北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某聪向一审法院起诉请求：1.判决确认张某坤与张某鹏2020年5月29日就一号签订的《赠与合同》无效；2.判决确认张某鹏与秦某鑫2020年6月9日就一号签订的《北京市存量房买卖合同》无效；3.判决秦某鑫将一号过户至张某鹏名下；4.判决张某鹏将一号过户至张某坤名下；5.本案诉讼费用、保全费、保全保险费由张某坤、张某鹏、秦某鑫承担。
张某坤、张某鹏上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，改判驳回吴某聪的全部诉讼请求或将本案发回重审。
事实和理由：1.一审认定事实不清，证据不足。一审认定大兴区一号房屋（以下简称：一号）是吴某聪、张某坤的夫妻共同财产，缺乏事实依据，且张某鹏与秦某鑫签订房屋买卖合同时不存在恶意串通，一审认定恶意串通缺乏证据支持，属于主观臆断。2.一审适用法律错误。吴某聪对该一号享有一定的财产权益，但不享有该房的所有权，张某坤将房屋赠送给张某鹏没有损害吴某聪的权益，张某鹏将房屋出售给秦某鑫无任何不当之处，一审法院认定恶意串通毫无依据。
秦某鑫上诉请求：撤销一审判决，将本案改判发回重审，或改判驳回吴某聪的诉讼请求。事实和理由：1.一审认为在房屋已经登记在张某鹏名下的情况下，吴某聪占有该房屋不同意清房，秦某鑫应当知悉吴某聪方明显就权属问题是有争议的，是错误的。2.张某鹏在秦某鑫仅支付少部分房款的情况下，配合办理房屋过户并交付房屋的行为，虽与普通的房屋交易模式不同，确实符合房屋具体情况的交易方式，并没有违背常理。3.秦某鑫与张某鹏之间的房屋买卖行为合法有效，秦某鑫已经取得房屋的所有权，不应受到张某坤与张某鹏之前的赠与行为是否有效的影响。
被告辩称
吴某聪辩称，同意一审判决，不同意张某坤、张某鹏、秦某鑫的上诉请求。1.张某坤和吴某聪从1994年至2005年一直一起生活，没有分开过，双方同居期间的财物是混同的，一审认定一号是夫妻共同财产，具有事实和法律依据。2.一号的赠与、买卖合同均存在恶意串通。
法院查明
张某坤、吴某聪系夫妻关系，二人于2005年11月10日登记结婚，张某鹏系张某坤与其前妻所生之子。张某坤、吴某聪在婚后生活中产生矛盾，2019年，张某坤将吴某聪以离婚纠纷的案由诉至法院，张某坤提出判决其与吴某聪离婚，并分割夫妻共同财产等诉讼请求，现该案正在审理过程中。
2004年10月8日，张某坤（买受人）与K公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买一号；购房总价款为482832元；签订购房合同时买受人将首付款102832元一次性交付给出卖人，余款380000元，买受人以银行贷款方式，到出卖人指定银行办理贷款手续，并将余款一次性支付到出卖人指定的账户上。2005年1月6日，张某坤（甲方、借款人、抵押人）与B银行（乙方、贷款人、抵押权人）、K公司（丙方、保证人）签订《个人住房借款合同》。2006年3月1日，一号登记至张某坤名下。此后，张某坤按月偿还贷款；2005年11月11日，吴某聪向张某坤转账205000元，2005年11月18日，张某坤偿还房屋贷款本息共计201239元；2015年1月14日，380000元贷款全部还清。
2020年5月29日，张某坤（赠与人）与张某鹏（受赠人）签订《赠与合同》，约定张某坤自愿将一号无偿赠与给张某鹏所有，份额为100%。同日，一号转移登记至张某鹏名下。
2020年6月9日，张某鹏（出卖人）与秦某鑫（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋为一号，房房屋成交价格为1380000元，买受人已向出卖人支付定金100000元，买受人应当于2020年6月8日前付清房款。同日，一号登记至秦某鑫名下。2020年6月10日，秦某鑫叫人来到一号清房，吴某聪于当日搬离一号。
