H公司）签订商品房买卖合同，约定H公司将位于海淀区一号房出售给赵某聪，房屋成交价格为1446815元，付款方式为签订商品房买卖合同时支付296815元，余款于2002年1月26日支付。后赵某聪与Y银行于2001年12月13日签订借款人为赵某聪，贷款人为Y银行，贷款金额为115万元，贷款期限为15年。H公司于2001年11月20日收到赵某聪房款1万元，于2002年1月10日收到赵某聪房款286815元，于2002年1月25日收到赵某聪房款115万元。赵某聪于2008年4月15日取得该房屋所有权证。2011年2月15日，涉案房屋剩余贷款571666元全部结清。
刘某贵表示上述房屋系其借赵某聪的名义购买，双方之间未签订书面借名协议。借款理由有三个：1.购房时刘某贵不想让秦某兰知晓；2.以赵某聪的名义贷款30年可以贷款时间长、还贷压力小；3.赵某聪的姐姐赵某涵是刘某贵的婚外情女友，所以放心用赵某聪的名义购房。
赵某聪对此不予认可，表示贷款的时间为15年，并非30年，可见刘某贵并没有参与涉案房屋的贷款。该房屋并不存在借名购房之说，只是刘某贵偿还了部分房屋贷款，刘某贵在2015年时还向赵某聪父亲发短信要求赵某聪支付其偿还的借款的本金及利息，并向法院提供该短信记录。刘某贵表示赵某涵或赵某聪也可能拿其手机发送短信，不能证明该短信是其发送的针对此套房屋的情况。
刘某贵于2016年4月5日起诉赵某聪合同纠纷一案，刘某贵在该案中要求赵某聪协助其办理位于北京市海淀区一号房屋的过户手续。一审法院以证据不足驳回了刘某贵的诉讼请求。刘某贵上诉后，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
2018年7月6日，刘某贵、秦某兰起诉赵某聪物权确认纠纷一案，其诉讼请求为依法确认涉案房屋归其共同共有，并且要求赵某聪协助办理所有权转移手续。在起诉书中存在以下表述：当时付首付款时是在通过他人直接转到开发商帐户上人民币286815元整。一审法院以证据不足驳回了刘某贵、秦某兰的诉讼请求。刘某贵、秦某兰上诉后，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
2016年4月20日，赵某聪起诉刘某贵排除妨害纠纷一案，要求刘某贵立即搬离涉案房屋。一审法院于2019年3月12日出具判决：刘某贵于判决生效后七日内将涉案房屋腾空，交还给赵某聪。刘某贵上诉后，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。基于上述诉讼，赵某聪认为刘某贵依据同一争议标的和同一诉讼请求再次诉讼，本案构成重复起诉，应驳回刘某贵的起诉。
就购房款1446815元的组成，刘某贵表示涉案房屋的购房款均系其支付。其中首付款286815元系其授意陈某支付给H公司。剩余购房款系以赵某聪的名义贷款，后贷款均由其归还。赵某聪只认可571666元的贷款是刘某贵支付的，因赵某涵与刘某贵的男女朋友关系，刘某贵为了讨好赵某涵及家人而帮助其提前还清贷款，也为了感激刘某贵支付了尾款而同意刘某贵居住涉案房屋，除此外其余费用均是赵某聪自行支付。
刘某贵在之前案件中向一审法院提交了H公司出具的房地产发票、赵某聪存折、汇款人为陈某的286815元的电汇凭证，在汇款用途处记载为购房款（刘某贵）。赵某聪对电汇凭证不认可，赵某聪称其与赵某涵共同创立公司，陈某有其欠款，后陈某直接将欠款打给开发商。陈某在本案审理中出庭表示其与刘某贵在1999年至2000年间相识，向能源公司的汇款是为了刘某贵买房，该笔钱是刘某贵向其的借款，但双方并未签订借款协议，其尚未向刘某贵追索该笔借款，其与夏立也是朋友，有合作关系。
赵某聪对上述证人证言不予认可，表示陈某称该笔款项是与刘某贵之间的借款，但刘某贵在之前的民事起诉状中明确说此款的合法来源其他生意。故不认可证言的真实性。
关于贷款的偿还，刘某贵称其每月以现金或转账的方式将月供的钱给赵某涵，赵某涵将钱存入赵某聪账户，并向法院提供2011年1月以后向赵某涵的转账记录。赵某聪对此不予认可，表示刘某贵无法提供2008年以前偿还的存折，且2011年2月银行贷款已经还清。还款的方式一部分是赵某聪的母亲拿着存折向赵某聪名下账户中存入现金，还有一部分是赵某聪和赵某聪的姐姐赵某涵通过转账付至赵某聪名下还款账户，并向法院提供赵某聪名下银行流水明细。