一审庭审中，吴某聪主张其与张某坤自1991年起即以夫妻名义共同生活，并提交其子的户口簿、派出所证明信、李生活照片、2018年吴某聪在北京市西城区人民法院起诉张某坤离婚诉讼的谈话笔录佐证。张某坤对上述证据的真实性认可，但对证明目的均不认可，并认为一号系其个人婚前财产，2015年11月吴某聪转给张某坤用于还贷的205000元系其婚前所购二号出售后的售房款。吴某聪称二号亦是双方共同生活期间购买，属于双方共有财产，为证明该事实，吴某聪申请调取了《公有住宅楼房协议书》、单位出售公有住房房价计算表、中央在京单位职工住房档案管理信息系统查询打印件，上述证据显示，二号购买时张某坤为已婚，购房款折算男方工龄23年，女方工龄15年。
经询问，张某鹏对于吴某聪、张某坤正在进行离婚诉讼的事实知晓，但其认为一号属于张某坤的个人财产，其个人有权处置，张某鹏与张某坤的赠与行为及与秦某鑫的房屋买卖行为均不存在恶意。秦某鑫称其与张某鹏于2020年6月9日签订《北京市存量房屋买卖合同》仅是在建委备案的合同，该合同上的价格并非双方的实际交易价格。秦某鑫提交落款时间为2020年6月5日的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、定金收据、购房款收据、付款凭证证明实际购房价款及支付情况。
证据显示：1.2020年6月5日，张某鹏（出卖人）与秦某鑫（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋为一号，建筑面积为107.39平方米；房屋成交价格为4880000元，出卖人应当在本合同签订后三日前将该房屋交付给买受人。2.2020年7月21日，张某鹏（出卖人）与秦某鑫（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同补充协议》，约定买受人已按约定向出卖人支付购房款4500000元，剩余380000元至迟于本补充协议签订后30日内付清，如按期支付，则出卖人同意不追究买受人逾期付款的责任，否则，自2020年7月21日起至全部款项付清之日止，买受人向出卖人承担逾期付款的违约责任。
3.2020年8月，张某鹏出具购房款收据确认收到全部购房款4880000元；吴某聪对于上述购房合同及补充协议的真实性均不认可，认为系秦某鑫为制造正常买卖房屋的假象而伪造；对于汇款凭证的真实性认可，但不认可系代秦某鑫支付的房款。
一审法院认为，虽然吴某聪与张某坤于2005年11月10日才登记结婚，但吴某聪提交的其子的户口簿、出所证明信、生活照片、2018年8月吴某聪在北京市西城区人民法院起诉张某坤离婚诉讼的谈话笔录等优势证据足以证明吴某聪与张某坤自1994年左右就开始一起共同生活，故虽然一号系张某坤于双方登记结婚前购买，但基于吴某聪、张某坤长期共同居住生活且之后登记结婚共同还贷的特殊情况判断，一号购房款应当来自于双方常年共同生活积累的所得，且在双方北京市西城区人民法院离婚诉讼的谈话中，张某坤对于吴某聪将一号作为夫妻共同财产分割的主张并未提出异议，故该一号应当属于吴某聪、张某坤共同共有之财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。婚姻关系存续期间，夫妻一方未经另一方许可将大额共同财物赠与第三人的，另一方可主张请求确认该赠与行为无效，返还财物，除非受赠人有理由相信赠与行为为夫妻双方共同意思表示。张某坤在未经吴某聪允许的情况下将一号赠与给张某鹏，侵犯了财产共有人吴某聪的合法权益，
且张某坤、张某鹏明知张某坤与吴某聪离婚诉讼正在审理过程中，仍然对涉及吴某聪利益的一号通过赠与行为进行处分，存在明显恶意，根据相关法律规定，该赠与行为应属无效，吴某聪要求确认张某坤与张某鹏2020年5月就一号签订的《赠与合同》无效，于法有据，法院予以支持。
关于张某鹏与秦某鑫之间的房屋买卖行为是否有效，法院认为，首先，虽然从购房款上看，案外人陆续向张某鹏账户转账4830000元，但一号于2020年6月9日即转移登记至秦某鑫名下，秦某鑫2020年6月10日就实际占有房屋，在此之前，仅有案外人邹某英转账给付的300000元及张某鹏签字确认收到的现金50000元，即在仅支付极小部分房款的情况下，出卖人就协助买受人办理了房屋的过户登记并交付房屋，此种交易行为明显有违常理，不符合正常市场交易习惯。
其次，秦某鑫陈述其女儿于2020年6月5日去现场看房，而当时张某鹏与吴某聪正因房屋问题产生冲突，且秦某鑫明知该一号系张某鹏之父赠与给张某鹏的房产，即使房屋已登记至张某鹏名下，但吴某聪占有房屋不同意清房，明显系就房屋权属问题有争议，在此情况下，秦某鑫仍愿意购房并强制清房明显与一般善意购房人的购房逻辑不符。综上，虽然民事诉讼证据规则对恶意串通的事实采取了较高证明标准，但综合考虑本案具体情况，法院认定张某鹏与秦某鑫在签订一号的房屋买卖合同时存在恶意串通行为，
且损害吴某聪利益，张某鹏与秦某鑫所订立房屋买卖合同应属无效，吴某聪要求确认张某鹏与秦某鑫2020年6月9日就一号签订的《北京市存量房买卖合同》无效，有事实和法律依据，法院予以支持。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因诉争合同被确认无效，故应将诉争房屋过户回原登记人名下，故对于吴某聪要求将房屋过户至张某鹏名下，再由张某鹏过户至张某坤名下的诉求，法院予以支持。
二审中，当事人未提交与本案争议焦点有关的新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
裁判结果
一审法院判决:一、确认张某坤与张某鹏于二〇二〇年五月二十九日就大兴区一号房屋所签订的《赠与合同》无效；二、确认张某鹏与秦某鑫于二〇二〇年六月九日就大兴区一号房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；三、张某鹏、秦某鑫于判决生效后十五日内配合吴某聪将登记在秦某鑫名下的大兴区一号房屋转移登记至张某鹏名下；四、张某坤、张某鹏于大兴区一号房屋转移登记至张某鹏名下后十五日内配合吴某聪将该房屋转移登记至张某坤名下；五、驳回吴某聪的其他诉讼请求。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
结合双方诉辩意见，本案的争议焦点为：一、一号房屋是否属于张某坤、吴某聪的共同财产；二、2020年5月29日张某坤与张某鹏签订《赠与合同》是否无效；三、2020年6月9日秦某鑫与张某鹏签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否无效。
首先，关于一号是否属于张某坤、吴某聪的共同财产。本案中，吴某聪提交的其子的户口簿、派出所证明信、生活照片、2018年8月吴某聪在北京市西城区人民法院起诉张某坤离婚诉讼的谈话笔录，可以形成优势证据，证明吴某聪自1994年起即与张某坤共同生活，且张某坤在离婚诉讼中曾自认一号系夫妻共同财产，结合案外二号的购买时间、本案一号购买时间，以及吴某聪向张某坤汇款、吴某聪与张某坤共同还贷等情况，认定一号系张某坤、吴某聪的共同财产并无不当。
其次，关于2020年5月29日张某坤与张某鹏签订《赠与合同》是否无效。张某鹏系张某坤之子，其对张某坤与吴某聪正在离婚诉讼期间且对一号存在争议属于明知。张某坤、张某鹏在张某坤与吴某聪离婚诉讼审理期间以赠与的方式转移一号的所有权，增加吴某聪主张权益的障碍，属于明显恶意，故双方签订的《赠与合同》无效。
最后，关于2020年6月9日秦某鑫与张某鹏签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否无效。根据秦某鑫的陈述，其女儿在2020年6月5日到一号看房时，张某鹏与吴某聪发生了肢体冲突，在房屋占有情况存在严重家庭矛盾、且房屋产权存在诉讼纠纷的情况下，秦某鑫于当日即与张某鹏签订房屋买卖合同并支付定金，明显与一般以居住为目的的房屋购买人的交易习惯和交易谨慎程度相去甚远。
另外，张某鹏仅在收取极小部分房款的情况下便将房屋过户给秦某鑫，秦某鑫作为房屋买受人在过户后仍未准备好主要购房款，以上种种情形，如在房屋买卖交易中出现一处尚有可能符合常理，但出现本案多种情形，明显不符合房屋买卖交易的一般常理，可以达到排除合理怀疑的证明程度。法院认定秦某鑫与张某鹏签订的《北京市存量房屋买卖合同》因恶意串通、损害第三人利益无效，认定正确，合同无效后，因合同取得的财产应予返还。