刘某贵称赵某聪在其他案件中申请了强制执行，强制执行后其从涉案房屋中搬出，但是自开发商交房至法院强制执行期间，涉案房屋一直由其与家人居住使用。为此，刘某贵提交物业公司提供的居住证明，赵某聪对上述证明不认可，称其2011年之后因工作原因去了国外，刘某贵因儿子结婚找赵某涵借用该房屋，故刘某贵自2011年才开始居住使用涉案房屋。
2004年，赵某聪及其亲戚赵某燕、赵某居住在涉案房屋。
刘某贵称除购房款外，与诉争房屋有关的其他费用亦是由其支付，涉案房屋的购房手续也在其处。为此刘某贵向一审法院提交了房屋所有权证、国有土地使用证、土地他项权证、商品房买卖合同、契税发票、国兴家园入住通知书、保修承诺、该房屋保险单、物业费收据、水费收据、专项维修资金收据等。上述证据投保人、缴费人均记载为赵某聪。赵某聪表示该房屋的相关凭证是其出国前交给赵某涵，赵某涵交给刘某贵，刘某贵提交的水费等交费票据均是在2013年之后的费用。
刘某贵另提交签名为赵某涵、日期为2016年10月21日的书面证人证言，记载：北京市海淀区一号的实际购房人是刘某贵，是假借赵某聪的名字登记、签合同，购房的税费、按揭款和尾款都是刘某贵承担的，并交给赵某聪代付。赵某聪对该书面证人证言不认可，赵某聪在本案中也向法院提交赵某涵书写的材料，表示2016年的上述证言并非其本人书写，内容亦是虚假的，其于2010年才与刘某贵确定恋爱关系，后才把涉案房屋借给刘某贵；为了阻止赵某聪出售房屋，其将房屋购买凭证交付刘某贵，该房屋并不存在借名购房关系。
法院认为：
涉案房屋登记在赵某聪名下，刘某贵主张其与赵某聪之间存在借名购房关系，但其陈述的借名购房的理由中关于贷款期限的问题与实际贷款时间并不相符，刘某贵主张首付款286815元是因为与陈某之间有生意往来而付款，但陈某到庭表示双方之间是借款。且无论是借款还是生意往来款项，刘某贵均未提供证据证明双方在2001年时就存在上述关系。
刘某贵提供的关于首付款的电汇凭证中的汇款用途的表述也与银行留存的底联不一。刘某贵表示银行的按揭贷款是由其每月归还，但未能提供具体款项来源，而赵某聪提供了银行按揭贷款的款项来源。同时，刘某贵的手机也向赵某聪家人表述过要求归还其偿还的剩余贷款本金及利息的意思表示，刘某贵对其手机发送的短信虽不予认可，但未能提供相应证据予以反驳，故对刘某贵的抗辩不予采信。
基于以上诸多疑点，以及刘某贵与赵某聪之间并无借名买房的书面约定，刘某贵与赵某聪、赵某涵之间的关系问题，虽然刘某贵对涉案房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定。故对刘某贵、秦某兰的诉讼请求，不予支持。
裁判结果：
驳回刘某贵、秦某兰的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
案涉房屋登记在赵某聪名下，刘某贵主张其与赵某聪之间存在借名购房关系，但其陈述的借名购房的理由中关于贷款期限的问题与实际贷款时间并不相符；刘某贵主张首付款286815元是因为与陈某之间有生意往来而付款，但陈某到庭表示双方之间是借款，且无论是借款还是生意往来款项，刘某贵均未举证证明双方在2001年时就存在上述关系；
刘某贵提供的关于首付款的电汇凭证中的汇款用途的表述也与银行留存的底联不一致；刘某贵表示银行的按揭贷款是由其每月归还，但未能提供具体款项来源，而赵某聪提供了银行按揭贷款的款项来源；同时，刘某贵的手机也向赵某聪家人发过要求归还其偿还的剩余贷款本金及利息的短信，刘某贵对其手机发送的短信虽不予认可，但未能提供相应证据予以反驳，故对刘某贵的抗辩不予采信。
基于以上诸多疑点，以及刘某贵与赵某聪之间并无借名买房的书面约定，刘某贵与赵某聪、赵某涵之间的关系问题，虽然刘某贵对涉案房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定。故法院对刘某贵、秦某兰的诉讼请求，不予支持。
